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[修房建房] 建房的那点事——So Easy, 人人都能会! ——上图喽!80件事全公开! [复制链接]

发表于 2015-3-9 10:12 |显示全部楼层
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本帖最后由 feox 于 2022-3-24 09:14 编辑

我总结过,建一个房子,要注意的事情约有80件,打交道的人约有50个,如果都能知道个大概,就可以建房子了,闲暇来谈谈在墨尔本建房子的事情吧!

假设,我们现在要在一块650平米的地上建两套两层的普通Townhouse,现在地块上有一旧房需要拆除。Planning Permit 已经拿到,Working Drawing 已经做好,各种准备材料已经齐全,正要准备申请Building Permit.

房子标准如下:Concrete Slab, 下层Brick Veneer结构,上层Render, concrete tiles, 前面房子单车库带一个车位,后面房子双车库,Ducted Heating 和 Add-on Cooling 中央空调。工期6到7个月。

好的,那我们开始了!

光阴似箭,岁月如梭,两年多过去了,此贴不沉,全靠诸位不时顶帖。回看曾经的帖子,各种错别字,还有在一知半解的情况下,发表的似是而非的文字,想来也误导了不少人,想一一改过,却有心无力,真是人越来越懒了呀。11/25/17


春夏秋冬,周而复始。蹉跎着踟蹰前行,好在岁月还算是留下来些经验,又一个财政年度了,再想是不是再分享些心得,把之前不准确的信息一并慢慢完善了, 以此来感谢不时浏览鼓励的足友呢? 15/07/2019                                                                                                        

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发表于 2015-3-9 10:13 |显示全部楼层
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本帖最后由 feox 于 2015-3-9 12:07 编辑

一,准备阶段

1,Demolish
拆除旧房是需要Permit的,Demolisher会从Council申请,这个不必担心。值得注意的是,在Demolish之前,房子的电和煤气必须拆除,叫做Abolishment of Electricity & Gas, 其中电的Abolish可能需要多达60天,所以,预计拆房子的朋友,要提前申请拆除Electricity and Gas,这个可以自己联系自己的Retailer做,需要填一个表,记住,不是Disconnect, 而是Abolish, 原因就填房子很快要Demolish.

Demolish房子的时候,房子必须要Temporary Fence 围着,而且如果发现房子中有石棉,需要特殊处理,不可和其他建筑垃圾一起倒掉,为了我们在澳洲能够永远安全,千万不要在这件事上图省事。

Ok, 电,气拆除了,房子拆掉了,垃圾也运走了,现在的地面上坑坑洼洼。

2, Building Permit 申请
建筑许可的申请,有两种途径,一种是从Council申请,一种是从Private Building Surveyor那里申请。 建筑公司一般选择后者, 效率比较高,Owner Builder 多选择前者。

Building Permit 申请所需的材料多达将近20种,这里不做螯述,只一点,从Planning Permit下来,到Building Permit下来,之间正常需要90天,正好用做Demolish。

Ok, Building Permit 申请完成,这时候建筑公司应该寄一张5%的Deposite Invoice, 如果签合同的时候没有直接给的话。

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发表于 2015-3-9 10:14 |显示全部楼层
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本帖最后由 feox 于 2019-11-5 22:07 编辑

二,基础 Base

1, Site Cut 平地

坑洼的地自然没法建房子,先要平整一番,找Excavator, 给一份施工图,图上有Floor Level, 根据floor level 再往下挖个150。当然,有些地很坡度很大,有些地方需要Fill。

Ok, 在一番Cut and Fill 之后,地平了,没用的Top Soil被清走了。

2, Set-out

Set-out 的目的上确定房子准确的位置,墙从哪儿开始,从哪里结束,专业的Land Surveyor来做这个,他们会在两面的fence上定一系列钉子,之后建房子的人在两个钉子拉一条线,用来确定墙从哪里开始,哪里结束。

之前在申请Building Permit的时候,有一个文件叫Re-establishment Plan, 这时候要和Working Drawing一起给他们。 Re-establishment 主要的目的是确定下Land 的Title Boundary, 一般Land Surveyor会Mark在Fence 上或者地上。

这里简单说一下Fence Boundary 和Title Boundary 的区别。 Title Boundary是理论上地块之间的界限,而实际上因为做fence时候的误差,以及土地数十年缓慢的移动,Fence Boundary 和 Title Boundary之间会有误差,Re-establishment Plan告诉我们的就是误差的具体位置和数据。

问题来了,那么做set-out的人,是根据Title Boundary,还是根据Fence Boundary 来定房子位置的呢?

Ok, Set-out 结束,房子的位置确定。

3, Drainage & Sewerage Underground Work
地下污水管道和雨水管道要进去,Drainer会根据图纸,把厕所,浴室,洗手盆,厨房洗碗盆,洗碗机,洗衣机等处的污水口留好,因为我们现在要建的是两层,那么楼上的污水要通过一个100mm的管道导到楼下,这个污水管的位置非常有讲究,处理的好,你不会注意到,处理不好,很难看。污水管布好,一般用红色喷漆标记。

雨水管道埋在Down Pipe附近,Civil Plan (也叫Drainage Plan) 上有详细走管得图,这个需要Council 验收,一般是新的Drainage Pit一定要验收。Drainage Pipe现场一般用蓝色标记。

污水管和雨水管经常会在下一个阶段的施工中被破坏,Drainer不得不回来Fix,不知道哪位有办法解决这个问题?

Ok, 地下管道就绪

4, Concrete Slab

Excavator这时候要回来Dig the Trench for Footing & Slab, 挖掘要根据前面Set-out的标记进行,这次用得图除了Working Drawing, 还需要Structure Drawing, 结构图显示了Trench 的尺寸,对于两层的Town house,Footing 一般是宽300~450,深450~600,偶尔会需要打桩,总之一切根据结构图走。

挖好了,先在Concrete Slab下面垫一层沙床Sand Bed, 没记错的话50就够,我下次留意下。然后放一层Waterproofing Membrane, 黑色的一层防潮塑料膜,然后铺钢筋,也是按Structural Drawings 来。这个Building Surveyor 要做Inspection。

Boxing, 挡板支好,Book Inspection, Pass, 然后,浇筑混凝土。

Ok, Slab 结束,工程的基础阶段结束,一般建筑公司在这时候会发出一张15%的Invoice。

5,Termite Protetion
在白蚁区的话,在浇筑混凝土之前,要做一个Termite Protection, 专业人做,必不可少。

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滚滚而来 + 5 看出了楼主的统筹能力强
magicmeeting + 3 很有帮助!

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发表于 2015-3-9 10:15 |显示全部楼层
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本帖最后由 feox 于 2019-11-5 22:16 编辑

三,结构 Framing
这里有一些pre-order, 包括:

-  Framing Wall Timber

- Windows & Glass Sliding Dooor

- Structural Steel

- Brick, Cement, Lime and Sand

- Posi & Truss

假定这些材料在需要的时候都运送及时。

1, Framing Wall

跑个题,建筑中用得trades大约有30个左右,有几个大的trades,建筑过程中需要他们的时候很多,包括,General Plumber, Electrician, Carpenter, Drainer etc. 前面underground Pipe用得就是Drainer,现在这个阶段,另一个大Trade出马,Carpenter,工地上人都叫Chippy。

木工第一件事就是在concrete slab上画墙线,然后就看出各个底层房间的位置了,假定slab没有错误,下水管道都再位置上,拿墙就可以起了,跟着施工图做,有窗,有门,有开口的地方留着,具体跟着施工图走,还要看看strutural drawings哪里有steal beam,哪里有steel colume,该加木头的加木头,该留空得留空,一般底层2.7米层高。

Ok,一层墙体起,窗进去了,玻璃推拉门进去了。

2, Structural Steel

一般超过4.5米的跨度,Timber就不够了,要用Steel。用Steal的地方有这么几个:
(上面这句话是误导,当年凭直觉写的,也是之前工程师吐槽的地方,span多长是根据设计需要,工程师根据span算的梁,之前一知半解,闹得笑话)
- 双车库超过5米宽,需要Steel Beam
- 大的Steal Beam, 需要Steel Volume
- Garage Door上面的Lintel 是Steel 的
- 外墙是砖结构,遇到门窗需要Steel过梁
(关于上面这段钢梁的总结,现在回过头看,只能说当时为了凑文章,不懂装懂,太离谱,根本没搞清楚重点)

在前面木匠树Framing Wall的时候,Steel company 要派人来做Site Measure, Steel一般不建议按图纸预制,因为工地的误差绝对存在,和图纸上得尺寸时常有出入。做了Site Measure之后,Steel 很快做出,并涂防锈层,因为有些steel重达数吨,所以需要Crane放上去。这里有两件事要注意,Garage一般是砖结构,在Steel来之前,不管是Timber Frame Wall, 还是Brick Wall, 在需要放Steel Beam的地方必须完成,并level好;另外就是,窗户,砖,沙子,任何材料在Steel 安装之前,不要运到工地太多,因为Crane来得时候一定要有Access。

Ok,Steel 安装后,接着焊接结束。

3, Brick Work.
Brick Layer也算是一个大Trade了,Slab完成之后,先过来把Garage做了,原因前面说过了。然后他们要等Carpenter把窗都装好,才继续进行外墙。

砖工的好坏对房子的外表影响很大,感叹一下,现在好的砖工真少。

OK, Garage的墙体结束了,其他的在Framing验收过后,也顺利结束。

4,Posi & Truss
Steel 结束,就放Posi, 一种外结构硬木,内铁支撑的框架,高度300,宽度正常hard wood 90, 长度不定。这个结构直接放在第一层墙或者Steel Beam 上,中空可以走电线和管道。之上放一层Floor board, Floor Board 之上放第二层墙架,然后放顶架Truss。

Building Surveyor 对Framing要进行验收。

OK, Framing 结束,另一张Invoice要从建筑公司过来。

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发表于 2015-3-9 10:15 |显示全部楼层
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我准备前排就坐

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发表于 2015-3-9 10:16 |显示全部楼层
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本帖最后由 feox 于 2015-4-24 21:59 编辑

四,Lock-up

1, Scaffolding
脚手架,一般常用3种,
- Walk way,特点是便宜,能用这个就用这个
- Quick Stage,有些直墙必须用,从一层上去的,贵
- Pitch Platform 在一层roof 上,和walk way结合使用。

还有些比如Guard Rail, Mobile Platform就不详述啦。


2, Fascial & Gutter, Downpipes
Colourbond铁皮,Downpipe间距不超过12米,Gutter要有一定slope

3, Roof Tiles
上瓦之前,要放脚手架,和安全护栏,木工把tiles batten都订好,tiles installer 通过tile rail把瓦送到楼顶。

Ok, 铺瓦完毕。

5, Upper Floor Render & Eaves
Eaves 用Cement Sheet, 然后直接刷漆,脚手架下了之后,刷漆就难了

6, Entrance Door
通往外面的的门,除了车库门,上个临时的锁,这就算Lock up了。

OK, Lock Up 结束,又有一张Invoice要付了。

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发表于 2015-3-9 10:16 |显示全部楼层
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本帖最后由 feox 于 2015-3-13 21:00 编辑

五,Fixing

1, Rough in

Plumber 水,煤气,污水管先做,然后电工布线,空调布线,intercom, 网线,etc, 总之墙内的所有东西入墙,空调,电视天线,进屋顶。

Ok, Rough-in 结束

2, Plaster
定石膏板,太多人熟悉了,不多说了。

OK, 石膏板结束,wet area blue board上完。

3, Staircase
因为2层上石膏板的原因,Staircase一般房子石膏板之后。专业人做,楼梯下面一般作为储物间。

4, Fixing Carpentry
石膏板结束,Fixing木工开始做Archive and Skirting, 装室内的门。中间有些事情是分先后的,没有经验的fixing carpenter,经常要返工。

5, Painter
石膏板结束后,电工,空调工,回来在石膏板上挖洞,然后,Paiter可以油漆了,油漆前两遍是Spray,最后一遍是用roller, 一遍天花板直接三遍,墙体只做两遍,最后一遍需要plaster回来patch up之后再做。

6, Tiler
Tiler石膏板后,做waterproofing, 2遍,carpenter应该已经把shower tray和bathtub放进去了。Vanity固定好,再铺瓷砖,一是省砖,二是vanity比较稳。但也有先铺砖,再进Vanity,直接粘上去,没那么结实,但防水比第一种好。

7, Kitchen
Kitchen石膏板上了就可以进了。

8, Vanity and Tabwares
这个要Preorder, 运到工地,Vanity一切装好,Tabwares是Plumber来装。

厨房(不含benchtop),瓷砖结束,Fixing 就算结束,一张invoice飞来。

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本帖最后由 feox 于 2015-4-24 21:23 编辑

六,Finish

1, Floor Board & Carpet
地板分几种,laminate,  Bamboo, Hardwood Timber, Engineering 等
地毯主要是颜色和厚度。

2, Wardrobe
衣橱是细木工的活

3, Fit-off
灯,开关,等都安装吧。

4, Appliances
家电安装

5, Meter Boxes
电表,水表,煤气表,各种地下,地上都在Driveway之前搞定

6, Driveway & Crossover
车道搞定,CrossOver通常需要Road Open Permit,还需要Council Inspection.

7, Landscaping inc Fence
花园,Fence

8, Others
其他还有很多细碎的,有人遇到问题,可以拿出来讨论。

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