对普通收入者来说买房养老是个伪命题

dbsdsuna

闭着眼睛说话---瞎说

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lz是个爱思考的人，不是人云亦云，我觉得在澳洲的环境。自住房是必须的。至于投资房那就看个人的实际情况了。老实说任何一项投资踏入的时间点很重要。这对你的持有会倍增信心，总体来说投资房产不是最激进投资。也不是最保守投资，所以他的收益也不是最高的。只是这几年涨速飞快，但是可能接下来就会修正了。话说回来专家基本都是打工的，因为想的太多。不冒险那会发财。

jameskg

曹晓白 发表于 2015-6-18 23:17
首先，没啥成功啊，自己也没觉得。

我主要的一点就是说，只要银行借贷的年利息，少于房价年增长，那就做 ...

很高兴与你探讨，这边我还考虑到一个支付能力极限的问题。
如果一个家庭要供付一个自在用房的话，就悉尼现在平均税后12-13万假设，长期利率取5.5%

贷款额                      贷款年限                        年还款额                  所剩生活费用
100万                            20年                              8.2万                            4万+
                                      30年                              6.8万                            5万+
150万                            20年                             12.3万                           0.5万
                                      30年                             10.2万                          2.5万
也就是说100-150万的房子已是普通家庭的支付极限了，再上涨连维持基本的生活都成问题了。
房价长期维持7%的年均增长，考虑通胀2%（也是常年加薪比例），也就是说实际增长要到5%。
如果再要往后看20年维持如此高的增长感觉很困难，几乎不可能，因为前段时间已把增长
空间吃掉了。
但世事难料，来一次大的通胀调整一切就会又变了，虽然这会影响到贷款利率。

hilltop-bear

jameskg 发表于 2015-6-19 11:08
很高兴与你探讨，这边我还考虑到一个支付能力极限的问题。
如果一个家庭要供付一个自在用房的话，就悉尼 ...

你这个思路前提是贷款一百万，贷款80%而家庭收入只有社会中位数。这样思路买房子对于只有中位工资水平家庭本来就过高了。实际情况是很多人收入水平远高于这个数，或者不需要贷款这个数额，澳洲也还有很多地方能买到比这个数低的房子。简单说你这个例子是一个工资能力达不到的家庭试图买自己买不起的房子，而不是一个理性家庭会做的自住房选择。

jameskg

hilltop-bear 发表于 2015-6-19 11:16
你这个思路前提是贷款一百万，贷款80%而家庭收入只有社会中位数。这样思路买房子对于只有中位工资水平家 ...

我的前提是人们会住在和自己收入相称的房子里，也就是你的邻居收入是多少，以后的房价的边界就是多少。

hilltop-bear

jameskg 发表于 2015-6-18 20:37
是的，你的实例还是很有参考价值的。
但是你的成功基于2个基本点：
1.赶上了悉尼，墨尔本人口扩张期      ...

楼主老是盯着过百万的房子转。在现在的情况，应该着重找低于百万，还有很大升值潜力的地区啊。老看着华人热捧的地方才会有楼主这样悲观的结论。事实是即使在悉尼还有不少值得投资的地方，房价低到六十万大把，这些才是应该考虑的地方。

Damon爸

hilltop-bear 发表于 2015-6-18 10:59
长时间持有优质投资房才有机会跑赢银行。举个例子，现在利率那么低，房市升值如火箭，你说谁跑赢谁？买投 ...

对于房产投资，感觉你的战略好像更倾向于升值。这里你有提到了良好的现金流，你一般是怎么选择的呢，能不能介绍点经验？

jameskg

比如说homebush家庭收入是税后10万，2房一厅的apt最多也就100万（瞎说，没算），因为住的还是那些人。高收入的是不会溢出到这里的，如果溢出的话就代表原来高收入地区的房子有空置（假设各收入阶层相对恒定）

hilltop-bear

jameskg 发表于 2015-6-19 11:21
我的前提是人们会住在和自己收入相称的房子里，也就是你的邻居收入是多少，以后的房价的边界就是多少。 ...

不一定成立。如果该区是退休人员多？如果该区聚居大量富有新移民？如果该区租客为主？收入不是确定房产价值的唯一因素啊。你看看香港，按平均收入房价早该停滞不前了，实际上有吗？很多香港人注定一生只能是租客。为什么？澳洲某些城市会不会走香港的趋势？我理解现在普通人还有点能力在悉尼墨尔本买上房子做地主。如果他们不这样做，到他孙子儿子可能就会被永远抛离。

jameskg

hilltop-bear 发表于 2015-6-19 11:22
楼主老是盯着过百万的房子转。在现在的情况，应该着重找低于百万，还有很大升值潜力的地区啊。老看着华人 ...

这倒也是，投资要看价值洼地。

jameskg

hilltop-bear 发表于 2015-6-19 11:31
不一定成立。如果该区是退休人员多？如果该区聚居大量富有新移民？如果该区租客为主？收入不是确定房产价 ...

长远看我到不这样认为，香港只是特例，被扭曲。像早期的东京，最后会被修复。
资本主义社会的好处是自我纠正。
投资和收益，风险和收益一定是会平衡的，这是我相信的规律。也许会迟到，但不会缺席。
部分人的在房产上巨大的收益会被另一部份人的亏损所平衡。
关键是看你排队排在哪边。

hilltop-bear

Damon爸 发表于 2015-6-19 11:25
对于房产投资，感觉你的战略好像更倾向于升值。这里你有提到了良好的现金流，你一般是怎么选择的呢，能不 ...

所有房产投资都应该是资产增值啊，不然投资的意义何在啊？我觉得首要一点是了解自己的可承受持有成本。就是按你的现金流能够持有多高的房产。这个因人而异了。在这个基础上再去买得起的地区找未来潜力大的点。最理想的情况是自住房的equity出首付，投资房租金能做到自己不需要出现金，一个房产周期后能增长一倍价值。这样等十年左右，房子基本自我赎身，成为你的现金牛了。这样的房子是不容易找了现在，不等于没有。

hilltop-bear

jameskg 发表于 2015-6-19 11:40
长远看我到不这样认为，香港只是特例，被扭曲。像早期的东京，最后会被修复。
资本主义社会的好处是自我 ...

长远是多远？澳洲离你说的那个长远有多远？咱不是专家，只要那个长远还没到，我们就可以实现以房养老了。很多专家之前不是说中国楼市是特例吗？你信了，不作为就亏了。什么时候作为，这就是投资者的眼光和胆量了，也是得到回报的因啊

aimili424

各行都出状元不代表人人都是状元。
英国一对教师20年买了1000套房子，靠出租房屋提高生活，拿不到养老金也不在乎

hilltop-bear

Damon爸 发表于 2015-6-19 11:25
对于房产投资，感觉你的战略好像更倾向于升值。这里你有提到了良好的现金流，你一般是怎么选择的呢，能不 ...

我不敢投资墨尔本，不熟悉的地方我不敢随便疯狂。虽然理论上我非常看好墨尔本

曹晓白

hilltop-bear 发表于 2015-6-19 11:16
你这个思路前提是贷款一百万，贷款80%而家庭收入只有社会中位数。这样思路买房子对于只有中位工资水平家 ...

我有些赞同这个说法。

像墨尔本的某些区域，靠工薪（一般不错的工薪，如10-15万），是难以承担的。这就意味着这些区域与这些人无关了。

但是，还是有大把区域，是这些人群（10-15万）能供起的。

至于以后，我相信，收入会增加，通胀也会上去。很久前，三万的工资，现在都变成6，7万了。

现在200万的房子，确实是会只有富有的才支持得起，意思是涨到400-600万，也是可能，given time, 假以时日。

yuan6610

老了还没个房，这带有多凄惨呀。

aimili424

飞飞鱼 发表于 2015-6-18 11:59
我觉得这三项好像更投资房比起来风险更大，对税务的影响更大。

投资房因为有租金，所以即使是负现金流一 ...

“我始终觉得现实比什么理论都管用，往回看十年，二十年，中国澳洲买投资房的都是赢家，大赢家”
同意

曹晓白

aimili424 发表于 2015-6-19 11:47
各行都出状元不代表人人都是状元。
英国一对教师20年买了1000套房子，靠出租房屋提高生活，拿不到养老金也 ...

在澳洲，悉尼或者，墨尔本，只有有几套房子，你就是壕 。 就可以靠房租生活啦！

jameskg

hilltop-bear 发表于 2015-6-19 11:44
长远是多远？澳洲离你说的那个长远有多远？咱不是专家，只要那个长远还没到，我们就可以实现以房养老了。 ...

中国楼市我也是得益者。但在这个时间点，我并不认为先前的故事是可以复制的。
现今进入的今后20-30年都会为先前盈利的人买单。
悉尼也是这样，你我无法确认现在进入的你将是得益者还是付出者。
虽然你对成为前者充满信心。

jameskg

aimili424 发表于 2015-6-19 11:47
各行都出状元不代表人人都是状元。
英国一对教师20年买了1000套房子，靠出租房屋提高生活，拿不到养老金也 ...

那就不是教师了，那是房地产商。

jameskg

曹晓白 发表于 2015-6-19 11:49
我有些赞同这个说法。

像墨尔本的某些区域，靠工薪（一般不错的工薪，如10-15万），是难以承担的。这就 ...

决对值没有意义，相对工资的倍数才有意义。
你说的那些10-15万负担不起的地区，在没有涨之前，那些普通工薪也负担不起。
说价值洼地，悉尼mosman这些传统的好区倒是性价比比那些飞涨的普通区合理得多。
富人终究是要储存财富的，需要一个财富仓库。

hilltop-bear

jameskg 发表于 2015-6-19 11:59
中国楼市我也是得益者。但在这个时间点，我并不认为先前的故事是可以复制的。
现今进入的今后20-30年都会 ...

我的信心来自：一，我早就入市了。房价早翻番了。二，悉尼是澳洲最有吸引力的城市，刚需极大，再跌也不会跌到我的买价。三，澳洲是移民国家，外需极大，悉尼墨尔本还有上升空间。我们是以房养老，不是投机，几个好房子就够了，也没把自己推成楼主说的那种为房不吃不喝的生活。最重要还是那句，可承受持有成本！

aimili424

我觉得买房养老的目标太低，买房是为了玩真实版大富翁，就像英国一对教师20年买进1000套房子， 他们赚了租金同时也享受到赚钱的喜悦，拿不到养老金就当做慈善，让其他老人拿得多谢

aimili424

jameskg 发表于 2015-6-19 12:01
那就不是教师了，那是房地产商。

他们当教师是主业，房产生意是副业。

曹晓白

aimili424 发表于 2015-6-19 12:11
我觉得买房养老的目标太低，买房是为了玩真实版大富翁，就像英国一对教师20年买进1000套房子， 他们赚了租 ...

你真牛！(paopaobing(88))

我等，只要老了，有经济依靠，就可以啦

一天世界晴~

jameskg 发表于 2015-6-19 11:08
很高兴与你探讨，这边我还考虑到一个支付能力极限的问题。
如果一个家庭要供付一个自在用房的话，就悉尼 ...

150万房子为啥要1年还10万进去  非得P+I吗？ 这么多I only的不做 到期了换银行或者同银行再申请5年都可以啊

一天世界晴~

aimili424 发表于 2015-6-19 11:47
各行都出状元不代表人人都是状元。
英国一对教师20年买了1000套房子，靠出租房屋提高生活，拿不到养老金也 ...

这贷款咋做的 太神了

sydney22

炫炫 发表于 2015-6-18 10:41
留下给子孙？如果孩子离婚分财产，另一半把你辛苦血汗钱分去一半，你甘心吗？还不如自己享受了！当然，如果 ...

所以教育孩子找个有钱人很重要，说不定到时候还能往回拿

aimili424

hilltop-bear 发表于 2015-6-19 12:11
我的信心来自：一，我早就入市了。房价早翻番了。二，悉尼是澳洲最有吸引力的城市，刚需极大，再跌也不会 ...

澳洲全国人口总数只有2千多万，日本那么小 个岛就有两亿多，澳洲怎么也要有两亿多人口吧，否则人手不够保卫家园，不可以一辈子请美军做保镖的。

中国城市房产暴涨是广大农民进城，澳洲房产上涨是每年有十几万移民登陆；中国几个大城市都呈饱和状态，据说北京有迁府倾向（不知是否谣言）澳洲离饱和相差太远。

澳洲房产涨势是肯定的，选对入市时机和买对房产就能赚得更多。