在足迹混久了，想回馈下足迹， 回答任何与房屋出租 房屋保险相关问题，欢迎房东，租客提问

f221644

zhangwei7461 发表于 2018-12-29 10:58
圣诞节是这样的。。中介什么时候开有说吗?

从12月7发邮件到现在都没修，然后1月2号开门

zhangwei7461

f221644 发表于 2018-12-29 11:10
从12月7发邮件到现在都没修，然后1月2号开门

有点过了。。 等2号开门吧，  

Joeau

维省租屋要搬家已将前后院草皮推好要交屋给房东
房东认为未将草皮整理干净不愿退押金
争议点屋主要求要将树底下杂草清理干净才退押金
房东要求请专业园艺公司整理
最后协调被扣300元让屋主请园艺整理

请问屋主要求将树底下杂草清理干净这样合理吗?

gconly1

你好 请教个问题 目前我是一位杂货店的店主 现阶段零售业不景气 我和房东租约还剩一年时间 现在想提前解除租约 但合约上当初也没说提前解除要付多少违约金之类的 另外因为这个店铺 已近几十年没有装修维护了 所以店内墙壁屋顶都有开裂痕迹 有些墙壁开裂还蛮严重 我能不能以这个“危房”为借口 要求提前终止租约 烦请赐教 谢谢

zhangwei7461

gconly1 发表于 2018-12-30 21:29
你好 请教个问题 目前我是一位杂货店的店主 现阶段零售业不景气 我和房东租约还剩一年时间 现在想提前解除 ...

商业物业不在我的工作范围内， 如果以居住物业来说，如果裂缝有点类似opal tower的 这种 是直接可以划定为 untenable， 然后直接终止的。  

红袖添香

请问，短租的房子买什么保险比较合适。谢谢

gcc

马克

gconly1

zhangwei7461 发表于 2018-12-30 22:37
商业物业不在我的工作范围内， 如果以居住物业来说，如果裂缝有点类似opal tower的 这种 是直接可以划定 ...

好的 谢谢啊 我在研究下

gconly1

zhangwei7461 发表于 2018-12-30 22:37
商业物业不在我的工作范围内， 如果以居住物业来说，如果裂缝有点类似opal tower的 这种 是直接可以划定 ...

好的 谢谢啊 我在研究下

zhangwei7461

红袖添香 发表于 2018-12-30 21:38
请问，短租的房子买什么保险比较合适。谢谢

同样推荐Terri Scheer， 他们有short-term holiday 的landlord insurance。  同时 一般的short-term holiday的 landlord insurance 也一般会包括保你长租的情况。   

zhangwei7461

Joeau 发表于 2018-12-29 13:19
维省租屋要搬家已将前后院草皮推好要交屋给房东
房东认为未将草皮整理干净不愿退押金
争议点屋主要求要将树 ...

一般租房退房的原则是 把房屋按照原来的状况归还给房东 （自然磨损除外）

如果您搬进去的时候草是割过的，草皮是整理过的，归还的时候自然也应该按照原来的状况。  

但是房东要求必须要用专业garden的公司来做，这不能算是完全合理的， 但是如果后院情况太糟糕，用专业人士也是无可厚非的。  
我在这种情况下一般会在租客搬走之前1星期 会通知关于后院的清理事项， 给租客机会自己清理。 若是在交房那天没处理完，我是会直接请人的（提前说明）。 交房日过后，如果房屋没恢复到“原来的状况” 其实中介是有权拒绝交房，并且要求你继续付房租至恢复到状况为止的。

中介毕竟还是收钱为房东办事的，即使是我，我也是绝对在合理合法的情况下 完全偏向房东的。

这是昆州RTA上面的一些资料。
Mowing, edging and weeding
Generally, the tenant is responsible for yard work (e.g. mowing, edging, and weeding), however this should be specified in the agreement.

Tree lopping and hedging
Major work such as tree lopping or pruning trees and shrubs is usually carried out by the property manager/owner as part of their obligation to keep the property in good repair.
This type of work is not carried out regularly and is more likely to require specialist knowledge, or equipment such as ladders.
Any plants, hedges or lawns that require specialist upkeep are usually not the responsibility of the tenant, unless they agree.

daniel6616

Mark

红袖添香

zhangwei7461 发表于 2018-12-31 00:18
同样推荐Terri Scheer， 他们有short-term holiday 的landlord insurance。  同时 一般的short-term holi ...

感谢推荐

mchi11

zhangwei7461 发表于 2018-12-29 11:38
任何与中介的沟通 建议使用邮件， 可以保留证据。  马上给你中介写个邮件，说抽油烟机坏了，导致无法做饭 ...

書面要求一週後還沒有正式回覆，以昆州為例可以給中介和房東出具 notice of remedy breach。有了這個中介一定會馬上修的。而且會覺得你屬於很懂的租客，比較難搞。  不建議用這招。。

請問....為何不建議用這招??

总督

opal tower的业主，可否claim landlord insurance 中的rental loss

oppstuu

请问楼主 最近租客把纱窗搞坏了 因为他有我电话 所以他是先电话我 他说是晚上possum 爬到纱窗上 他为了驱赶它 push了纱窗 结果纱窗网脱落纱窗框也掉了一半悬挂在窗户边上。等我告诉他 如果是租客搞坏的 必须他付钱时 他改口了 并且告诉中介另一个故事 说完全就是possum 爬到上面把纱窗拔下来的。
我告诉中介 possum 只能rip纱窗而不会fail纱窗和纱窗框。中介一开始就要求我付钱。我很生气的是 租客说谎。我就问中介 请拿出法律条款来 租客没有证据说不是他搞坏的 那么这时候 到底从法律角度说 该谁付钱？
中介至今也没回复我
我想先问楼主 有什么条款来要求这种情况下 ，那么谁付钱维修。
如果楼主能给我英文版本租房法律条款 就非常感谢了

oppstuu

zhangwei7461 发表于 2018-1-8 18:12
首先 landlord insurance 对于任何投资房都是必要的。 你的房子价值越高，landlord insurance 就越重要。 ...

请问楼主 你说building insurance 不cover浴室 厨房 内墙。 可是我买时building insurance 时  他们说 building insurance cover的就是把房子倒过来后 任何还粘在房子上的东西 没有掉下来的就是building insurance 可以cover的。 反之 倒下来的东西 就是landlord insurance cover的。
不知道为什么和你的解释不一样啊

chinahare

:sleepy:

zhangwei7461

oppstuu 发表于 2019-1-12 16:25
请问楼主 你说building insurance 不cover浴室 厨房 内墙。 可是我买时building insurance 时  他们说 bu ...

insurance 的claim 原理是看照成的原因。。。 比如说你房子塌了， 照成你室内的content损坏 那么building insurance 是全陪的，也包括你的因为房子塌了造成的content 顺坏。  

这么说可能有点笼统 我简单点吧。

比如说你屋顶瓦片被某个某个teenage 丢石头打破了。 然后一段时间后下雨， 然后雨水漏进房子 之后把你的家具 地毯 甚至电器都泡坏了。   这里insurance claim的原则是 你的屋顶破了造成的， 属于building insurance的一部分。  insurance 会赔你由于屋顶破损造成的 所有损坏 包括 你的家具 地毯和电器。


但是比如你在家里玩丢球游戏，然后不小心把电视或者柜子砸了， 那就是content insurance的范畴了，和building 无关。

zhangwei7461

mchi11 发表于 2019-1-12 02:12
書面要求一週後還沒有正式回覆，以昆州為例可以給中介和房東出具 notice of remedy breach。有了這個中介 ...

做人留一线 日后好相见罢了。   一般中介要tendency reference的时候 会有一条 租客是否好相处的评分。 上次我收过一个reference上面这个是1 分的，    就算工作再好，收入再高，我也是不敢收的。 不单单自己工作辛苦， 而且大概率房东要吃亏的。

zhangwei7461

oppstuu 发表于 2019-1-12 16:25
请问楼主 你说building insurance 不cover浴室 厨房 内墙。 可是我买时building insurance 时  他们说 bu ...

不好意思 刚刚误解了您的意思，   简单的说， 你这个解释是绝对错误的。  kitchen 这些如果是strata building insurance 的话绝对是算content 。。谁发明的什么房子倒过来 不掉下来就算content的。。。那房子里面的橱柜什么的难道也算building？
其实我这样解释也不对。简单的把building insurance分成房屋什么部位赔房屋什么部位不赔 是不正确的。  具体还是看条款。

不过现在大部分building insurance 会包部分content 比如lighting，跳闸造成的 电器 motor burn out， 还有不少直接带防盗险，您的这个可能是把这些算进building了


其实保险claim 知道一个原理， 就是damage or event cause by what？这个很重要， 和伤到什么地方没有任何关系。  理论上都可以说什么都包。   


上面的都是废话

---

保险赔的都是一个事件之后造成的损失， building insurance 简单的说一般就是陪恶劣天气， 意外等等造成的损失。 landlord insurance 一般是赔租客对你房子造成的损失。  

就像车险一样， 车子事故撞了擦了 就赔，自己想不开放火烧了不赔， 而不是说 车的刮痕不赔 只陪发动机什么的。

zhangwei7461

oppstuu 发表于 2019-1-12 16:17
请问楼主 最近租客把纱窗搞坏了 因为他有我电话 所以他是先电话我 他说是晚上possum 爬到纱窗上 他为了驱赶 ...

这样说把。从您的描述中来说， 你不信任你的租客，也可能不信任你的中介。  

这个case 基本上简单的说就是 发现损坏，租客报告---中介也认定不是租客责任（叫你付钱）----你拒绝承认。。
这种事情上庭，你是不能叫租客自证清白的。。只有你出证据说是他们弄坏的。 说实话我个人认为。。你的理由不够充分。

对于中介来说 获得业主的信任非常重要。。。他没给你回，大概也是不知道怎么给你回吧，因为你这样一说，中介也觉得你在怀疑他自己说谎。




  

zhangwei7461

总督 发表于 2019-1-12 11:27
opal tower的业主，可否claim landlord insurance 中的rental loss

opal tower 只要证明质量没有问题，strata building insurance 有可能能赔上至52 周。   landlord insurance 一般不赔。  

但是有一种情况，比如说房子已经出租， 然后有2个条款在 terri scheer 我个人认为可以尝试。

Untenantable property (due to non-tenant related damage to building)   

Prevention of access

第一个条款最多赔6周。
第二个条款上限是52周。。但是一般只赔 自然灾害，洪水， 暴动或则抗议游行 造成的。  

opal tower这个 还是主要还是依赖strata building insurance 吧， 但是一旦证明opal towner 是有质量问题的，哪怕一点点， 保险公司一定扯皮。。  毕竟不是一笔小数目， 保险公司付小钱的时候还是很大方的。毕竟大部分strata building insurance claim 都是 修个7，8 百，excess 要500。 excess fee 要1500 的也很多。  strata insurance 基本稳赚的生意。 但是这个opal 如果质量问题还赔了，那就开了保险公司给builder developer 买单的先河了。  这是不可能发生的。。

所以现在有新闻说可能要政府买单了，如果developer 宣布破产， 保险公司不赔， 那就稳稳的政府接盘。  目前还是要和developer 能赔偿多少赔偿多少。   


opal tower 的物业费未来几年高涨估计是逃不了的了。。万一如果业主想不开要自己打官司 有没政府兜底的情况下，物业费一年过万不是梦。

惠风

我是新州的业主，house分租了两间房子出去，自己也住在里面，有什么保险能够COVER这种情况吗？building insurance 和landlord insurance 在真出问题的时候管用吗？谢谢：）

Saidlu

我就想问问布村哪里租售你高，要现金流的house哪里好，

zhangwei7461

惠风 发表于 2019-1-22 08:24
我是新州的业主，house分租了两间房子出去，自己也住在里面，有什么保险能够COVER这种情况吗？building ins ...

首先定义你的房子是否属于投资房，我印象中landlord insurance 是有保险cover rooming accommodation的。 但是不是我的领域我不是很了解，  具体您可以自行搜索下有关于 rooming accommodation的相关东西。

我随便找了一个 https://www.canstar.com.au/home- ... renting-out-a-room/  可能没多大帮助

如果是属于自住房出租， 并且收cash的形式， 是属于比较灰色地带的。有很多情况下房东也没有任何法律保障， 自然保险也靠不住。

zhangwei7461

Saidlu 发表于 2019-1-22 12:53
我就想问问布村哪里租售你高，要现金流的house哪里好，

布村除了inner suburb的那几个好区， 某个被华人爆炒炒高的区（不完全包括华人区 华人区租售不算太差）。 大部分区租售都不错。

只建议买在Brisbane city council 区域以内的区。  以我现在一个北边的小区来说  “bracken ridge” 租售比不差， 可惜的是学校非常一般，  但是随着m1的扩建， 交通有一定程度的提升（尤其是去机场）    这个区的租售比基本肯定是5%以上的。   如果买townhouse  租售比 到6%以上是很正常的。   但是扣除费用 也基本就比house 高一点。

我个人认为 townhouse 升值空间相对较差， 但是可负担性极高，布村的townhouse 基本都有小区经理，townhouse 维护和house 比及其简单， 适合有钱人买来做现金流资产（要属于首付对业主来说就是很闲的闲钱 或者就是只相当于小几个月收入的那种水平）。

我个人始终认为买房是属于资产配置， 而不是简简单单的看了 今年涨多少，明年涨多少，只看钱的是炒房。  

Saidlu

zhangwei7461 发表于 2019-1-22 20:39
布村除了inner suburb的那几个好区， 某个被华人爆炒炒高的区（不完全包括华人区 华人区租售不算太差）。 ...

看了你说的区，好北好北，租售比接近墨尔本apt了，增值如何，看图表基本没动，那也就是等于墨尔本的apt,那就算付个首付不增值，基本每年也就持平，毫无投资价值啊
再想问问，比如这个区一个townhouse 三十万，一共六个全买下，这个物业土地都算自己的了 就跟house一样了咯？还是自己说的算，没啥物业 投票这种事吧，这种情况中介收多少管理费，不会8 或6吧 悉尼才 4

Saidlu

zhangwei7461 发表于 2019-1-22 20:39
布村除了inner suburb的那几个好区， 某个被华人爆炒炒高的区（不完全包括华人区 华人区租售不算太差）。 ...

还有就是华人区附近比较适合投资的哪个区

zhangwei7461

Saidlu 发表于 2019-1-22 21:36
看了你说的区，好北好北，租售比接近墨尔本apt了，增值如何，看图表基本没动，那也就是等于墨尔本的apt, ...

布里斯班的房价一直都没怎么动过的。。就算华人区一直说怎么涨怎么涨，其实动的也不是很厉害。 布里斯班不少区的房价涨幅很多都是新房 houseland package 和楼花顶出来的 （比如说我这个区的 3房townhouse 有段时间中位价到35w， 但是事实是 旧的30w 新的40多w这样得出的中位价，新房出售一年后 马上就滑入35w的档）。  至于投资价值嘛，仁者见仁智者见智。  个人认为布里斯班还是蛮有前途的。 但是不建议碰楼花。

如果一个community title 下只有6个townhouse， 如果你6个全买下，基本都等于整个strata在你自己的控制之下了，自然整个community title的地也是你自己的。  下一步就是把strata的公司给开了。然后里面的sinking fund 什么的也都是你的。 不过注意看这个community title 和strata的合同还有几年（一般不能提前终止）。  至于投票什么的， 就你自己一个业主，当然是你说什么算什么， 包括开strata公司也是投票的一环嘛。

至于管理收费嘛， 布里斯班的市场价就是7%-8%。 毕竟租金低，工作量反而是一样的（甚至更多）。 但是如果按照你的说法6个townhouse 一个小区， 如果在北边 我肯定是愿意给低于市场价的价格管理的~~