考虑入手布里斯班投资房长期持有，哪个区增值潜力最大？

klchen

randjnz 发表于 2017-5-12 13:32
"讨论布村得按区讨论 因为差异性太大"。十分同意你这句话。
南区这几年是涨了不少，那是不是说它接下来几 ...

我个人还是比较看好南区华人区及附近的。其一，不属于flood area. 当年洪水导致布村房价大跌 华人区抗跌不错 但Sunnybank 及hills好房子现在也不菲。 其二，虽然很多人说华人区治安差 可布村不比悉尼 华人区除了东区各处有。那边只有一个cluster.  如果对高大上追求不高例如我 如搬去那 会选择靠近华人区 但房子新点 如stretton. 其三 sunnybank hills小学这几年排名升的速度 足见学区房从何而来。  但现在那边租金回报率 高于悉尼但比鬼佬区绝对低.   

mmllyy

ARACT 发表于 2017-5-14 23:08
Sunnybank我个人并不看好，我也没觉得有很大前景。
sunnybank最近这几年也没涨多少。两年前就是80几万，9 ...

确实！ SUNNYBANK 中国店 购物 环境 太糟糕，停车位又小。 自从RUNCORN IGA 后， 几乎不 去 SUNNYBANK 了。 就如同10 多年前要去中国城购物， 后到 SUNNYBANK ， 现在又 变 成RUNCORN IGA

randjnz

花生 发表于 2017-5-14 22:31
妈呀，这2房子破的还能住人吗

要的就是好区破房，这样增值的潜力才大。
一家之言。

randjnz

ARACT 发表于 2017-5-14 22:51
Rochedale South具备了很多优势，但主要还是仰仗Rochedale的发展。
Rochedale和Upper Mount Gravatt在高 ...

看来Rochedale是个好区，但从长期投资的角度看，现在均价已经100多万，将来能升值多少？不适合长期持有。
“Rochedale South还很便宜，可以考虑",我很赞同。

randjnz

ARACT 发表于 2017-5-14 23:08
Sunnybank我个人并不看好，我也没觉得有很大前景。
sunnybank最近这几年也没涨多少。两年前就是80几万，9 ...

Sunnybank的情况，你说的都不错。只是我觉得华人喜欢这个区，聚齐了太多的人气，尤其是中餐馆，比较好的几乎都在那里。
源氏行四层楼扩建好像已经开始了。所以我估计起码几年之内，这个华人中心的位置是不可动摇的。房价估计还得涨几年。

randjnz

mmllyy 发表于 2017-5-15 09:54
确实！ SUNNYBANK 中国店 购物 环境 太糟糕，停车位又小。 自从RUNCORN IGA 后， 几乎不 去 SUNNYBANK 了 ...

我现在也是避免去源氏行了，有时去主要是为了解决吃饭问题。

wwlovewn

个人认为Rochedale的房价高，是因为现在的建房成本太高了，而不是地价的原因造成的， 例如前几天一个BUILDER建的展示房被卖了1.5M,主要是因为建筑成本就 要92万。个人认为建房成本应该等于地价或略低于地价才是理想的投资选择， 毕竟房屋是在每年贬值的， 而且ROCHEDALE周边的土地存量也不小， 不排除有人在经济衰退的情况下大量出地的风险。但如果土地持有者可以理性的有计划出售土地，那ROCHEDALE就会是下一个豪宅区

bayswaterresort

wwlovewn 发表于 2017-5-15 15:04
个人认为Rochedale的房价高，是因为现在的建房成本太高了，而不是地价的原因造成的， 例如前几天一个BUILDE ...

同意，地价和建房子的价格1：1最好。这样房子才保值升值。92万建房成本有点夸张。现在正常建房1200-1300一平米比较合适。如果找小builder有可能建房成本控制在1000一平。这种房子建好马上升值5-10万。

amyo(∩_∩)o

randjnz 发表于 2017-5-15 14:28
看来Rochedale是个好区，但从长期投资的角度看，现在均价已经100多万，将来能升值多少？不适合长期持有。 ...

Rochdale south 不错。有很多房子地比较大。有进一步发展的空间。rochedale的房子地太小。不符合大地破房的投资理念。

wwlovewn

bayswaterresort 发表于 2017-5-15 15:47
同意，地价和建房子的价格1：1最好。这样房子才保值升值。92万建房成本有点夸张。现在正常建房1200-1300 ...

小BUILDER现在也不便宜了，有好的介绍么

bayswaterresort

wwlovewn 发表于 2017-5-15 15:58
小BUILDER现在也不便宜了，有好的介绍么

试试house and land design，黄金海岸小builder。5年前找他们建的房子。1000一平。

wwlovewn

bayswaterresort 发表于 2017-5-15 16:03
试试house and land design，黄金海岸小builder。5年前找他们建的房子。1000一平。 ...

多谢了， 我就是想加建，不知道他们接布接小活

bayswaterresort

wwlovewn 发表于 2017-5-15 16:05
多谢了， 我就是想加建，不知道他们接布接小活

那就不知道了。加建是不是很多华人的小的装修公司就可以干了。加个什么granny flat貌似有些装修公司就能干了。干之前别忘了到council去申请。

chcfy

Upper Mount Gravatt:-  如果想有投資改建的潛力, 一般都要近馬路, 或者地很大, 包括 wide road frontage.  還要有一筆額外的資金做planning, 這樣連同 project 才可以賣得好價.  但是, 在這情况下, range of buyer 會縮窄, 例如: 出得起 $5M 買物業的人會有好多, 但出得起 $5M 的細小發展商就不一定多.

這一區算是舊區, 如果是各自獨力改建, 試想想, 在原先一千或幾百平方米的地上蓋高樓, 獨立一棟棟的, 再加上停車位的短缺, 會是怎麽的現像, 如果你的一層或兩層樓房都被這些樓擋著........

klchen

ARACT 发表于 2017-5-14 23:08
Sunnybank我个人并不看好，我也没觉得有很大前景。
sunnybank最近这几年也没涨多少。两年前就是80几万，9 ...

同意你对synnybank 总结 所以现在提华人区已不单指他 相反calamvsle Parkinson sunnybank hills stretton 八里坪这些区

randjnz

wwlovewn 发表于 2017-5-15 15:04
个人认为Rochedale的房价高，是因为现在的建房成本太高了，而不是地价的原因造成的， 例如前几天一个BUILDE ...

建房成本太高是普遍现象，不会只是这个区吧。我想是不是开发商要走豪宅路线，所以房屋面积都超大。一般的房子二三百平方米就不错了，你要是都建四五百平方米的房子，房子当然便宜不了。

randjnz

chcfy 发表于 2017-5-15 16:20
Upper Mount Gravatt:-  如果想有投資改建的潛力, 一般都要近馬路, 或者地很大, 包括 wide road frontage.  ...

这个我也考虑过。除了改建扩建潜力，还有中密度甚至高密度区的房子，买了之后就坐等升值了。问题是要等多久？
700多平方米地的房子，在源氏行隔壁能卖150万，在Upper Mount Gravatt高密度区，100万左右也没人买。

ARACT

randjnz 发表于 2017-5-15 14:37
Sunnybank的情况，你说的都不错。只是我觉得华人喜欢这个区，聚齐了太多的人气，尤其是中餐馆，比较好的 ...

如果没有Rochedale Centre在周围，Sunnybank可能还可以坚持几年。
但是你看了Rochedale周边的规划，完全不是Sunnybank能比的。

ARACT

klchen 发表于 2017-5-15 17:15
同意你对synnybank 总结 所以现在提华人区已不单指他 相反calamvsle Parkinson sunnybank hills stretton ...

谢谢朋友们的认同。
这回大家大多认可，没有拍砖，甚是感动。

amyo(∩_∩)o

randjnz 发表于 2017-5-15 14:22
要的就是好区破房，这样增值的潜力才大。
一家之言。

可是太破了不好租，影响现金流。不是高收入的人玩不了。

ARACT

randjnz 发表于 2017-5-15 17:45
这个我也考虑过。除了改建扩建潜力，还有中密度甚至高密度区的房子，买了之后就坐等升值了。问题是要等多 ...

你现在买Sunnybank袁氏行旁边的house，花150w，那不是太晚了吗？你的租金回报能cover贷款吗？
这房子啥时候能有价格上的大飞跃？飞跃到200w？150w我看已经是强弩之末了。150w拿下，空要亏钱。
Upper Mount Gravatt现在破房也就50几万。
别忘了，这里才是政府亲娘养的孩子，要政策有政策，要资金有资金，要基建有基建。

ARACT

不知道大家有没有注意到，Garden City东南边是有一块非常大的空地。
这块空地有可能是用来扩建购物中心的。

amyo(∩_∩)o

randjnz 发表于 2017-5-15 17:45
这个我也考虑过。除了改建扩建潜力，还有中密度甚至高密度区的房子，买了之后就坐等升值了。问题是要等多 ...

高密度区如果你没有能力开发或支撑到有开发商买去也没有用。
如果实力不足，还是在边缘区如rochedale south，calamvale，买个能分割或加建。现金流持平或差的不多更现实。至于rochdale那样的房子，完全是给土豪自住的。

randjnz

ARACT 发表于 2017-5-15 18:00
谢谢朋友们的认同。
这回大家大多认可，没有拍砖，甚是感动。

你说的有道理，为什么要拍砖？我也很感动，大家的回帖都很理性，言之有物，本人受益匪浅。
谢谢您和各位大神的贡献！  

randjnz

amyo(∩_∩)o 发表于 2017-5-15 18:02
可是太破了不好租，影响现金流。不是高收入的人玩不了。

错！太破的房子买了之后，简单装修加油漆，租金上涨一大截，现金流刚刚的！

randjnz

amyo(∩_∩)o 发表于 2017-5-15 18:15
高密度区如果你没有能力开发或支撑到有开发商买去也没有用。
如果实力不足，还是在边缘区如rochedale sou ...

咱是没有能力开发，但长期持有还是可以，只是拿不准要持有多久。这个太不确定了。

randjnz

ARACT 发表于 2017-5-15 18:08
你现在买Sunnybank袁氏行旁边的house，花150w，那不是太晚了吗？你的租金回报能cover贷款吗？
这房子啥时 ...

人家花150万买了，应该是要开发的吧。不然谁会出个天价，志在必得呢？

amyo(∩_∩)o

randjnz 发表于 2017-5-15 18:57
错！太破的房子买了之后，简单装修加油漆，租金上涨一大截，现金流刚刚的！ ...

你确定，现在太多的unit都租不出去。一个破房子，你刷刷漆就现金流满满。只不过能少补贴一点罢了。

amyo(∩_∩)o

bald hills这个区怎么样，有了解的吗。地图上看是布里斯本的最靠北的区。离morten bay近。价钱也还可以。

niko888