物业管理权生意介绍交流

Vwc

lsjiang 发表于 2013-7-1 18:14
在我认为即使万一BODY  CORPRATE被换了也不会涉及到ONSITE MANAGER,  因为他们是独立, 只要MANANGER 没有重 ...

买的生意受法律保护是肯定的，但是你要知道受保护的范围，你买个饭店，你经营不善倒闭了，难道也要受法律保护？

既然这个是生意，那就不可能没有风险，只是说风险有大小，要结合回报率来看，这个物业管理权既然是生意，那肯定有风险，只是说回报率不高 ，相应风险也比较低

在我的理解，你购买strata title 的房子的时候，你所买到的，只是这个房子的內墻，地板，還有內屋頂，而其他公用设施比如电梯，楼梯，外墙都是和其它屋主一起共享的，那么这些公众资产怎么按照比例分隔了？ 其实之前有个比喻很好，你买strata title的的房子，就等于买进了strata corporation的股份，你和其他所有屋主，都是这个公司的股东，通过这个公司，所以业主间接拥有这些资产。

那么在我说的这个case里面，我们投票要撤换物业管理公司，其实我们并不是投票要去更换strata corporation这个公司，我们只是投票来撤换strata corporation 帮我们聘用的 物业管理公司，当然这个可以是一个公司，也可以是lz这样的家庭生意

136mydream

Vwc 发表于 2013-7-1 19:23
买的生意受法律保护是肯定的，但是你要知道受保护的范围，你买个饭店，你经营不善倒闭了，难道也要受法律 ...

这种生意和饭店没什么可比性

Vwc

136mydream 发表于 2013-7-2 10:16
这种生意和饭店没什么可比性

lz 我很佩服你创业的精神，也更佩服你能把自己的这些经验拿出来分享，这尤其难得

不过州和州之间关于strata manager的撤换程序不同，我也是在和你探讨，毕竟如果有朋友在nsw花了大价钱买了物业管理权，可后来因为人为的因素在短时间内损失了，那很可惜。

我打饭店的比喻可能不恰当，可也有相似的地方，你买了个饭店的经营权，这个饭店和房东有10年的合同，可你买了饭店后，因为被人投诉，被终止了经营权，那么在这样的case里面，你不仅不能继续经营你的房店，反而会被房东索赔。 那么在nsw这个行业里面，撤换one site manager 不容易，但绝对不是做不到，lz 在的地方民风纯朴，法律保护力度大，但nsw 确实有很多这样的例子，所以如果一旦被撤换了，那么购买者损失就很大。

我很赞同你的建议，应该要买大的物业去管理，这样达到被撤换的要求就比较难，如果小的物业，根据nsw的撤换程序，绝对不算难

bluesage

可能NSW的法律不同，

花开花落

我也来问一个极端的情况，
假如小区位于树林之间，一场意外的大火烧了整个小区的房屋，这个时候，生意会怎么样？

kentwang

花开花落 发表于 2013-7-2 11:25
我也来问一个极端的情况，
假如小区位于树林之间，一场意外的大火烧了整个小区的房屋，这个时候，生 ...

找保险公司呗

花开花落

kentwang 发表于 2013-7-2 13:01
找保险公司呗

保险公司除了赔房产，也赔生意的损失吗？
房子都没了，还有人交strata fee来支付manager的工资吗，还有租金的commision吗？这两项收入都是花了钱买的。

kentwang

花开花落 发表于 2013-7-2 13:09
保险公司除了赔房产，也赔生意的损失吗？
房子都没了，还有人交strata fee来支付manager的工资吗，还有租 ...

好吧，这个属于不可抗拒力

花开花落

kentwang 发表于 2013-7-2 13:19
好吧，这个属于不可抗拒力

求其他高人指点

jeff_zhang

可以买生意保险，income protect，但应该有时间限制。

jeff_zhang

我觉得这生意的主要风险在于客户的丢失，失去的客户可能比较难回来，并且又没有新客户

136mydream

Vwc 发表于 2013-7-2 11:02
lz 我很佩服你创业的精神，也更佩服你能把自己的这些经验拿出来分享，这尤其难得

不过州和州之间关于str ...

nsw那边的政策我不了解，不敢作评论


qld这边是没那么容易被换掉的

136mydream

jeff_zhang 发表于 2013-7-2 14:03
我觉得这生意的主要风险在于客户的丢失，失去的客户可能比较难回来，并且又没有新客户 ...

出租方面失去的客户确实比较难回来了。

新客户也不是没有，我们小区也有几个本来是自住户的，后来搬走了把房交给我们租。当然也有出租的房屋被自住户买了，letting就少了的

有时候也看运气了。

136mydream

花开花落 发表于 2013-7-2 13:09
保险公司除了赔房产，也赔生意的损失吗？
房子都没了，还有人交strata fee来支付manager的工资吗，还有租 ...

有专门的生意保险


会付工资，有时限，比如持续付半年这样

Poweregg

136mydream 发表于 2013-6-27 22:27
会负责安全，但和保安的职责不同
报警和协助调查就行了，不鼓励见义勇为。首先要保护好自己和家人的安全
...

5%啊
好幸福
我才CPI or 4%～～～～
我悉尼的朋友更悲催，只能按CPI

Poweregg

Vwc 发表于 2013-7-1 15:40
我觉得在nsw风险还是很大的啊，

我觉得在nsw风险还是很大的啊，

我有个投资房在悉尼一个华人区里面，楼里面owner 60％是华人，大多是投资客。之前有2 个one site managers 管理 ，唯一和lz不同的是，他们不是自己的生意，他们是一个专门做物业管理的公司的职员。 后来有一个华人，我简称a君 ，他就一直联系楼里面的华人，要投票换掉物业管理公司，理由是物业费太贵，管理不好之类的原因，因为a君也是华人，一家一户去拜访，让他们把代投票的合同签了，因为是同胞，比较好沟通，也禁不住他每天来找你，所以很多人把票数给了他，究其原因，就是很多华人房东也不参加业主大会，也不关心这些，只要保证租金就可以了，所以他成功的炒掉了这个物业公司（这个公司才管理了1年多） ，然后指定了a君朋友的公司来做，那这样的话，是不是之前的那个物业公司就损失了购买这个物业管理权的费用了啊？

btw，a君朋友的公司一来，就通过a君掌握的物业管理委员会签了25年的合同 ...

要么扯淡，要么你朋友骗你
从你所说，NSW，25年合同这两点就不可能，NSW从2003年只能有10年合同
另外，大部分生意，都会规定只有这个LOT的owner才能在这幢楼运作这个生意，除非你把manager unit买下来，否则无法运则这个生意


（而且买下来做1年被炒掉？买之前大家都会top up合同，根本不可能）

Poweregg

Vwc 发表于 2013-7-2 11:02
lz 我很佩服你创业的精神，也更佩服你能把自己的这些经验拿出来分享，这尤其难得

不过州和州之间关于str ...

多去拿几份合同看看吧

门口的office也是lot（如果没有lot，绝对会有exclusive use条款），需要花钱购买，你们要换manager可以

1，要等合同结束，没人会买只有1年的合同
2，office是人家exclusive，你新换的manager要么去车库，要么去垃圾房办公吧
3，作为building manager，每天和业主接触，帮他们排忧解难，还都不过一个拉票的，还不如去吃屎

Poweregg

花开花落 发表于 2013-7-2 11:25
我也来问一个极端的情况，
假如小区位于树林之间，一场意外的大火烧了整个小区的房屋，这个时候，生 ...

这种情况BM就更重要了啊

联系索赔，联系保险公司重建，安排住宿
虽然忙，做得好，绝对是个危机公关，大家对你难忘

我们这边有户人家圣诞前夜喝醉了，把龙头开了堵了淹了下面2家，我当天帮他们联系到carpet cleaner，然后又是water damage repair，和保险公司扯皮，最后3个月，全部修好（所有gpyrock都敲掉，相当于重建整个内部）
而且装修期间，因为是短租，我们把内部一套房租给他们（外部中介才不肯短租，当然我们也不能收landlord letting fee，不然landlord不爽），最后皆大欢喜

反过来，我这边有一对租客，是房子漏水保险公司维修的，开始和我签了6个月合同，上个月到期了，又和我续租6个月，因为没人follow up，房子维修到现在还没开工

bluesage

Poweregg 发表于 2013-7-2 14:49
这种情况BM就更重要了啊

联系索赔，联系保险公司重建，安排住宿

将心比心才能把生意做好，付出终有回报，

136mydream

Poweregg 发表于 2013-7-2 14:33
5%啊
好幸福
我才CPI or 4%～～～～

5%涨幅是不错，ms是本行业里面最高的了，当初买这个生意也是看中了这一点

不过你能选4%也不错啦 ，大多数只按CPI涨的吧，我们qld也是大部分按CPI

136mydream

Poweregg 发表于 2013-7-2 14:37
要么扯淡，要么你朋友骗你
从你所说，NSW，25年合同这两点就不可能，NSW从2003年只能有10年合同
另外， ...

就等着你出来说话呢。

Poweregg

136mydream 发表于 2013-7-2 15:08
5%涨幅是不错，ms是本行业里面最高的了

不过你能选4%也不错啦 ，大多数只按CPI涨 ...

是的，在经济比较瘟的年代，我看着4%傻笑中，虽然只比人家多增加1点点，但是日积月累

136mydream

Poweregg 发表于 2013-7-2 15:12
是的，在经济比较瘟的年代，我看着4%傻笑中，虽然只比人家多增加1点点，但是日积月累  ...

没错。


单看一年是看不出来多大区别，但是每年每年这么乘上去，过个几年就差出好多了

Vwc

Poweregg 发表于 2013-7-2 14:37
要么扯淡，要么你朋友骗你
从你所说，NSW，25年合同这两点就不可能，NSW从2003年只能有10年合同
另外， ...

你没有听说，不代表不存在，是10+15，他们有优先续约权，因为这个事情，同栋的鬼子owner在业主大会上大吵，可惜他只有一票，而A君有28票，这次事件后，鬼子把房子卖了，不存在我朋友欺骗，我的投资房就在这栋楼里面，楼下是 manager的办公室，不需要再另外购买物业。还有，之前的物业管理者是两个鬼，无论他们多么热情，这栋楼的大部分居民是不会英文的华人，很多人还是没有办法和他们沟通，而且华人大多数也不关心，也不参加业者大会，所以才会导致这样的结果。

我没有经历过这一行，知道的也肯定没你多，我只是把自己接触到的说出来提醒一下，并不是来拆台，不要激动。

Vwc

Poweregg 发表于 2013-7-2 14:42
多去拿几份合同看看吧

门口的office也是lot（如果没有lot，绝对会有exclusive use条款），需要花钱购买 ...

我没有从事这一行，所以也没有办法看到合同，我只是收到业主委员会的来信通知，新的manager已经搬进去楼下的办公室，一个华人，一个希腊人。

我说过了，我只是把我接触到的情况说出来，提个醒也好，大家注意下也好，没有恶意。

Poweregg

Vwc 发表于 2013-7-2 15:23
你没有听说，不代表不存在，是10+15，他们有优先续约权，因为这个事情，同栋的鬼子owner在业主大会上大吵 ...

别的不确定 10+15绝对不可能 你去问问专门打strata law的律师就行
10+1都不可能 law放在那里呢 nsw无数个mr数星星盼月亮也希望是25年 甚至是15年也好
答案是No

另外前买家进场前 不续满10年合同也不回进场 律师due diligence也会注意这点
那如果合同蓄满的话 所有人想赶你也赶不走 除非你犯错

Poweregg

Vwc 发表于 2013-7-2 15:28
我没有从事这一行，所以也没有办法看到合同，我只是收到业主委员会的来信通知，新的manager已经搬进去楼 ...

我也不是针对你
唯一的可能是不是onsite manager,casual性质的
但这种情况也不可能25年合同

Vwc

具体名字还是不要说比较好

136mydream

Vwc 发表于 2013-7-2 15:28
我没有从事这一行，所以也没有办法看到合同，我只是收到业主委员会的来信通知，新的manager已经搬进去楼 ...

我对nsw那边不了解，不过我看你一开始就说了他们不是自己的生意，所以可能和我们这种生意的合同是不一样的。

Vwc

Poweregg 发表于 2013-7-2 15:33
我也不是针对你
唯一的可能是不是onsite manager,casual性质的
但这种情况也不可能25年合同 ...

我今晚6点参加业主委员会，如果可能，我拿到合同可以给你发图片，之前没有关心过，只是看到你们在讨论，才说出来大家分析下、 不过我还是觉得，投资房产买apt真的靠人品，我这个房子，先不说物业管理费很高，去年还有special levy, 每户多交了3800，我问了下周围的邻居，竟然没有一个人去抗议，最多抱怨句。 谢谢lz的加分，希望你们生意越做越好