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楼主:leonliwenyu

[地区选择] 案例分析:8年25套房一千万的Portoflio [复制链接]

犀利的现实

布鞋族

发表于 2019-5-3 22:55 来自手机 |显示全部楼层

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看上面一些人酸的想知道足迹水平8年应该是翻几倍？翻的同时租金回报率又应该是多少

leonliwenyu

草鞋族

发表于 2019-5-4 00:23 来自手机 |显示全部楼层

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犀利的现实发表于 2019-5-3 21:55
看上面一些人酸的想知道足迹水平8年应该是翻几倍？翻的同时租金回报率又应该是多少 ...

很多人喜欢来一句我的翻了N倍，我已经财务自由了，然后你问他，然后就没然后了。

yizhe125618

布鞋族

发表于 2019-5-4 01:12 |显示全部楼层

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牛

天涯浪客

水晶靴族

发表于 2019-5-4 11:27 来自手机 |显示全部楼层

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v26v26oo 发表于 2019-5-3 18:52
如果现金流不出问题，10年以后退休妥妥的

例子中的主人公现在就可以退休了，等什么十年后?只是愿不愿意的问题，不是钱够不够的问题.

足迹最穷地产投资人

v26v26oo

皮靴族

发表于 2019-5-4 11:46 来自手机 |显示全部楼层

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天涯浪客发表于 2019-5-4 10:27
例子中的主人公现在就可以退休了，等什么十年后?只是愿不愿意的问题，不是钱够不够的问题. ...

如果一切不变，那是可以，所以我说10年。但是政策一变，如果都是io，转pi，利息上升等等都可能是压倒他的稻草，他现在是蛇吞象，有时间让他消化，他就能强大。如果噎到了，肚皮撑破，吃多少都要吐出来。

天涯浪客

水晶靴族

发表于 2019-5-4 11:58 来自手机 |显示全部楼层

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v26v26oo 发表于 2019-5-4 10:46
如果一切不变，那是可以，所以我说10年。但是政策一变，如果都是io，转pi，利息上升等等都可能是压倒他的 ...

你再想想，买一套700万的房子，和买25套总共700万的房子的区别?

足迹最穷地产投资人

v26v26oo

皮靴族

发表于 2019-5-4 13:45 来自手机 |显示全部楼层

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天涯浪客发表于 2019-5-4 10:58
你再想想，买一套700万的房子，和买25套总共700万的房子的区别?

我不明白你在说什么。我的理解正现金流是建立在收入支出不变的基础上。这个人目前的组合，如果加息到6%，租金降10%，很可能就变成负现金流了。所以市场和政策变化是影响很大的。这个哥们如果聪明的话就应该趁现在利息低，拿收益多还本金，降低杠杆，提升抗风险能力。如果骄傲自满，继续绷紧现金流来扩张，很可能一点风吹草动就断了现金流，满盘皆输。

天涯浪客

水晶靴族

发表于 2019-5-4 13:57 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由天涯浪客于 2019-5-4 13:09 编辑

v26v26oo 发表于 2019-5-4 12:45
我不明白你在说什么。我的理解正现金流是建立在收入支出不变的基础上。这个人目前的组合，如果加息到6%， ...

喊加息。。。有人从2008年喊到现在，加了多少?另外即使加到6%,你觉得会破产吗?对应的方法太多了，连我都想的出来。你觉得一个有本事买25套房的人会想不出来?

最笨的方法，卖就完了嘛。25套房子，一年卖一套，都能卖个25年。。。如果每年利息加1%,连加上25年，可能会破产。。。

这种买房投资的策略是相对稳定的，我也看到过破产的例子。认识一鬼老，做到了600到700万的规模，现在破产了。是因为他赚了钱去做生意，生意赔钱了，连带到他的房产。

如果利息暴涨，最先阵亡的是最近几年80%贷款买house自住的同学，这一点我可以非常肯定的告诉你。这也是银行政府不敢加息的主要原因之一。

足迹最穷地产投资人

leonliwenyu

草鞋族

发表于 2019-5-4 14:03 来自手机 |显示全部楼层

天涯浪客发表于 2019-5-4 10:58
你再想想，买一套700万的房子，和买25套总共700万的房子的区别?

普通人的收入可能滚雪球还有点希望滚到25套房，当然得看宏观环境，但是想一下子入手700万的房子，如何贷款？

v26v26oo

皮靴族

发表于 2019-5-4 14:11 来自手机 |显示全部楼层

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天涯浪客发表于 2019-5-4 12:57
喊加息。。。有人从2008年喊到现在，加了多少?另外即使加到6%,你觉得会破产吗?对应的方法太多了，连我都 ...

不知道你和我争论的点是什么。你看到的是收益，我看到的是风险，看问题不同的角度罢了。祝投资顺利

天涯浪客

水晶靴族

发表于 2019-5-4 14:14 来自手机 |显示全部楼层

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v26v26oo 发表于 2019-5-4 13:11
不知道你和我争论的点是什么。你看到的是收益，我看到的是风险，看问题不同的角度罢了。祝投资顺利 ...

我说的就是风险，我哪里说收益了?

足迹最穷地产投资人

lycans

金靴族

发表于 2019-5-4 14:49 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 lycans 于 2019-5-5 21:12 编辑

这个案例的其实就是典型的用高现金流的地产和旧房装修增加equity这两招来增加profolio。

大多数几年n套房都是这个套路。

这个适合有一定动手能力，财务会计知识较好，准备把房产当主业的人士。

缺点就是收入受利率影响大，利率高一个1%就能让他收入少一大截。

现在银行放贷严了很多，这种空手道的方式不好用了。