[行情讨论] 加息降评风雨欲来，房价下跌无处遁形 [复制链接]

发表于 2017-5-25 08:21 来自手机 |显示全部楼层

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大胸哥好几周了你发生了什么?

发表于 2017-5-25 09:24 |显示全部楼层

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本帖最后由 silverxu 于 2017-5-25 09:29 编辑

坐等美国再加息27次。虽然很明显是不可能发生的。

这次戳破泡沫的利率比起之前要低太多了。

ZxxxxZ

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发表于 2017-5-25 09:45 来自手机 |显示全部楼层

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sujiea 发表于 2017-5-25 08:11
昨天会议纪要显示加息不能过快，老美没有想象的那么厉害

希望你识字，加息两次+缩表一个都不会少

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jz1215

金靴族

发表于 2017-5-25 09:48 来自手机 |显示全部楼层

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美国加息=澳洲资金成本上涨=澳洲房价下跌这个推理只是一条路径，是大多数人知道并可以理解的。但其实还有大家不熟悉的影响路径。比如美国加息=美国紧缩=热钱流向其他国家=其他国家资产繁荣
此外还有政治因素，人口因素等等。比如各国人口是否会因本国内部矛盾加速外流，以及他们如何选择目的地国家等。
房价变化是几条路径共同作用的结果，要综合看各个因素的影响大小和先后顺序。
只看一个路径，未免失准。

ZxxxxZ

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发表于 2017-5-25 09:49 来自手机 |显示全部楼层

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silverxu 发表于 2017-5-25 09:24
坐等美国再加息27次。虽然很明显是不可能发生的。

这次戳破泡沫的利率比起之前要低太多了。 ...

现在的房价是那时的4倍，那时美国佬加息4个点就经融危机了，现在嘛，啧啧啧

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fffighter

金靴族

发表于 2017-5-25 09:53 |显示全部楼层

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年轻的我仰望星空，看到繁星如此璀璨，那是自由对我的召唤；生命不止，勇气不息，用砖墙瓦砾禁锢生命的本意是信仰的缺失，道德的犯罪，贪婪无知又不知羞耻的地产投机客必将在人类文明的耻辱柱上受到永恒的惩罚

---- 大胸弟,学济慈学得不错.

ache43

发表于 2017-5-25 10:00 |显示全部楼层

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大胸妹终于对上号了，oh yeah

sub3

发表于 2017-5-25 10:03 |显示全部楼层

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年轻的我仰望星空，看到繁星如此璀璨，那是自由对我的召唤

发表于 2017-5-25 10:07 |显示全部楼层

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本帖最后由 silverxu 于 2017-5-25 10:15 编辑

ZxxxxZ 发表于 2017-5-25 09:49
现在的房价是那时的4倍，那时美国佬加息4个点就经融危机了，现在嘛，啧啧啧 ...

我算了一下，大概是到6%泡沫就会开始破。

但会不会有之前金融危机那么深远的影响很难説。毕竟银行还是保守的。

个人认为目前的房产市场对于加息会比10年前敏感不少。但没个两年是等不来的。

隔岸的新西兰虽然现在市场遇冷，但是连大跌还远得去。

sub3

发表于 2017-5-25 10:22 来自手机 |显示全部楼层

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冷靜一下好，再升上去沒機會再買啦！

BIH

发表于 2017-5-25 10:23 来自手机 |显示全部楼层

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silverxu 发表于 2017-5-25 10:07
我算了一下，大概是到6%泡沫就会开始破。

但会不会有之前金融危机那么深远的影响很难説。毕竟银行还是保 ...

怎么算的6%？

发表于 2017-5-25 10:34 |显示全部楼层

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BIH 发表于 2017-5-25 10:23
怎么算的6%？

我们回顾一下上一轮的利率高点：

2008年11月，9.45%。当时的墨尔本房屋中位价是385,000.00。以中位75%的融资率来看，每年利息支出为27286刀，到现在正好10年。

这段时间内，每户每年可支出收入(Disposable income）的增幅为1.8%。10年累计增幅为19.5%。

换句话来説，上次将泡沫戳破的利息支出加上这些年的可负担性增长，在今年为32,615刀。

即使另加入租金增长。2008年墨尔本的中位租金为315每周。2017年增长为390每周，年租金增长为3900刀。

目前的墨尔本中位房价在2017年4月为826,000.00。同样以中位75%的融资率来看，计算结果：目前将泡沫可以戳破的利率为5.8%。

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jack2k	+ 3	偶对你的景仰如滔滔江水
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qingtao	+ 6	感谢分享

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prahran11

发表于 2017-5-25 10:38 |显示全部楼层

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mdlp

金靴族

发表于 2017-5-25 10:47 |显示全部楼层

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看标题就知道是大胸妹了

风神膀

木屐族

发表于 2017-5-25 10:52 |显示全部楼层

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大胸的我看不到脚面，但是可以仰望星空。

Jiang-liu

草鞋族

发表于 2017-5-25 10:52 |显示全部楼层

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对澳洲的直接影响是？

qingtao

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发表于 2017-5-25 10:59 |显示全部楼层

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silverxu 发表于 2017-5-25 10:34
我们回顾一下上一轮的利率高点：

2008年11月，9.45%。当时的墨尔本房屋中位价是385,000.00。以中位75%的 ...

5.8% 对现在的4.5%（投资IO）只差5次加息，很容易达到的。
一年开12次会呢，两年内加到这个利率不是不可能，甚至很可能

发表于 2017-5-25 11:18 |显示全部楼层

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qingtao 发表于 2017-5-25 10:59
5.8% 对现在的4.5%（投资IO）只差5次加息，很容易达到的。
一年开12次会呢，两年内加到这个利率不是不可 ...

投资者不傻的现在都已经在考虑FIX两年了。。。。

BIH

发表于 2017-5-25 11:25 来自手机 |显示全部楼层

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本帖最后由 BIH 于 2017-5-25 11:27 编辑

silverxu 发表于 2017-5-25 10:34
我们回顾一下上一轮的利率高点：

2008年11月，9.45%。当时的墨尔本房屋中位价是385,000.00。以中位75%的 ...

你重复计算了租金收入，应该包括在可支配收入里头。同时可能低估了杠杆率

iamokla

发表于 2017-5-25 11:30 |显示全部楼层

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silverxu 发表于 2017-5-25 10:34
我们回顾一下上一轮的利率高点：

2008年11月，9.45%。当时的墨尔本房屋中位价是385,000.00。以中位75%的 ...

这个算法的话，悉尼早就破了

dok

发表于 2017-5-25 11:36 来自手机 |显示全部楼层

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silverxu 发表于 2017-5-25 11:18
投资者不傻的现在都已经在考虑FIX两年了。。。。

抵押物的估价能fix吗？如果不能就要把差额补给银行。

发表于 2017-5-25 11:44 |显示全部楼层

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BIH 发表于 2017-5-25 11:25
你重复计算了租金收入，应该包括在可支配收入里头。同时可能低估了杠杆率 ...

杠杆率采用的是现在的统计结果中位数74.8%。

重复计算房租增幅的原因是只有房东可以得到这一部分增幅，所以不可能完全体现在可支配收入中。但是计算结果必然有偏差，但这种计算本来就不可能精确到这种程度，因为负扣税的增加也没有计算啊？

所以大体5.8%-6.0%呗。

发表于 2017-5-25 11:47 |显示全部楼层

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dok 发表于 2017-5-25 11:36
抵押物的估价能fix吗？如果不能就要把差额补给银行。

除非银行把物业价值全部重估，不然这个风险不存在。假如真像你説的，现在墨尔本中心的APT买家已经破产一大半。

别断贷，银行不会这么做的。

winover

铜靴族

发表于 2017-5-25 11:47 |显示全部楼层

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我更关注的是中国的外汇管制。。。至于银行加息可以fix 再不行还可以转贷款。。。
有谁可以找到澳洲海外资金流入的数据。。。在矿业萧条的情况下。。。我更相信资金最终进入了房市。。。
监控这些资金才是最有意义的

hellobottle

银靴族

发表于 2017-5-25 12:01 |显示全部楼层

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我是看评论的

朕乃万岁

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发表于 2017-5-25 12:04 来自手机 |显示全部楼层

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大波回来了！