投资房对于一般家庭来说是否真的是必要的？

大江东去

happybirthday 发表于 2017-12-1 19:42
利率虽然没有这么差5.5，其它倒还算说的见血啦

眼前的利率也要按5.5%算吧，投资房利率嘛，要高于自住房的。

之前我都看到的是自住和投资pi两年固定3.88%，最近据说是投资房调高了，但肯定不会到5，应该是4.5%以下

然后除了水费，council费，strata费，

水低于800一年，council1000左右一年，strata3000左右


还有保险费，中介管理费，

我都说找华人租客，自己管理，没买过保险

每年算空置一两个月的空置费，重新招租的广告费，重新招租的中介费，

我的投资房，租客衔接没有超过一星期的

各种维修费，

我的unit遇到的就是水龙头滴水，灯泡坏了，烟雾警报器没电池，一年不超过100刀的成本（最贵就是油烟机滤网太脏，我买一个新的滤网60多刀）

首期房款利息损失，当初购房印花税和律师费和银行贷款费分摊到每年的费用，等等等等。投资房前五年的增值如果能覆盖这些费用已经很不错了，真正仔细一算很多投资房其实是亏本的，年头不好亏得更厉害

24%的首期也是可以通过运作以后，利息报负扣税的。律师费880刀，银行贷款没费用，broker还有贷款额0.2%的返还

happybirthday

大江东去 发表于 2017-12-1 19:58
眼前的利率也要按5.5%算吧，投资房利率嘛，要高于自住房的。

之前我都看到的是自住和投资pi两年固定3.88 ...

你的投资房也太好管理了吧

大江东去

happybirthday 发表于 2017-12-1 20:00
你的投资房也太好管理了吧

华人租客是关键

省事，不用担心房租，自然保险也省了

41202

freewalker 发表于 2017-12-1 15:23
45万贷款，利率按4%算，每个礼拜的利息是350块不到，这样你的租金基本可以cover你的利息。你需要贴进去水 ...

嗯，我就是看上够便宜，只要能解决首付问题

41202

zzz 发表于 2017-12-1 17:25
挺佩服你的

呵呵，为啥

41202

nbq 发表于 2017-12-1 17:51
怎么能按4%算呢？眼前的利率也要按5.5%算吧，投资房利率嘛，要高于自住房的。然后除了水费，council费，s ...

有道理，但自从我买了这个off plan 的house and land package后这个烂区一年也涨了10万，所以想趁现在年轻再搏一搏，实在吃不消就卖了……

紫薇星

买房比存银行好，这是肯定的

nmanz

投资房负扣税只是个bonus，绝不是目的，不能本末倒置

lubo_hong

你子女以后不会养你，老了就靠这个了

zzz

大江东去 发表于 2017-12-1 18:00
不是

有正现金流负扣税

负扣税非要绞尽脑汁成正扣税，也是没办法，块八毛的便宜占尽有时也是快乐。

nbq

zzz 发表于 2017-12-2 06:53
负扣税非要绞尽脑汁成正扣税，也是没办法，块八毛的便宜占尽有时也是快乐。 ...

块八毛的便宜占尽有时也是快乐
你太会说话了

604

明天 发表于 2017-12-1 15:25
只想说，为了负扣税的投资不是一项好的投资。

感觉人们把投资两个字都理解成买房了。 ...

在澳洲，除了买房还能投资啥？

alexchan_au

比存银行好

xiwu

no

cppbug

nbq 发表于 2017-12-1 18:57
好再说一遍，绝对没有正现金流扣负税的说法。算上房子折旧，也是要亏本才能扣负税。如果算上折旧后，还是 ...

如果贷款104%，算上折旧还是正现金流的话那还有啥可担心的呢，一点压力都没有，等升值就好了

happybirthday

lubo_hong 发表于 2017-12-2 06:50
你子女以后不会养你，老了就靠这个了

不还有自住房嘛

happybirthday

cppbug 发表于 2017-12-2 10:21
如果贷款104%，算上折旧还是正现金流的话那还有啥可担心的呢，一点压力都没有，等升值就好了 ...

老房子维护起来太麻烦，还担一些自然灾害会影响房子

augsburg

涨价不分贵贱呀，如果不是为了负扣税，买个好一点的，住的舒服，自己能享受，日后也能增值，不好吗？

VchatSydBieShu

我看29楼说得挺好，你这个还款压力略大，关键你买在哪个区啊？买之前有算过五年后的增值情况么？

happybirthday

VchatSydBieShu 发表于 2017-12-2 12:08
我看29楼说得挺好，你这个还款压力略大，关键你买在哪个区啊？买之前有算过五年后的增值情况么？ ...

墨尔本东南区，不是那种特别好的区，但是也有上涨，想想能不能卖了东南区的然后换到东北区便宜一点的应该压力小，潜力大，现在听说东北线高速要建了。

katysail

cwb1000 发表于 2017-12-1 17:57
所谓负扣是你投资房亏的钱能少交税，也就是首先你的先亏一百，然后负扣给你也就是少交30-40的税？税负扣 ...

不是 房子付扣税主要靠的是折旧 比如一年1万的折旧 能退30-40% 到时候卖房子要吐一半出来 但还是赚了一半啊

cwb1000

katysail 发表于 2017-12-2 14:30
不是 房子付扣税主要靠的是折旧 比如一年1万的折旧 能退30-40% 到时候卖房子要吐一半出来 但还是赚了一半 ...

但是折旧的话是不是卖房的时候，溢价就多了，cgt也多了。算下来是不是划算真的难讲，除非收入真的很高。所以如果房价不涨，或者涨的慢，甚至跌，风险还是不小的。

susansz

zzz 发表于 2017-12-2 06:53
负扣税非要绞尽脑汁成正扣税，也是没办法，块八毛的便宜占尽有时也是快乐。 ...

大江是对的，完全不用做手脚，是有这样的正现金流负扣税的房子，不少投资者都有。关于省几块钱的问题，我想说投资的房子上肯定不是几块钱便宜的事儿，普通工薪投资房产能控制的成本都应该控制，不逃税不作假有何可耻可笑？何况是长线持有，年复一年累计起来不少的。

katysail

cwb1000 发表于 2017-12-2 15:04
但是折旧的话是不是卖房的时候，溢价就多了，cgt也多了。算下来是不是划算真的难讲，除非收入真的很高。 ...

对啊 所以我说要退一半出来 因为有cgt 50% discount

account001

41202 发表于 2017-12-1 14:52
同样的一个问题
两口子单收入税前6w，暂时没孩子。有一套自住房，IO现在占工资的25%。

你这个情况，投资房产不合适。

MichelleBNE

大江东去 发表于 2017-12-1 19:06
说明你没真正了解负扣税

也完全不懂正现金流的负扣税

请教大江：如果折旧因素加上，仍然是positive怎么破？
方案一：没有负扣税，纳税光荣？
方案二：卖了再买？
方案三，四，五？
谢谢先。

41202

account001 发表于 2017-12-2 20:13
你这个情况，投资房产不合适。

怎么说呢

account001

41202 发表于 2017-12-3 19:08
怎么说呢

现在是低利率，加息你的压力就大了。
负扣税额度太少，要牺牲生活水准
Off plan通常是高价出售，你们现在的收入，settle 有风险

41202

account001 发表于 2017-12-3 19:54
现在是低利率，加息你的压力就大了。
负扣税额度太少，要牺牲生活水准
Off plan通常是高价出售，你们现在 ...

off plan是house and land package
land是我一年前付了5%首付，明年第一季度settle
现在15个月过去了，地价涨了10万，觉得直接卖掉有点可惜，所以才想找个便宜的bulider盖个投资房做长远投资

timyuan

41202 发表于 2017-12-3 20:24
off plan是house and land package
land是我一年前付了5%首付，明年第一季度settle
现在15个月过去了，地 ...

敢问是哪个城市的哪个区呀?光地一年就能涨10万