历史不断重演 人性的贪婪是否将使澳洲步上同样后尘？

xiamensimon

BePositive 发表于 2018-5-16 13:10
文章虽老（其实也没多老，人家就是前年写的），重点是历史是重复的。所以各位不觉得澳洲形势正是这样走向吗 ...

本人对澳大利亚现阶段的房价存在一些担忧。我们能否用数据来说话，而不是凭个人感觉来判断。欢迎大家一起提供数据。
一。 资金
1，本地资金
  A 自有资金
      储蓄存款 看多者已经买入了。
      工资收入 增长缓慢 全职就业率下降
      投资收入 租金回报低 股市行情不好  

B  银行资金  总体利空。
贷款额度 提高了生活成本扣除比率
贷款利率  提高OI利息。之前固定利率快到期后转浮动利率。
审批程序  严控海外收入贷款
转贷。 工资低增长，提高扣除比例，打开额度大幅下降。转贷无门。
银行评级
     大概率降级。美元加息。国际融资成本上升。

2，海外资金
     汇率         人民币升值，澳币贬值。利好
     外汇管制  中国严控外汇流出。利空



二。供需
供给
     2014/2015 新批  ？
     2015/2016 新批22.9万套
    很多区域改变规划，提高容积率。
    政府在郊区农场新批项目
新州政府与其开发部UrbanGrowth NSW以及Pittwater议会宣布在Mona Vale附近释放15公顷新土地建设一个拥有3400栋房屋和连排屋的新社区
需求
1/看多的人已经买入，支付利息。房价增长幅度降低，无资金继续投入。
2/收入增长缓慢  房价已高。自住购房比例创新低。
3/新移民数量  控制移民数量，提高门槛。政府故意拖延等等。利空
4/ 留学生。因为控制移民数量，提高门槛。大学生源会下降，出租空置率提升，回报下降。利空



三。政策
1/海外限购。利空
2/加印花税。利空
3/土地供给。利空
4/负扣税  争议

四。澳洲售房制度
  1、拍卖制度。提升的房价
  2、公开拍卖价。提升房价
  3、低首付   10-20% 首付 高杆杆 也是提升房价。
4、可以仅支付利息。提升房价
5、贷款中介。 中介为了利益，帮忙做假，批贷款容易。也是提升房价
6、负扣税。也都提升房价
7、投资房贷款年限长。可以30年。即使贷款人已经60岁以上。这些也都是助长房价。
8、之前贷款数据没有联网。很多骗贷。也是助长房价。
9、澳洲的信用体制容易被钻空子。随便一张纸就可以当作收入证明。模版随便套都可以。 助长房价

michaelsenior

dedge 发表于 2018-5-16 16:47
但我是看多的，为什么？

看美元呗，美元剪羊毛大周期一波一波的重复，结果韭菜还是一茬茬的被割。

明白人明白话！

dingyipu

BePositive 发表于 2018-5-16 13:58
哈哈，你们指的是大胸妹吧？我也想过，我发的文章标题跟她很像。但是她是用心写的呢！我没有她的文彩，也没 ...

主要是房产对于货币创造的速度贡献很大，所以一般都归咎于房产，其实主要还是fair value这种会计准则。就如你炒股，换手率不高的时候，突然几个高价交易单，市值就暴涨了。关键是股票纯交易的话，一卖股价就跌回原形。贾会计是个中老手，不卖，拿去抵押贷款，和房产套路差不多，这样市价没有明显变化，还停留在高位。一笔大额资金就又进入市场，是不是有一部分又用来超高价格了呢？有可能。

大江东去

呼呼呼 发表于 2018-5-16 15:22
论坛里一堆住家大妈或没有投资经历或没有投资意愿的人参加探讨，实在是，，，“对牛弹琴”？

主要是羡慕嫉妒恨

大江东去

dingyipu 发表于 2018-5-17 11:12
主要是房产对于货币创造的速度贡献很大，所以一般都归咎于房产，其实主要还是fair value这种会计准则。就 ...

买卖股和买卖房产，交易的难易程度和成本

决定了两者没有可比性

xiwu

大江东去 发表于 2018-5-17 12:09
炒股和炒房，交易的难易程度和成本

决定了两者没有可比性

什么叫炒房，目前为止没有定义。这个香港市侩创造的词，连习主席也不清不楚赶时髦就拿来套用了。若按照中国目前稍正式的描述（因为没有定义），澳洲华人是没有几个炒房的。

rainmyboy777

流動性越來越差的情況下, 對投資(不動產)所要求的報酬就會相對提高(required rate of return), 不動產可以由兩個方式評價, 一個是重置成本, 一個是市場價格
重置成本受人力成本, 原物料成本所影響, 目前原物料增加的態勢是蠻明顯的, 所以只要房價低於重置成本, 這個價格就必須漲
另外一個是市場價格, 這主要是由資金所推動, 供給與需求拉扯之下的平衡點, 從這方面看, 資金成本不斷上升(利率. 成數. 稅率相關政策) 市場的需求端面臨到比較嚴峻的挑戰, 再者, 下跌趨勢一旦形成, 對於信心面的影響也會逐漸顯現; 另外從供給面, 精華區的房子數量有限, 供給量不足, 價格相對有撐; 外圍或是所謂的投資熱點, 則是需要小心停損賣壓, 畢竟房地產價格的風, 吹起來是整個連動的, 只有不斷上漲的商品才能吸引買盤跟進, 但價格位階越高越無法承受任何風吹草動. 當然政府是最大的主力, 主力要做多做空, 跟著做就對了

大江东去

xiwu 发表于 2018-5-17 12:58
什么叫炒房，目前为止没有定义。这个香港市侩创造的词，连习主席也不清不楚赶时髦就拿来套用了。若按照 ...

好的

改成买卖股票和买卖房产

haluo

大胸妹又换马甲了？

kkknk

其实澳洲悉尼房地产算上通货膨胀没涨多少，
悉尼在现在西方社会里还能算的上世外桃源，我觉得还会有不小的涨幅，相比把几十万投到股市里还是地产更放心

大江东去

xiwu 发表于 2018-5-17 12:58
什么叫炒房，目前为止没有定义。这个香港市侩创造的词，连习主席也不清不楚赶时髦就拿来套用了。若按照 ...

按我对香港炒房的了解

炒房是指购买楼花，然后在settle前，加价转让掉

xiwu

大江东去 发表于 2018-5-17 15:40
按我对香港炒房的了解

炒房是指购买楼花，然后在settle前，加价转让掉

真正在澳洲生活了较长时间的华人，投资地产绝大多数是买二手房的，例如多多哥哥有名言：珍惜生命，远离楼花。所以说，按中国的描述，真正的澳洲华人是没有几个炒房的。