房市漫想随笔（第三十四，避难）

jobhunter0086

https://www.macrobusiness.com.au ... futureboom-charade/

Don't be fooled by unsubstantiated news headline  from some unknown fx websites.I cannot sense any hint of favouring a interest rate hike in his speech

数据派

jobhunter0086 发表于 2019-2-22 17:46
https://www.macrobusiness.com.au/2019/02/phil-lowe-maintains-futureboom-charade/

Don't be fooled b ...

Sure. Thanks.

如我前文所述，传递给我们的信息都是经过筛选的。

明知别人骗自己，要搞清别人为何骗自己。

明知消息的分量，要搞清为何在此情此景推送此消息给我。

有人说连问7个为什么，就得到最终答案云云，值得借鉴。

数据派

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眼界，第二十四
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有个故事说卖鞋的上岛推销，甲看到岛上人都赤脚，失望而归，乙看到却很高兴，认为市场很大。故事99%是纯属虚构，道理却有可取之处。

看到澳洲gdp下跌，有人想经济要完，房价要跌 ；也有人想加息无期，房价无忧。
看到澳元下跌，有人想国力衰弱，房价要跌；也有人想资产便宜了，外资会来抄底，套住的跑不掉，房价无忧。
看到公寓过剩，有人想没人搞开发了，地没人要了，house要跌；也有人想，apt不举，那就都转投house了，house要涨。
信贷紧缩，有人想无人竞购，房价上涨无期，政府害我；也有人想买不起就继续租，租金有保障，政府爱我。
看到市场成交下降价格下行，有人想市场冷淡，终有一跌；也有人想，缩量下跌，实乃安全。

以上种种，不一而足，全看各人眼界。

数据派

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贷款收紧与阶层固化，第二十五
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忽有一感，贷款与阶层流动似乎颇为相关。

教育是有限的资源。教育贷款，是保证教育公平的一个手段。即希望学习深造者不至于因交不起学费而失去受教育的机会。（教育资源不公是另一个层面，不讨论，只讨论贷款）。教育贷款不足，将阻碍贫寒者受良好教育。教育贷款过松，将导致学费水涨船高。

房贷似与此类似。房贷也是保证住房公平的一个手段。即有意愿持有房产者不至于因为贷不到款而失去持有房产的机会。房贷过紧，将阻碍资金不充裕者持有房产。房贷过松，将导致房价水涨船高。

失去受教育的机会，被普遍认为会导致阶层固化。即最终很多穷人不得不去做不需经过高等教育的工作。

而失去买入房产的机会，却很少有人有这个担心。即很多穷人难以成为自住与投资的业主。

固然，持有房产有赔本的可能。但接受教育也同样有找不到工作的可能。问题的症结在于，机会被阻断，选择被减少。

通过减少教育贷款而降低大学学费，估计无人喝彩，甚至有人抗议。而通过收紧贷款而降房价，却似乎无人担忧，甚至有人欣喜。

也许两件事情没有可比性，但我隐隐觉得似乎有相通之处。

几年以后

数据派 发表于 2019-3-10 19:50
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贷款收紧与阶层固化，第二十五
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同意阶层固化这个观点。
这几年移民基本英国人印度人穆斯林为主。
买房的主力也慢慢不同了。这些移民对于学区来说完全无所谓。

华人区会慢慢的跌下去。移民潮也慢慢消退。

澳洲会放开中国移民吗？ 很难。白人招移民来做二等公民的，没想到这十年，中国的移民买买买，看着奔驰宝马法拉利，把西人好区慢慢吃掉。我觉得这个失落感是很大的。

对西方阶层固化的体系是一个破坏。

。。。。。。。
扯多了，简单来说，穷逼越来越多，房子要涨就算了。
当然穷逼烂人越来越多，好区的房子就会越来越贵。

数据派

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此起彼伏，第二十六
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房价阴晴不定，负扣税修改也令未来扑朔迷离。我以为这其中要看真切，哪些房在跌，哪些房维稳，因为简单的中位数和清空率无法揭示细节。

作为精英治国，从人性本质上面临着两难，既要获得普罗大众的选票，又要维护精英群体的既得利益。常青藤大学的“世袭”制度多少暴露出这种倾向。用俗话打个比方，精英圈如同挤公交，下面的都想进来，进来的都想关门。也是人之常情吧。

如今的澳洲房产似乎也面临这个问题。一方面要压低大城市居住成本，让普罗大众安心生活，保持城市活力，另一方面要维护精英阶层的财富优势和资产传承。

本饼愚笨，以为两全其美的方法不多，增加非house类供应量和减缓house供应量或许算是一个。时刻提醒自己多想想或有利于理清投资思路。

lotus-fan

iLeac

以为数据派来更新想法了

数据派

iLeac 发表于 2019-4-5 23:56
以为数据派来更新想法了

真的是更了一贴，结果发现和第二十五暗中是一个思路，真真个连贯。

lotus-fan

Henry2015au 发表于 2018-11-22 18:29

lotus-fan

数据派 发表于 2018-11-22 15:28
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致青春，狂想第二
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coremedy

数据派 发表于 2019-4-5 16:10
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此起彼伏，第二十六
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要说这样挤公交，公交上面的领带们可都不好惹，人蹬下去财可要留车上哟
与其限制这呀那呀，还不如画饼吸引一众负债买买买，买完收口闷跌。 还是那句话：财物可要留车上哟。如此反复，其乐无穷。
野草割不尽，春风吹又生。

数据派

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为信仰为自由，第二十七
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适逢复活节前夕，巴黎圣母院大火，不久前基督城枪响，种种事端，有所感触。话题比较敏感，但看坛子里总有人连载感慨澳洲的反移民倾向，感慨澳洲要人口没人口，要技术没技术，未来看衰，不免想多说几句。

当今在东方大国成长起来的一代，很少谈信仰或自由。大部分已然没有什么非物质信仰，和尚已然要升国旗，道长之子已然开兰博基尼，活佛已然谈及在别国转世，依法修行者或已然功德圆满和光同尘，尘世间无信仰的学生们已然对春夏之交的故事不知所云。所以大国人来到海外，往往专注于战术层面的政策和效果，忽视战略层面的信仰和自由问题。

要注意：美国的总统是手按圣经宣誓的，而非宪法。（曰：是上帝赋予了总统权力来捍卫宪法，而不是宪法赋予了总统权力来捍卫上帝）。澳大利亚属英联邦，女王的加冕是大主教主持的。虽然宪法规定这些政府是世俗的，但最高权力与信仰密不可分，乃立国之本。

德国对穆斯林难民的开放现已被很多人批评，担心将摧毁欧洲文明。恐袭和经济负担只是一部分，更大的也许来自人口比例（未来选民）的变化和伊斯兰教法内含的排他性造成的长远影响。因为有研究表明（见大千版相关文章），历史上当穆斯林人口达到一国某临界比例时，伊斯兰教法国家通常难以避免。

在西方国家禁止兴建清真寺会被认为是妨碍信仰自由，而伊斯兰一些教法对基督徒的规定却是“不得建造新的教堂和會堂，只可以更新舊的。所建造及居住的房屋不得高於穆斯林所建造的。所穿的衣服不得與穆斯林相同，必須佩帶徽章在為識別。”（详见伊斯兰教与基督教的冲突： https://zh.wikipedia.org/wiki/%E ... A%E7%9D%A3%E6%95%99）这可以解释西方世界对伊斯兰教的顾虑。

与此有一拼的是，东方大国的崛起及其独特的无神论，宗教爱党，一党专政，全民监控，大外宣，网络实名制与内容审查，这些对西方人的自由观而言如洪水猛兽般可怕。

当国本信仰与自由遇到威胁，国家政策就会应对。移民限制，入籍限制，反外国干涉等自然而然提上议程。无论美国和澳洲，众多法案在朝野两党的一致意见下迅速通过，足以证明在信仰与自由面前，政党们没有分歧。

普京帝兴东正教而固政权并积极加入is之战，习帝的教育营只受谴责未受制裁，放在信仰与自由的维度，都是可以理解的。

澳洲可能没有各大国的优势，但是，四面环海，闭关相对容易，境内穆斯林远未达临界点，所谓共产主义接班人大都不信共产主义更没什么政治野心。这或许就是澳洲继续吸引全世界上帝子民的最大优势。

言归地产，否则大千！
于澳洲做地产投资，放在信仰和自由的大维度中考虑，我以为是正确的。
当为信仰为自由的人们聚集此地时，我以为房地产的繁荣是可期的。
佛道系的中土唐人，自古与上帝子民没有严重冲突，反倒是这两拨人都曾与穆斯林发生过大规模战争（西方的宗教战争持续千年。清朝的“同治回乱”中，汉民被屠以千万计，超过二战中死亡的犹太人数）。我以为在澳洲，华人们是可以安心立足的。

站直了

查了同治回乱，这段历史我们就没学到过！国学大师叶曼一直说，宗教屠杀比世俗的屠杀更血腥更无耻，因为教徒们打着宗教旗帜滥杀却没有丝毫怜悯和愧疚之心！所以宗教狂热分子比普通的人都不如！这种人不是魔鬼撒旦谁是？？歪楼了，不好意思

数据派

站直了 发表于 2019-4-18 09:45
查了同治回乱，这段历史我们就没学到过！国学大师叶曼一直说，宗教屠杀比世俗的屠杀更血腥更无耻，因为教徒 ...

是的，我也是查宗教战争无意看到的。国内学者的提法是回族反抗清廷压迫的起义，在中国近代史写下光辉的一页，只字不提千万汉人百姓被屠杀，看得我都无语了，我不懂这是什么教育。
https://wk.baidu.com/view/662811e9172ded630b1cb6f7?pcf=2

把楼盖正：
汉人投资房地产，无论在哪国我以为还是首选选基督徒地区，慎选穆斯林地区。详情参考历史。

数据派

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选战之后，第二十八
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大选尘埃落定，工党以负扣税和其他几个有争议的政策体面落败。

民调和消息，都是浮云。12个月民调都是工党领先，然而结果大相径庭，可见统计和新闻有多大水分。简单而言，只要多去工粉区搞民调，多发左翼文章即可。还是那个感触，没有定义样本的统计结果如同专业忽悠，小心各种统计和新闻，多看实质内容。

如果给之前的事情编个故事，或许会帮助猜测下一步会发生什么。以下纯属猜测：

澳洲需要一个偏右翼的政府去阻止在澳洲出现欧洲面临的可能伊斯兰化的趋势，这或是一个超越党派分歧的理念，而工党自知因其基因无法达成，于是两党或暗中共识由自由党继续执政，避免偏左的政策造成难以挽回的后果。为了工党体面下台，需要一些看似良好但不得民心的政策。除了提高最低工资，给养老金加税，修建公屋等，由自由党为首打压房价，再由工党在日益走低的房价形势下强推负扣税，成为又一根稻草。最后一周，自由党提出5%首付，工党跟进，充分吊足了房价关注者的胃口。多管齐下，最终实现落选目标。按照我的理解，对于政客来讲，能令自己体面落选也是本事。

如果故事八九不十离，一旦自由党获胜，便失去了一个打压房价令负扣税更加不得人心的理由，而多了一些保房价的动力。毕竟不少选民是为了防止更恶劣的负扣税政策才选你的，自然不会希望进一步下跌。

至于莫里森有多少意愿和能力保房价，目前已出了5%这第一招。根据政策，只适用个人12万，家庭20万的财力买自住房。按现有贷款要求，能贷个80万就不错了？即房价在90万以内？（纯属个人感觉而已）对于悉尼和墨尔本，这个价位主要是非独立屋。那么参考前端时间快速增长的非独立屋开工率，可以猜测这个政策是针对刚需非独立屋救市托市。虽然有限，但撬动杠杆鼓励资金进入楼市，是一个利好方向的动作。

截至目前，一项项收紧房市的手段正在减弱，表达出政府对于目前房价水平的满意：一方面房价不至于高的引起民愤，另一方面没有跌得经济衰退。而民众也逐步修改了自己的预期（或者说在舆论导向下改变），从几年前的抱怨高房价变得希望房市不要持续萎靡以至影响经济稳定。

放眼未来，我以为低工资，低汇率，充足的非独立屋房产的入市，对外国投资持开放态度的政府，都是对澳洲经济的强有力辅助。偏保守但不极端保守的政府，对广大非伊信仰移民而言是个强有力的吸引。中美再次相争，旁观者或再次得利（上一轮已经一反大家常理，受益不少，详情仔细研究新闻数据）。几方面合力，不论人力财力，澳洲都将比较稳固。一个稳定的经济中，房地产总体不会有太大风险。

但是，为工薪刚需提供可负担的居住条件，或永远是保持国家经济活力，避免进入全民炒房经济模式的要素，估计政府不会轻易放松对这一类房价的抑制。目前一方面加速非独立屋供应，一方面降首付，针对的或许就是这个问题。

与此相反，不以满足工薪族刚需为目的的房产，可能会跳出三界，不在五行，也就是改善型居住，或许还是价高者得。我理解，澳洲梦类型的，有院子，池子，车子，狗子的独立屋这类改善型需求房产，估计不太可能遭遇政府加供给平抑价格。而能者多得的属性，也不能太指望政府降首付或给grant，全看经济实力和资金总量。此时汇率则更为重要，低的汇率，是大户们吃货的机会。

半夜发神经，以上纯属个人臆想。

somazhang

ajawin 发表于 2018-11-23 17:27
我觉得按目前的跌势，很快会击穿跌破30%， 然后就遇到阻力位见底了，之后横盘5年。

我的意见不同，我认为是上限2014年价格加15%-20%为底，下限不会跌破2014。

yizhe125618

somazhang 发表于 2019-5-20 00:17
我的意见不同，我认为是上限2014年价格加15%-20%为底，下限不会跌破2014。

Mark

数据派

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贸易战，印度，香港，第二十九
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不是什么新内容，只是总结一下最近的时事思考。

中美贸易战，中方生意受加税影响，可以推理不少订单将转向东南亚和印度。（关于郭台铭将iphone转向印度生产，国内新闻只说那边成本低，国外新闻多一条，可以避免美国征收的20%关税。国内新闻的意图很明显。）

而反观澳洲移民榜，印度在榜首，其他几国加起来超过中国。所以，中国以外东南亚繁荣了，占大多数的移民来源国富强了，或足以抵消排行第二的中国的衰退，甚至澳洲可能有了更强有力的资本输入来源。

香港问题，不早不晚，在贸易战打得热闹时出现，很可能要么天意要么阴谋论。百万市民游行，催泪橡皮弹横飞，结果估计是照样送中。其实从立法会直选问题开始，港人似乎就落败了，大势或已去。除了上街游行，回家还要安排后路，向外移民估计会逐渐增加。而澳洲是一个不错的去向。隔壁台湾被杀鸡儆猴，文统概率下跌，武统概率提高，台湾人避难也要找个去处，或许日本和澳洲都是不错的去向。

澳洲这边很可能人来财亦来，人财两旺。

言归地产，有人有钱，房地产估计不会太差。

刚刚过去的一年，已经给我们上了一课。去年此时，是大胸最风光的时候。天天呼喊加息缩表，利剑砍向贪婪的投资客。所有媒体一边倒讨论加息问题，房价是否跌40%的问题。结果呢，一年不到，风气骤然变了，经济不行了，要降息刺激了，已经在讨论今年是否需要第二次降息了，美国那边也是一样。

Lesson learned？很多人并没有。现在还有很多人讨论移民减少啊，边远地区呆几年啊，经济下滑房东也一起吃不了兜着走啊。这些都是假设政策在现行方向继续运动。其实政策随时会出人意料的扭转。就像加息进程突然变为降息进程一样。

问题的关键，是决策层有个内部计划，如同先向左晃过对手，然后再向右突破防线。等大家都觉得要向左的时候，对不起，右边中招。诺曼底不就是这样吗？

决策层意图在哪里？只能自己参详了，这是各人的机缘了。一人一个看法，一人说了别人也未必在意。这事也没必要说服别人认可，毕竟自己对自己负责。

winwin

数据派

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香港乱了看悉尼，第三十
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香港乱了，事情越来越大，我想应该更加关注悉尼了。

说是人祸也好，阴谋也好，天意也好，总而言之，香港国际金融中心的地位恐将不保。

纵观全球，为何伦敦、纽约、香港并称三大金融中心？有什么特质？按图索骥，如果香港倒下，下一个会在哪里升起？

如果从意识形态看，首先北上深可以排除，香港日后就算稳定，也属于大国治下，并列为北上深港而已。而东京供着天皇，新加坡乃李氏家国。剩下的democracy中，堪此重任，占此时区的，就只有悉尼了。

coremedy

英国第一任霸主，美国现任，澳洲下一任？

iLeac

数据派 发表于 2019-8-7 11:58
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香港乱了看悉尼，第三十
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等更...

chuliuxiang

如果剔除中介的引导就好了，大家能客观的发表自己所见所闻

数据派

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The War, The House，第三十一
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悉尼house最近飞速回温，在贸易战阴云之下，不少小区迅速回到2017的价格。别忘了，现在限贷比以前严格，所以这些高价房，估计大部分不是投资客们加杠杆炒出来的，而是手头宽裕的人用真金白银砸出来的。他们不害怕吗？

想致富，要向富人看齐，思其所思，想其所想，而不要过多关注那些靠稿费过活的记者们的文章。

关于贸易战，无利益驱动的坛子里各种言论也是颇多。一边人心惶惶，一边房市高企。不少无房户期盼这只是回光返照，明年还可以再次抄底，并纷纷在网上留言以名其志。然而，不差钱的人们，却一言不发的砸钱买房去了。有房的，大都惜售，继续观望。听人言不如观人行，特别是看富人行，从此一点，贸易战是否会导致全球经济危机已经很可疑。

提到这点，不能不提中美贸易战，如果有大智慧的，此时应该能大致搞明白这场贸易战是在干什么。

搞明白以后，应该大致能明白这场世界经济危机是否真的会来。

搞明白经济危机的事情，应该大致能理解澳洲的房市走势和出现的现象。

言归地产，琢磨一下世界的格局，对于安排好自己的小家大有益处。择善地而居，修身齐家，是我等小人物要做的。有善心的人，自然能听得出其中道理，没有的，自当随风而去。我等华人，于异族之地定居，老祖宗已将智慧留给了我们，只待脱去污泥，重新觉醒，乐业安居。

williamshe

数据派 发表于 2019-8-27 13:28
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The War, The House，第三十一
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高人说的好隐晦

数据派

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Twenty Twenty,第三十二
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几个月来心惊肉跳的热闹体验似乎已开始冷却。后市如何看待，始终是在无论买房人还是卖房人心中挥之不去的纠结。未加深思，且写上几笔，来年再看。

面对如今短暂的热闹渐渐平复的局面，我猜相当部分人本来想抓紧抢购，结果发现价格升的太快，贷款却在收紧，在最初的冲动之后归于平静了。

我猜剩下的可能是漫漫牛途吧。

我猜其实投资客也在考虑退出时机，毕竟投资房不能拿来当饭吃，占住那么大的资金份额不是长久之计。只是经历了看不到希望的10%的下跌后，剩下坚守的投资客们都比较理性吧，大多是已经做好资金的安排，准备长期持有了，才没有在FY18-19急着割肉抛出吧。让这些人出手，恐怕也是需要点刺激才可以的，所以现在有好房不多的感觉。

先提供5%的贷款，再降低个税，我看这个特定顺序，政府是准备让房市出现个三五年内短期供不应求的套路，特别是house类。那么投资客们有序退出是否可能发生在这几年？

投资市场，很多时候一方的胜利是另一方的损失。抄到底的，需要感谢割肉的。赚到钱的，需要感谢挨宰的。大家握手言和。

降低个税，我猜必然来自更大的征税基数，否则国库空虚如何应对？而房地产的大规模地，有利润地换手，也许可以弥补降低税率的损失。假如我是财长的话，我会这么想一想。注意，只有有利润才能收到税，只有自住房多了负扣税才会少。

预言如同投壶，且行且看吧。

xiaocongma

数据派 发表于 2019-9-10 16:58
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Twenty Twenty,第三十二
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所以你观察现在已有平复的迹象吗？

数据派

刚刚降完息，就开始说因为开工不足房价可能快速上涨，似乎和第一贴有些异曲同工啊。

http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... p;extra=&page=1

数据派

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卖方市场，第三十三
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房市不好的时候没有好房出来，房市渐长的时候好房开始出现。
也许这就是卖方市场？节奏由货主做主。