去年悉尼买房的全部套牢了，悉尼house一年下跌2.05. 算贷款利息5%， 租金收入2.5%，一年净亏4.55%。

crane15

大江东去 发表于 2018-2-26 16:02
错了，是2015年给忽悠卖掉砍不死的豪宅，损失几十万之后才开始喊空的

实事求是，她那个房子现在看当时卖的很好，你看刚刚拍卖的7 burns st campsie 估价接近200万，才卖了168万。

sera_aus

Clairelan 发表于 2018-2-26 10:45
当然咯，随着时间的推移，慢慢的大家会发现自己的房贷利率普遍接近或超过6%（隔壁EPPING的海外收入说他们 ...

我家投资房是这样算的， 银行估值90万贷款72万， 首付18万。如果不买投资房。18万可以为自住房省利息 7000左右一年（3.84%）。
投资房利息4.09%， P&I,每月还3700每年45000左右！投资房租金$700pw,一年收入35000左右支付了中介费， strata， water 和council后剩28000，所以我们cash flow -17000,如果有大额修理可能更高！但是如果只算利息其实是正收益！
所以基本看家庭资金情况。如果可以维持现金流， 就能继续持有， 当然我投资房还不用交Land tax.
我们也不是特别追求不断投资的人, 就是买了新房旧房子没卖转成投资房， 风险意识没那么强， 如果不出意外就是等退休downsize去小房子， 投资房变现养老！

zbpanda

这要看投资收益才能算是否套牢，我去年50万买的房，租550一周，很开心呀。

cutebaby

zbpanda 发表于 2018-2-26 16:49
这要看投资收益才能算是否套牢，我去年50万买的房，租550一周，很开心呀。 ...

那个区呀？跪求邮编

巴乔

如果是去年settle的三年前的楼花应该还活的蛮好的

zbpanda

cutebaby 发表于 2018-2-26 16:51
那个区呀？跪求邮编

2221

zunreal

sera_aus 发表于 2018-2-26 16:45
我家投资房是这样算的， 银行估值90万贷款72万， 首付18万。如果不买投资房。18万可以为自住房省利息 700 ...

算法不对啊，-17000加上本来可以节约的7000，等于-24000, 如果利率上涨到6%，那么亏损还要增加到-(24000+24500)左右每年

zn7726

sera_aus 发表于 2018-2-26 16:45
我家投资房是这样算的， 银行估值90万贷款72万， 首付18万。如果不买投资房。18万可以为自住房省利息 700 ...

wbc网上公式算了一下
月付3700年付45000, 利率4.09的话, 实际借款76万,
P+I年付45000, 实际前两年每年利息大概30000出头,

你实际收到的房租-cost剩下28000

你自己说的首付十几万如果放在自住房里省房贷利息7000, 这相当于你的投资成本

实际支出30000+7000
收益28000

这算正流?

sera_aus

zn7726 发表于 2018-2-26 16:56
wbc网上公式算了一下
月付3700年付45000, 利率4.09的话, 实际借款76万,
P+I年付45000, 实际前两年每年利 ...

这投资房每年帮我们有退税， 差异低于2000在我看来就算持平了……可能不少人算的挺细致吧……我都是粗算！

zn7726

sera_aus 发表于 2018-2-26 17:12
这投资房每年帮我们有退税， 差异低于2000在我看来就算持平了……可能不少人算的挺细致吧……我都是粗算 ...

可能你买新房折旧比较多每年能帮你拿回来不少 否则一年亏9000，无论如何没发算成正流

165HAO

空军占上风了

zn7726

yzh1999 发表于 2018-2-26 16:08
1500应该是没有的

中介回复 拍了173 还给我发了照片
西人买家
卖家亚洲面孔

大江东去

crane15 发表于 2018-2-26 16:37
实事求是，她那个房子现在看当时卖的很好，你看刚刚拍卖的7 burns st campsie 估价接近200万，才卖了168 ...

关键是现在看是不是少了几十万

至少20万的盈利加再买房的印花税

jamking

zn7726 发表于 2018-2-26 17:42
可能你买新房折旧比较多每年能帮你拿回来不少 否则一年亏9000，无论如何没发算成正流 ...

其实买房买股票都是 很少能踩到最低或者最高点 能hold住不至于给家庭带来断供风险就可以买了
短期跌点 长远看涨

jamking

165HAO 发表于 2018-2-26 17:47
空军占上风了

这才是健康的市场嘛
像国内那样 总是涨涨涨 才可怕

yzh1999

zn7726 发表于 2018-2-26 17:52
中介回复 拍了173 还给我发了照片
西人买家
卖家亚洲面孔

我记得去年他家邻居卖了194，不过面积大不少，那家15年的时候租975
中介对租金略乐观了

zn7726

jamking 发表于 2018-2-26 17:56
其实买房买股票都是 很少能踩到最低或者最高点 能hold住不至于给家庭带来断供风险就可以买了
短期跌点  ...

投资房新房5-6年算蜜月期 因为新房好租 租金高 折旧也高。蜜月期都亏着 不知道后面怎样啊

zn7726

yzh1999 发表于 2018-2-26 18:05
我记得去年他家邻居卖了194，不过面积大不少，那家15年的时候租975
中介对租金略乐观了 ...

他家已经算大的th了 室内三层 200多平米 但是朝向不好
还能找到你说那房的链接吗？

yzh1999

zn7726 发表于 2018-2-26 18:12
他家已经算大的th了 室内三层 200多平米 但是朝向不好
还能找到你说那房的链接吗？ ...

https://www.domain.com.au/proper ... eutral-bay-nsw-2089

zn7726

yzh1999 发表于 2018-2-26 18:17
https://www.domain.com.au/property-profile/5-5-7-hardie-street-neutral-bay-nsw-2089

四房 的确是大
这个三房卖1.7+ 我觉得装饰上加分了吧

mliu1188

云里雾里

InTheEnd

确实，去年买房的人亏了，房价感觉和14，15年差不多，完全买方市场

Clairelan

一群满嘴火车的又开始yy了

哎。。。

yzh1999

zn7726 发表于 2018-2-26 18:23
四房 的确是大
这个三房卖1.7+ 我觉得装饰上加分了吧

仔细看了下，房型配置是一样的。邻居的房间略大一点，院子大不少。不过不至于差10%价钱。这个跌得够狠，外加belle中介更敢写吧

sera_aus

zn7726 发表于 2018-2-26 17:42
可能你买新房折旧比较多每年能帮你拿回来不少 否则一年亏9000，无论如何没发算成正流 ...

我算的是退税后可能只-5000左右，这就是我每年养这个房子的成本，然后每隔几年看一下房子的涨幅， 比如过去三年平均每年涨了5%，三年的增值比我的成本高就行， 而且高的还挺多的！
所以我说只要每年-17000可以周转的过来就可以接着持有…

ultrahelix

利率还没升呢，就撑不住了。等房贷利率超过9%会发生什么？想想都害怕。明后两年还有天量新公寓上市，daily telegraph说悉尼去年仅第三季度就批准建设7万套新房！

https://www.realestate.com.au/news/falls-in-apartment-prices-are-accelerating-in-sydneys-construction-hot-spots/

http://www.news.com.au/finance/real-estate/sydney-nsw/falls-in-apartment-prices-are-accelerating-in-sydneys-construction-hot-spots/news-story/86068412c65b2a5b1019265f09e2f01d

zn7726

sera_aus 发表于 2018-2-26 19:21
我算的是退税后可能只-5000左右，这就是我每年养这个房子的成本，然后每隔几年看一下房子的涨幅， 比如过 ...

你当然可以持有等增值
但是 你不应该把这个叫正现金流啊
另外 你自己说算的不细 差2000就叫打平 现在差5000了啊
算了 你自己觉得划算就行 但是别再嚷嚷正流误导别人就好了

iamyi

现在有房的人多了，大家都有房了手里的房子租给谁去？市场的一大特点就是自我纠正，现在就是在这过程中

zbpanda

iamyi 发表于 2018-2-26 21:45
现在有房的人多了，大家都有房了手里的房子租给谁去？市场的一大特点就是自我纠正，现在就是在这过程中 ...

租给每年来的新移民，现在每年是20万人左右，其中一半在悉尼，可以预期的几年移民人数可能会降低，也会有每年不少于5万人来悉尼。

hljharbin

North Ryde 周末有三个房都流拍了，价格没看降多少，买方市场了，观望更多