澳洲公寓成本,利润和质量讨论

yzaw123

高层的新公寓质量很差，墙敲上去都是空心的。反而几层的老公寓有双砖建筑，隔音好，冬暖夏凉，保养的好的话住着比较舒服。

ultrahelix

1. 澳洲现在有法律规定：新造公寓的建筑材料有多少百分比必须是可回收利用的，所以GYPROKE便成了自然而然的选择，而且还比砖墙便宜。问题的关键是，GYPROKE也有隔音和质量好的，但没有法律约束，所以绝大多数都用便宜的。

2.和伦敦纽约香港新加坡等国际大都市相比，悉尼任何地方的拿地成本还算低的，但公寓售价却接近或更高。再加上悉尼公寓的设计很廉价，比如一层一梯多达十几户甚至几十户，厕所没窗，利润高是正常的。这也是为啥很多能力不足的新建筑商都能一窝蜂的加入公寓建设的大军：因为门槛低，利润高，出了质量问题追诉难。质量有问题通常都是住户平摊高昂的维修费用。

3.前几年悉尼通过一项影响深远的法律：新建筑项目的审批权和管理权下放到悉尼各个CITY COUNCIL, 但很多COUNCIL都是由新移民控制的，比如中东，希腊等，所以贪污腐败横行，只要贿赂到位，建筑规章制度可以随意更改，想干嘛都可以：比如层高，房屋间隙，绿化面积，还有原来不准造公寓的地方现在都可以了 。这也解释了为啥去年悉尼一个季度就批准建设7万套新房而没人出面限制，不光质量难以保证（比如中东人的COUNCIL官员自己就可以修改规章制度，然后自己成立个全新的建筑公司，即当裁判又当运动员），因为批准了太多，也为房价的下跌埋下伏笔。

mr_founder

ultrahelix 发表于 2018-3-2 11:01
1. 澳洲现在有法律规定：新造公寓的建筑材料有多少百分比必须是可回收利用的，所以GYPROKE便成了自然而然的 ...

没有分可加

rekcal

质量真心差...

moonhope

ultrahelix 发表于 2018-3-2 11:01
1. 澳洲现在有法律规定：新造公寓的建筑材料有多少百分比必须是可回收利用的，所以GYPROKE便成了自然而然的 ...

是的，我也是听同事说council有很大权利，中饱私囊。前州长力推council合并，结果自己走人。其中涉及利益肯定不小。
臭名昭著的前Auburn副市长不也有一个建筑开发公司吗？既做甲方也做乙方。

momohan

回答你的问题：

1. 公寓质量奇差，发现现在很多公寓里面的内墙都用Gyproke,这个成本是非常低的，而且非常不耐用.在中国很少看见内墙用这个，不知道为什么澳洲新开发的公寓都用这个，澳洲本地以前的老公寓都基本上是转混结构，没有用gyprock的.

现在基本内墙都是GYPROCK 结构，对于开发商来说的确成本因素是个考虑， 对于买家来说， 也是好的， 主要原因是澳洲人工太高， 万一SETTLE后出现质量维修， 或者房子以后要装修和翻新对于买家和提供质保的都节省很大不必要人工开支。 比如管道漏水修复，你只要切开， 修好， 重新放新的板子进去就行了。 这和为什么澳洲卖房装修也算钱解释差不多，DIY的大把人，因为人工太高。 我自己HOUSE我是喜欢里面是板的， 老双转， 和内砖的UNIT，房屋可持续性大大减少。  快速的装修省了很多不必要的人工开支。至于公寓， 后期装修毕竟有限， 估计节省工时和开支是主要原因。如果GYPROCK板材是市场标配那么， 我相信的确这种板也是有质量差别的， 不能GYPROCK板材就被认为是质量差的体现。 好比你说日本车皮薄并不等于质量差。美国人看日本车， 觉得怎么玩具一样的， 可是日本人自己很认可自己所传递的价值。本国买家也觉得没有必要花那不必要的钱。

2. 因为建筑成本低，这里的公寓开发商毛利极高，我看过一家中型开发商的报表，有些项目的毛利可以做到40-50%,不知道小型和大型开发商的毛利大概在什么级别？

毛利？ 你是说总毛利还是看年化回报率。100% 利润花10年， 和一年20%利润， 哪个好？ 因为澳洲建筑速度慢， 也是人工高的原因。 好比你看造房子的， 经常一个时间段只有2-3个人在那干活。 和国内热火朝天。 半年一年就出个摩天大楼不同。 这样看来。年平均回报可能和国内差不多。 因为国内有造不完的房子，一个接一个。 这边3年一个中型项目，之后可能还要解散找下个项目。 所以真正深入了解澳洲市场的人， 发现没有这个回报还真的不如不去做。 这就好比你市区卖矿泉水利润很少也值得做。 爬到泰山顶上， 总共就背上那些水， 你卖20块一瓶也没市区小卖部赚得多， 可是大家都喷说妈的泰山上卖水的就是暴利，毛利2000%  可是暴利么？人家一个月还赚不到多少钱， 只是糊口。  所以看事看整体， 数字后面有原因的。你问题似乎是内行， 可仔细看都太外行了。这都是最基本的理念。

另外这里中大型项目， 毛利会比小项目高。 但是也是数字上看而已。 因为销售风险， 空置， 以及工期的加长都必须要保证毛利要比小项目高才值得去做。

3. 看过很多垃圾开发商开发的垃圾房子，都通过了政府部门的验收，想问问澳洲政府也这么黑吗？这么垃圾的房子如何通过验收的？

这个我没什么体会， 不然LZ举个例子比较下什么样叫做垃圾房子。 可能大家更能理解。

firststeps

成本都是很高的，但质量都是屎

SydneyTrains

Assfield是什么地方，有大开发商会去么？
小开发商的融资和成本管理能力也不过那样，应对物价和工资飞涨，早两三年卖得便宜了，只能越建越节约成本
大开发商做的隔音效果即使是隔板，也会比小开发商好

所以楼主想清楚要是纯投资，就赚够这笔钱，质量无所谓；
如果自住，最好远离8层以下的楼房

楼下对齐

ultrahelix 发表于 2018-3-2 11:01
1. 澳洲现在有法律规定：新造公寓的建筑材料有多少百分比必须是可回收利用的，所以GYPROKE便成了自然而然的 ...

是的，在澳洲人数就是权力，腐败起来完全没人监管

sd1565811

hicaps 发表于 2018-3-1 17:27
这帖子不能沉啊

哈哈...顶啊 顶啊

sd1565811

kk-11 发表于 2018-3-1 17:45
那你了解人工吗，知道澳洲的价格吗

澳洲砌一块砖价格10元人民币，你知道吗

...才来的时候不明白..后来天天吃东西才发现吃的快餐都好贵啊...

sd1565811

ymf9901071 发表于 2018-3-1 17:46
用的什么掌法？铁砂掌还是降龙十八掌

哈哈....

sd1565811

ymf9901071 发表于 2018-3-1 17:49
公寓过个几十年，不能住人了，怎么办，卖地皮分钱吗

好问题.....

sd1565811

大牛哥 发表于 2018-3-1 17:56
新型廉价建材造就了一大批廉价的工人，他们只会干这个，稍微早一些的技术他们根本就不会

所以，随着廉价建 ...

嗯嗯 有见解

yuanlin1988

我觉得应该是材料的发展，以前只有砖可以用，再后来钢筋混凝土，再后来隔板，因为科技发展了，所以让这些轻量化的材料成为了可能。现在盖房子和搭乐高差不多，架构插片一样搭好，然后再补上墙壁就造出来了。一般人住谁没事回去往墙上踹两脚看会不会踹出洞来？要是要防弹，估计五角大楼也是危楼~

sd1565811

hehebear 发表于 2018-3-1 17:54
凹进去又弹回来啦，赔啥

..................

sd1565811

csl不高兴 发表于 2018-3-1 19:24
很想知道這樣的房子可以維持多少年？ 磚房有的都一百多年了還可以賣一百多萬。那麼現在這種新房呢？？？ ...

好问题

yuanlin1988

hehebear 发表于 2018-3-1 17:17
Ashfield火车站边上的公寓，我两手用力一按半面墙都凹进去了

问题是谁没事去用力按？砖墙按不凹，是不是应该用火箭筒轰一下看看质量？

sd1565811

jiajiajing 发表于 2018-3-2 10:11
bought a duplex in 2017, full brick inside out, build quality is good except for a couple hairline c ...

哈哈....这个靠谱

sd1565811

ultrahelix 发表于 2018-3-2 11:01
1. 澳洲现在有法律规定：新造公寓的建筑材料有多少百分比必须是可回收利用的，所以GYPROKE便成了自然而然的 ...

专业回复 多谢分享

csc40

那种材料便宜，那种方式造起来快就用哪种的。。。一切以成本最低为准

ultrahelix

cangaru 发表于 2018-3-2 10:10
国内建筑业确实不了解，不过一地震就死伤成千上万的就已经说明问题了

小时候唐山地震的时候几十万人一瞬 ...

国内民用建筑设计寿命只有三十年（不知道现在有没有改）。更致命的是层层转包，举个例子：只要有关系或通过贿赂，比如官员亲戚，只需要成立个皮包公司，就能中标，然后压低价格转包给别人捞差价，层层转包，最后不偷工减料根本赚不到钱，质量也可想而知，比如有人用毛竹替代钢筋，用劣质水泥或减少水泥多用沙石，雇佣不专业人员施工，比如前几年上海高层失火就是因为用了没培训过的电焊工。只要保证短期不出事，长期可能人跑国外或者又拆迁了

hicaps

KaTharina 发表于 2018-3-2 10:49
上海那楼才是牛逼 那么倒下去整体完成 居然没碎

呵呵

kk-11

sd1565811 发表于 2018-3-2 13:28
...才来的时候不明白..后来天天吃东西才发现吃的快餐都好贵啊...

澳洲人贵，跟人有关的，都贵


澳洲的建筑，也是劳动密集型，但工期跟中国大不一样，如果是中国那种，澳洲人付不起工资。中国砖房，是砖承重。澳洲的砖房，不是砖承重，砖只是个外墙而已呀。砌个砖10元工钱，一圈外墙，中国差不多能建好一层了。

csl不高兴

sd1565811 发表于 2018-3-2 13:32
好问题

那回答我呀

e.v.sgroup

现在公寓是差， 一年半新的公寓，天花板已经有漏水了

sd1565811

csl不高兴 发表于 2018-3-2 17:29
那回答我呀

....我不知道...

sd1565811

e.v.sgroup 发表于 2018-3-2 18:40
现在公寓是差， 一年半新的公寓，天花板已经有漏水了

天花板怎么会漏水？是顶层吗？还是楼上的下水漏下来？

csl不高兴

sd1565811 发表于 2018-3-2 19:05
....我不知道...

可以令開個帖子問嗎？
。。。會不會被。。。

sd1565811

csl不高兴 发表于 2018-3-2 19:08
可以令開個帖子問嗎？
。。。會不會被。。。

哈哈 估计不会被河蟹....网上言论自由还是很重要的...开个贴去问 我顶你...