请删帖，原因已说明

大江东去

fenise 发表于 2016-7-6 20:04
借帖问下，本人有自住房一套，在我名下。住了3年后出租了，同时又用老婆名字买了另外一套自住房住了有2年 ...

六年法则的前提是只有一套房子（夫妻有或夫有或妻有）

fenise

大江东去 发表于 2016-7-6 20:18
如果你和你老婆没登记，也没一起申报过共同婚姻的资料，就可以，记得卖之前要先收回来自住 ...

那肯定是登记了！

大江东去

fenise 发表于 2016-7-6 20:25
那肯定是登记了！

那就别想了

夫有或妻有都等于夫妻有

fofsos

大江东去 发表于 2016-7-6 15:55
没报过负扣税就没有

没有，感谢。

mileia

cosksun 发表于 2016-7-6 19:11
此LZ绝壁把足迹的水准往下拖 本来不懂就是来问的，但还在这充大爷。你发这贴有啥意 ...

足迹上是有一些神的存在的，所以在这里请教！！！这贴欢迎人的探讨和质疑共同进步共同学习！！！！！！但是也不乏一些似人非人的个体在此摇尾乞怜求加分的，我现在就见识了......

mileia

大江东去 发表于 2016-7-6 18:52
不是的

是按你自住转投资房的时候，房子的估价和以后卖价的差价（扣除成本（印花税，律师费，卖房中介费 ...

例一：房产第一次被用来产生收入——符合“六年法则”

在1994年7月1日，贝芙花25万澳元买了一所房子，她把房子用作自住房，直到2007年7月1日。到此时，房产的市场价值是35万澳元。

如果从那时起，贝芙把房子出租出去，一直到她在2013年7月1日前把房子卖掉，根据六年法则，她仍然可以享受增值税的全额免除。她卖房的收益不需交任何增值税。

例二：房产第一次被用来产生收入——不符合“六年法则”

接着例子一，如果贝芙继续把房子出租，到2014年7月1日以70万澳元的价格出售，即从房子第一次产生收入以来的七年时间，那么她只能享有增值税的部分免除。

在这种情况下，她最初把房子出租时房子的市场价值（2007年7月1日，35万澳元），将用来计算增值税，因为此房第一次产生收入的时间是在1996年8月20日之后。

在这种情况下，她的增值是35万澳元（即70万减去35万）。她的应交税增值额计算如下（忽略闰年）：35万澳元 x 365 天（不属于自住房的天数）/ 2555天（拥有该房产的总天数）= 5万澳元。

因为贝芙拥有此房产超过12个月，所以适用于50%的增值税减免。那么她需要按自己的边际税率对2.5万澳元的增值交税。

投资房变成了自住房

如果房产最初是按投资房出租出去的，然后在房主拥有此房期间的一部分时间又变成了房主的自住房，那么只能享受部分的自住房增值税减免。如果房产最初是作为出租房的，那么到最终出售时的总增值将按比例减少，视房主将房子作为自住房的时间长短而定，见例三。

例三： 原来的投资房变成了自住房

丽莎在2008年10月19日买了一栋房，她将房子租出，直到2011年10月21日。从那以后，她把房子当作自住房。她最终于2013年9月7日将房者卖掉，增值4万澳元。应该交税的增值额，按她将房子用作自住的时而算，如下：

40000澳元 x 1098 (从2008年10月19日至2011年10月21日的天数) / 1785 （拥有此房产的总天数） = 24605 澳元

因为丽莎拥有此房产的时间超过了12个月，她有资格享受50%的增值税减免，那么她实际应交的增值税是12302.5 澳元。

你说的算法是适用于例二和例三，你质疑我的是例一，可我问的是例四！！！

toto789

理解得确实不对哈。6年法则说的是，如果你的自住房，由于各种原因没有住在里面而是租出去了，6年之内你如果没有选择另外一处房子作为自住房，那么你卖掉的时候不需要缴纳capital gain.6年满了你不准备卖，你可以搬回去住一段时间（住多久我忘了，好像是半年以上），那么你就还有新的6年可以继续把这个房产作为自住房，享受自住房capital gain exemption.

听起来很美好，对不对，但是here are the catches: 1,你不可以选择别的房产做自住房，如果你有另一套房产，哪怕住在里面，你如果选择了前面这套做自住，那住的这套则是投资房，租金按市场租金算，可以负扣税，但卖掉也需要交capital gain.2,你选择作为自住但是租出去的房子，租金是必须申报的，但是很多费用并不能抵税，其中包括银行利息。

虽然我不知道解释的清不清楚，但时间确实有限，今天也是偶然逛下论坛，这个帖子又在首页，我就顺便来回答一下。如果还有其他问题，因为我很少上足迹，可能无法回答，还望见谅。

000567

lz可否说一下6年法则的要求 随便一个房子自住转投资 6年以内卖掉都可以使用6年法则？

另外你这个几个例子的出处是哪里？

weedoo

学习

rickinclayton

toto789 发表于 2016-7-6 21:05
理解得确实不对哈。6年法则说的是，如果你的自住房，由于各种原因没有住在里面而是租出去了，6年之内你如果 ...

68楼请受一拜，码那么多字解释，好人一枚。

不过对于六年又六年的理解不对，对于这个要参考这个法则是如何而来的，因谁而设立的就知道为什么是6年而不是5年或者7年。

mileia

toto789 发表于 2016-7-6 21:05
理解得确实不对哈。6年法则说的是，如果你的自住房，由于各种原因没有住在里面而是租出去了，6年之内你如果 ...

非常感谢分享。我的问题是投资房转自住在转投资出售此种情况要怎么处理

mileia

rickinclayton 发表于 2016-7-6 21:12
68楼请受一拜，码那么多字解释，好人一枚。

不过对于六年又六年的理解不对，对于这个要参考这个法则是如 ...

这里确实是还是好人多，她说的六年到了不准备出售所以再回来自助一段时间，应该大概是住一年然后六年法则重新计算吧，这个我也要向高人请教

amber331

我忽然觉得我以前的taxation law都白学啦 哈哈哈哈 大家都各抒己见 就别人身攻击了 多不好啊 哈哈哈 小米姐 我到时候找我会计朋友问清楚了跟你说

Griffon

大家自己看ATO的网站，吵来吵去又不解决问题

https://www.ato.gov.au/General/C ... after-you-move-out/

cosksun

mileia 发表于 2016-7-6 21:03
我试图用人的语言和非人类交流，看来是我高估了这个自称有畜的物体。问题是什么畜都不懂何谈讨论 ...

你是人？咋不懂大家的话呢？哈哈

cosksun

mileia 发表于 2016-7-6 20:55
足迹上是有一些神的存在的，所以在这里请教！！！这贴欢迎人的探讨和质疑共同进步共同学习！！！！！！但 ...

你照下镜子看看自己就行啦，对你的智商捉急呀。。:o

Georgie

@大江，可以有一套以上，两边来回住，但要有充分理由。

大江东去

Georgie 发表于 2016-7-6 22:17
@大江，可以有一套以上，两边来回住，但要有充分理由。

你说的那个是房产的暂时空置原则

大江东去

Georgie 发表于 2016-7-6 22:17
@大江，可以有一套以上，两边来回住，但要有充分理由。

暂时空置原则（Temporary Absence Rule）

当一处房产不再作为纳税人的主要住宅，即纳税人从该住宅搬出后，纳税人可以应用"暂时空置原则",在其不居住在该房产的整个期间或部分期间内，继续将该房产作为其主要住宅。

主要规定

· 当纳税人从其主要住宅（MainResidence）搬出后，如果该房产没有用于营利目的（例如出租），那么该纳税人可以继续无限期的将该房产作为其主要住宅。

· 当纳税人从其主要住宅（MainResidence）搬出后，如果该房产用于营利（如用于出租），那么在该房产用于营利目的的一个单一期间内，该纳税人可以在最长期限为六年的时间内，仍旧将该房产视为其主要住宅。

· 如果纳税人应用了"暂时空置原则",那么在该房产被视为纳税人的主要住宅的期间内，该纳税人不能再将其他房产作为其主要住宅。

llpbc11

mark

delivercn

大江东去 发表于 2016-7-7 00:11
暂时空置原则（Temporary Absence Rule）

当一处房产不再作为纳税人的主要住宅，即纳税人从该住宅搬出后 ...

其实ATO总是忘了在案例中加上说明，不管什么法则和情况，不能有两套同时自住，大多数人为了钻这个空子可以等喝咖啡。
另外劝一句，有些人动不动爆粗口不客气，换我就不作答了，或者直接举报

mileia

大江东去 发表于 2016-7-6 16:09
只是给你过度，应急用的

不是只单看有没有过负扣税，决定是不是自住房可不可免增值税！
你真正的住址，ID，账单等等以及你某些对外用的住址都需要证实才算自住房。所以说你半桶水

mileia

大江东去 发表于 2016-7-6 16:21
是的。

卖房前还需要拿回来自住才行

没听说过卖房前拿回来自住才算自住房！

大江东去

Georgie 发表于 2016-7-6 22:17
@大江，可以有一套以上，两边来回住，但要有充分理由。

如果是两套住房A和B，你把a当自住房（实际出租），则b不管你是不是自住，这一时期都是投资房

所以六年法则的前提是只有一个房子

大江东去

delivercn 发表于 2016-7-7 00:32
其实ATO总是忘了在案例中加上说明，不管什么法则和情况，不能有两套同时自住，大多数人为了钻这个空子可 ...

是的，所以我都不回ta的帖了

这个id是我在足迹见过的最奇葩的id（没有之一）

brandonrong

前面有人说6年法则，出租了然后卖掉前一定要搬回去住。。。
这个搞笑