RBA想要怎样？猜透了就能看懂房市 （90楼 危机重现)

hustaa

过两年再看。

rongaikun

thatsfine 发表于 2017-7-26 06:46
看不到中国正在崛起的么？

天机不可泄漏

iLeac

楼主几时回来更新

pingguo

pessy 发表于 2017-7-30 10:28
这个比多空乱吠好看多了，，，，

就是，学习了。

数据派

感谢关注。一直想再动笔，无奈时间有限，权且作一篇空论，顺便整理一下思路。

# 群雄逐鹿 博弈制衡

本帖的主题，是分析rba对房市的影响，并猜测其意图。经过上一贴，已经看到了rba的一部分作为。再往下分析，却发现rba也有掣肘，需要通盘考虑。大致看来，有几个最主要的利害方，摆清这几方的关系，对进一步研究很有帮助。

下面是本人的理解，希望大家集思广益。

刚需（分为本土刚需和外国刚需）
借贷投资者（分为本土投资者和外国投资者）
放贷机构（也分本土与外国）
政府
rba

以上各方，各有其动机与能力。

刚需，大概是最单纯的。买得起就买，买不起就租，租不起就抗议政府。涨价跟进，下跌观望。海外刚需是那些准备移民澳洲的，如果买不起也租不起，就不再进入澳洲，房价与其等于澳元房价乘以汇率。刚需族受制于本土放贷机构的利率，反制于政府业绩。

借贷投资者，既有散户，也有机构，既有国内，也有国外。终极理念低买高卖，永生追求投资回报。对国外投资者，同时受汇率驱动，如澳元看涨，则坚决涌入。受制于放贷者的利率和政府政策，亦通过投资方向（房，股，债，汇，实体，境内外...）的选择反制于政府。

放贷机构（包括但不限于银行），利字为先。最喜房价飙涨，利息滚滚，最怕崩盘一地坏账。本土放贷者受制于政府的apra，也受制于rba的基准利率。国外的放贷者受制于该国的政府和央行，同时受汇率驱动，如澳元看涨则放贷热情高涨。所有放贷者以房贷利率反制于所有买家。放贷机构是金主，除了吃利息，还有别的赚快钱方法，例如廉价资产收购。有机会时就回笼资金，准备大手笔出击。强力做空是杀手锏。

政府一方面要平抑房价，另一方面也要卖地增收。政府最大的权力是批地和划zone，也有权利指挥工人去搞基建。受制于民意，包括本土口碑和对海外移民的吸引力，通过各种政策反制投资者和放贷机构，通过执政目标反制rba。

rba职责所在是gdp平稳增长和长久生产力，其中包括那8个建筑工人的队伍稳定（详见上一篇）。另外国家的金融安全也是重要目标。其主要受制于政府保增长保稳定的要求，也受制于海外投资者和放贷者的资金动向。外债水平是重要指标。rba以基准利率反制本土房贷机构并传导到所有买家，以汇率政策反制所有海外买家和海外放贷机构。

所有各方，各有其目的和手段。房市就是博弈之地。再往后，就需要从各方目的出发，对照各方手段，从现行政策，汇率，利率，数据倒推，再加上些危机论和阴谋论作调料，写一些故事了。

未完待续

chenfang22

都是高人

数据派

#当下形势及下一个周期
（以下为个人的理解，以学习讨论为目的，欢迎理性的讨论）

rba仍有降息刺激经济的空间，但没有加息的能力，否则不会放商业银行出来独立加息。

银行已经加息，采取抑制投资，抑制房价的措施。只要apra松口，银行随时可以降息刺激房价。

政府已经使出几个招数抑制房价上涨和投资。对外资买房，采用高税负。对贷款投资者经由apra施压，增加pi比例。对投资者有利的负扣税政策也时常被拿出来讨论一下。

所有政策集中出场，抑制房价上涨效果初显。要分析房价是否会跌，需要先看政策目的：
* 平息民怨，稳固执政。
* 政府要扩大基建，只有8个建筑工人，需要打压一下私人投资领域，将工人转向基建。
* 为供应加大预留政策空间。过去几年大量房产开工即将迎来建成高峰，据我测算，nsw的建成量增速将超越人口增速，为过去多年未见（但这只限于未来三四年，之后由于开工萎缩又会变化）。到时只需政策松绑，房价就不会跌的太厉害。
* 促进实体。rba不加息，与政府抑制房产，资金要么流出国境，要么进入实体。而rba与政府联手喊高澳元，形成缓升预期，是希望资金流入。所以实体和股市将成为大赢家。
* 保护建筑工人和gdp。中国经济危机阴影一直未散，不知靴子何时落地。危机一旦爆发，有基建撑着，经济稳定性会加强。

综上，政策加码，是给快跑的马车上加砖头，一旦慢下来，即可去掉砖头。这是为了跑得平稳。

中国过去十年的经验表明，哪里有限购，哪里就有机会。现在澳洲对外资买房加税费，说明澳洲房产有吸引力，作为限购国家之内的买房人，目前不必惊慌。如若一天宣布买房送pr，那就要小心了。

对于准备入市的无房户，未来三年或许是个机会。因为未来几年，供给相对充足（指nsw，其他地区没计算过）。政策也希望更多房产从投资变为自住。没有危机时，民怨会下降。有危机时，自住房远比投资房利于经济稳定。

对于准备离场的投资者，或者对抗危机能力有限的，现在或许是获利了结时机，房价也还不错，未来几年看不到快速上涨的机会。不要等到经济危机爆发时再跑路。

对于不准备离场的投资者，要准备坚守三年，其间可能没法topup，refinance，甚至被银行要补首付。危机来到，熬过去不死，就是下个供不应求的周期。现在的开工不足三五年后显现结果。到时候政府基建也告一段落，8个建筑工人又要去私人投资领域找活干。政府卖地的银子也花的差不多了。定是又要放开房产开发的笼头。而如果未来三年实体经济有起色，大家也都有实力去买房贷款了。

中国经济危机对澳洲房产肯定是有影响的。但一来此事如同狼来了，喊多了就疲倦了。二来爆发的形式也许是猛烈的，也许是阴柔的，全靠川习定调。所以，该如何考虑危机的影响，实在是超出本人实力了。

目前看rba，政府，银行都在默契的为应对危机做准备，希望到时冲击不会太大。

forumkai

说的很在理

xiaochuan39

楼主比较全面系统分析了影响澳洲房价各种环节。实在佩服，比多军空军强多了。

mortdale

就现在这经济环境还觉得要加息的，只能是部分人的一厢情愿。新屋开工数暴跌既是今天的利空，却也是3年后的利多。预计大量建筑工人即将失业，矿业和房地产双失速，再失业率上升降息都有可能！

melhunt

足迹这样的分析文章可以多来点，而口号式和文学类的财经文章可以少点。给楼主手动点赞。

applelove1

不錯不錯

katysail

楼主好样的 就喜欢这种文章

就澳洲现在这样还敢加息 银行敢加息 各路房东纷纷涨房租 最后还是广大租房者买单

melhunt

mortdale 发表于 2017-8-10 17:34
就现在这经济环境还觉得要加息的，只能是部分人的一厢情愿。新屋开工数暴跌既是今天的利空，却也是3年后的 ...

按照楼主的分析，他认为政府是会引导部分建筑工人往基础设施建设上去，失业率应该不至于大幅上升。

scoopy

学习了，写的不错，比那个网红强多了。

白条先，回血加分。

radar1016

mark

csl不高兴

谁可以总结下结论? 楼主要说什么
字好多 不想看

mortdale

melhunt 发表于 2017-8-10 18:14
按照楼主的分析，他认为政府是会引导部分建筑工人往基础设施建设上去，失业率应该不至于大幅上升。
...

是部分，不是全部。基建这点人工不足以抵消房地产退下来的，地产关联产业就业人数太多。失业率上升，税收减少，rba想要怎样？

lizhi_cn

数据派 发表于 2017-8-10 16:08
#当下形势及下一个周期
（以下为个人的理解，以学习讨论为目的，欢迎理性的讨论）

政府的基建规划一整就是10年。。。以土澳这样的工作效率，我希望这些基建工程最后不要被超支跟延期拖垮

数据派

子曰吾日三省吾身。
本派三年自省一次。

mzzhmh

数据派 发表于 2019-7-8 23:43
子曰吾日三省吾身。
本派三年自省一次。

说的挺准

iLeac

数据派 发表于 2017-8-10 16:08
#当下形势及下一个周期
（以下为个人的理解，以学习讨论为目的，欢迎理性的讨论）

基本都说对了，赞

coremedy

数据有趣的地方就在于，观测者也是数据一部分。
RBA在这个局面前表现的像个善感的普通人。
对于FED，该不该帮袋鼠，似乎取决于袋鼠的战略价值。中途岛这么小个岛，上面啥都没有，似乎白头鹰也不会将其让给别人。
农业，矿产开采，和居住服务业。这大约也就是三驾马车了。从某种角度讲挖基建确实能增促进眼面经济增长，外加解决就业，这么做也是无可厚非了。只是，这钱哪来的
以前有个GIF叫做自以为是的散户和一击必杀的机构。普通人的命运已经定了。能低吸高抛而且对冲掉利率收割的，是普通人还是机构呢
随意评论一发，顺便mark这贴。楼主别见怪。

数据派

coremedy 发表于 2019-7-10 08:53
数据有趣的地方就在于，观测者也是数据一部分。
RBA在这个局面前表现的像个善感的普通人。
对于FED，该不该 ...

开垦一块年产1金币粮食的田地需要10金币，国王没有金币，便给自己印了10元代金券用以开垦土地，并以自己的信誉担保代金券与金币等值。开垦之后的前10年每年卖粮回收1元。10年后将回收的10元代金券销毁。国王没有花自己的金币，却在10年后得到一块年产1金币的田地。

问：可以这样理解债务问题吗？

xyan9366

樓主分析精準 - 佩服！

MK2

几年以后 发表于 2017-7-30 21:26
想多了， RBA水平没有那么高。
澳洲管理层决策层最大能力就是靠运气。实力是没有的。
两千多家上市公司，C ...

在政府工作了10年的人 不能同意更多

TonyQ2019

mortdale 发表于 2017-8-10 17:34
就现在这经济环境还觉得要加息的，只能是部分人的一厢情愿。新屋开工数暴跌既是今天的利空，却也是3年后的 ...

就你预测的准 17年都说要加息

TonyQ2019

数据派 发表于 2017-8-10 16:08
#当下形势及下一个周期
（以下为个人的理解，以学习讨论为目的，欢迎理性的讨论）

LZ厉害

cengcengcat

手动点赞

zdb97

文章太棒了。精准预测。