大家对昆州物业管理权前景的看法

jj_1009

amy081 发表于 2015-12-8 07:58
100多户太少了

那你提的那种是比较高端的 最起码售价5M以上专业公司运营的 才比较有操作性 我想对于华人家庭为单位的 大部分售价2M以下这种 是个思路 谢谢大神的点拨啊

amy081

jj_1009 发表于 2015-12-8 08:11
那你提的那种是比较高端的 最起码售价5M以上专业公司运营的 才比较有操作性 我想对于华人家庭为单位的 大 ...

可以合伙

jhjhjhjhjh

飞儿 发表于 2015-11-28 09:43
英语不够好的新移民，就不要碰这个生意了。

更不用说要有强大、平和的心态了。

同感啊，握个手。有些女人是很难搞......

jj_1009

amy081 发表于 2015-12-8 08:18
可以合伙

但我觉得合伙得到利益和潜在的矛盾 弊大于利

能找到两个能力差不多的人 其实挺难得 工作上各种推诿就挺多 多做的觉得亏了 少做的又不愿意退让

如果完全发包出去 自己只负责做老板 利润又觉得不满意

反正挺矛盾的 还停留在家庭这种框架内

登陆

你是已有成熟的理念了还是在探索阶段？我等绕了几圈脑子也没绕出点道道。
未必是类似团购什么的？

jj_1009

登陆 发表于 2015-12-8 08:36
你是已有成熟的理念了还是在探索阶段？我等绕了几圈脑子也没绕出点道道。
未必是类似团购什么的？ ...

我觉得吧 你既然有了客户 就什么都能推了 就好像shopping mall一样 人既然来了 买什么就看客人自己意愿了 原则上有人的地方就会产生消费 只是你这个设立的目标对不对了 如果真的有个四五百户的 就算自己不懂 可以找相关行业的人来推啊 shopping mall不也是为了汇集人流 建成一个高密度人口的区域 堆砌一堆各种消费 等着客户老爷们上门  公寓楼盘 在某种程度上有一定类似

又十年

飞儿 发表于 2015-12-6 23:27
嗯，做这行心态一定要好。

话说咱盘有个新华人业主，放着家里两浴室不用，老是跑去泳池浴室只是冲凉，说 ...

我个人觉得没有必要在论坛上抱怨自己的客户怎么怎么不好吧。

amy081

jj_1009 发表于 2015-12-8 08:35
但我觉得合伙得到利益和潜在的矛盾 弊大于利

能找到两个能力差不多的人 其实挺难得 工作上各种推诿就挺 ...

对长租物业来说，如果公司化运营，评估这个行业的风险，你觉得应该给股东多少的回报

飞儿

又十年 发表于 2015-12-8 08:57
我个人觉得没有必要在论坛上抱怨自己的客户怎么怎么不好吧。

呵呵，论坛上抱怨客户地同学多了去了。

我更多的是为没有羞耻感、5分钱便宜都要占的贫穷同胞而感到悲哀。。。

这种小人，恼羞成怒之下，象GOU一样还咬你，实在令人恶心到极点。

又十年

飞儿 发表于 2015-12-8 09:09
呵呵，论坛上抱怨客户地同学多了去了。

我更多的是为没有羞耻感、5分钱便宜都要占的贫穷同胞而感到悲哀 ...

呵呵。世上没有完美的人。有人爱占小便宜，抠门；有人爱炫耀，虚荣。这不正应了那句话，谁人背后不说人，谁人背后不被说呢～

飞儿

又十年 发表于 2015-12-8 09:26
呵呵。世上没有完美的人。有人爱占小便宜，抠门；有人爱炫耀，虚荣。这不正应了那句话，谁人背后不说人， ...

呵呵，还是你好些

至少你是当面说人，不是背后说人：）

jj_1009

amy081 发表于 2015-12-8 08:58
对长租物业来说，如果公司化运营，评估这个行业的风险，你觉得应该给股东多少的回报 ...

除去本金利益 最少要30%

小白猪猪

jj_1009 发表于 2015-12-8 09:51
除去本金利益 最少要30%

不如去抢钱。。。

dlcat

以我的看法，因为这里所谓真正做过资本运营的太少，根本就没看清楚MR的实质是稳定资产的息差而瞎鸡巴放炮。现在稳定回报的资产满世界都难找，一堆手里握着国内倒腾房子和寻租得到的廉价资本在找稳定回报，MR恰恰就是。
你买的是什么，是一种社会服务类型的稳定资产，还不用像李嘉诚那样买水电瓦斯还要国家安全委员会批准。
至于规模化，我不看好，我宁可一间间的去做，那种不过是加杠杆，而且是在初始阶段加杠杆，人多嘴杂本身就那么点息差不够摆弄人的。

所以以前有人和我聊这个事，说MR别人说虚高要降，我一律回复，鼠目寸光，你觉得高有人买，你觉得累有人雇人干，钱多的存银行都有负利息的时代你去搞了一个通常只有政府才能经营的垄断领域，也就是澳洲这种人少又没多少权利寻租意识的国家才可能产生。

MR根本不是花钱买一份工作，而是花钱买了一份稳定资产。

另外，我现在特讨厌一些人半瓶子咣当，之前在投资板块看了一个几十年老股民说救市马上就能成功，尼玛爆了一个14万的单子，我只能说，在所有领域，要自己去实践才能有结论，看别人没用的，全是噪音杂波，大家都是垃圾，包括我，都自己去做了才知道本质是什么，有的笨的做了还是不知道本质是什么。

至于MR，也可能适合你，也可能不适合你。关键看你要什么，我说的，就是MR的实质，至于适合不适合，要看有多少钱，有多少期望，有多少能力来匹配。还有楼上前辈说的很好，关于地雷在哪里的，要注意。

小白猪猪

dlcat 发表于 2015-12-8 10:29
以我的看法，因为这里所谓真正做过资本运营的太少，根本就没看清楚MR的实质是稳定资产的息差而瞎鸡巴放炮。 ...

MR就是花几十上百万买了一纸合约外加一份工作。仅此而已。

dlcat

小白猪猪 发表于 2015-12-8 10:48
MR就是花几十上百万买了一纸合约外加一份工作。仅此而已。

你钱存银行也不过是卡里换了个数，你买房不过是换了个地方住，瞎解释没意思。照你那么说那些雇人干的怎么回事呢？这是资产，不过有好有坏。

jj_1009

dlcat 发表于 2015-12-8 11:54
你钱存银行也不过是卡里换了个数，你买房不过是换了个地方住，瞎解释没意思。照你那么说那些雇人干的怎么 ...

高人 你觉得这个和商业物业比起来

在相同条件内（长期持有 银行低息低于7% ）你觉得优缺点是什么 能分析一下吗

因为我看了下最近的商业物业 在这么差的大环境下 还是一路追高 一般的就标准十倍 稍微好一点的就超过十五倍了

guigui12345

jj_1009 发表于 2015-12-8 17:27
高人 你觉得这个和商业物业比起来

在相同条件内（长期持有 银行低息低于7% ）你觉得优缺点是什么 能分 ...

请问你是指什么商业物业，商业物业管理，还是商业物业的买卖？

登陆

我不是高人，但想探讨一下商业物业。
首先商业物业风险大，眼光要准。受网购的冲击，只有一部份服务型的物业有询租保证，如适合做餐饮，理发美容，诊所的物业，而这些物业就极贵，其它就是房租再低商户也不太愿租，因为赚不到钱还赔时间，这和民宅不同，你只要便宜得够，没有租不出去的住家。
商业物业有可能贷款额和利率不如MR好。
但商业物业有个明显的好处是随着时间的沿续，你的按揭会越来越少，房租会越来越高， 一般会有CPI 或3-5%年增的稳定涨幅，不像民宅房租随波逐流。 MR中固定收入也有这样的涨幅，但其它收入就无定数。
商业物业一但出租很省心，一般维修由承租人解决,在option甚至整个租约（一般长达3-10年）之前你不用做什么，不像MR每天要面对一群老百姓，到处转转修修补补。

Poweregg

小白猪猪 发表于 2015-12-8 09:48
MR就是花几十上百万买了一纸合约外加一份工作。仅此而已。

是一纸合约，但是是带了 Exclusive 的合约

这么说吧，OC要炒你，一般也是给你续约，然后让你一段时间内把生意卖掉，因为只有你的Lot才被允许run这个管理生意
如果没有排他性的contract，谈不上MR

Poweregg

登陆 发表于 2015-12-8 17:17
我不是高人，但想探讨一下商业物业。
首先商业物业风险大，眼光要准。受网购的冲击，只有一部份服务型的物 ...

这两者回报率不一样吧

商铺的确不错，一铺养三代，我有钱也会去买商铺

买商铺一定要popular的地方

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买好的商业物业实际上是给儿孙们养的一个cash cow.

jj_1009

guigui12345 发表于 2015-12-8 18:16
请问你是指什么商业物业，商业物业管理，还是商业物业的买卖？

我说的是那种路边那种小的mall 也就十来家店的水平 我自己经历了一次拍卖直接就是15.5倍 (别的我就是在网上看的或者听朋友说起来的价格） 当然是具体情况具体分析 但是我就讨论个趋势 大家觉得如何（他和MR比起来谁更具有投资性 同样2个M投起来 商业物业单纯短期回报好像不是很高 比如说五年为一期） 这15.5不是net profit的15.5倍 是房租的15.5倍 回报率在5%不到一点（只还息不还本，上个owner在手上悟了20多年才卖）

jj_1009

登陆 发表于 2015-12-8 18:17
我不是高人，但想探讨一下商业物业。
首先商业物业风险大，眼光要准。受网购的冲击，只有一部份服务型的物 ...

我说的是那种路边那种小的mall 也就十来家店的水平 我自己经历了一次拍卖直接就是15.5倍 (别的我就是在网上看的或者听朋友说起来的价格） 当然是具体情况具体分析 但是我就讨论个趋势 大家觉得如何（他和MR比起来谁更具有投资性 同样2个M投起来 商业物业单纯短期回报好像不是很高 比如说五年为一期） 这15.5不是net profit的15.5倍 是房租的15.5倍 回报率在5%不到一点（只还息不还本，上个owner在手上悟了20多年才卖）

Damon爸

关注类似的帖子很久了，这种物业管理权在vic一直还没有变成生意的性质存在吧。现在还只有qld对么

weaknet

jj_1009 发表于 2015-12-8 09:51
除去本金利益 最少要30%

请问在澳洲投资什么生意，可以不用干，回报超过30%，而且还有持续性？

现在要说保本每年稳定回报10%以上的投资，估计都抢的不得了了。

weaknet

登陆 发表于 2015-12-8 18:17
我不是高人，但想探讨一下商业物业。
首先商业物业风险大，眼光要准。受网购的冲击，只有一部份服务型的物 ...

回报差的太多。而且买的shopping center，如果有大租客撤租，会有毁灭性打击，比如IGA，kmart这种。

相对来说，租客是加油站，医疗诊所等一类的商业物业还不错，轻易不会搬走，租金回报可以达到7%。

urban2000

Poweregg 发表于 2015-12-8 18:23
是一纸合约，但是是带了 Exclusive 的合约

这么说吧，OC要炒你，一般也是给你续约，然后让你一段时间内 ...

bc可以改成offsite吗？这样不就把经理的lot边缘化了？

Poweregg

urban2000 发表于 2015-12-21 02:01
bc可以改成offsite吗？这样不就把经理的lot边缘化了？

的确，咬咬头皮EC可以不用BM，但是

一来BM的office都在要害位置，例如进门前台，这样OC不用你也没法用别人
二来一个十年甚至25年的合同，而且大家用惯了这样的服务，难道BM在十年或者二十五年内都续不到约，那得和多少业主弄僵才能这样啊～～～这点时间，chairman都够换三茬了

Poweregg

Damon爸 发表于 2015-12-9 09:47
关注类似的帖子很久了，这种物业管理权在vic一直还没有变成生意的性质存在吧。现在还只有qld对么 ...

vic很少，好像法律对onsite building manager很高，要求买家已经在地产行业工作两年？