漫长曲折的建房之路 (两篇:Truganina可以吗+深入浅出谈Tarneit)

starchu

又发现一块很好的地,在PC，而且价格还不错，看来市场上还是时不时有小机会。

一路向北

不错，keep looking

bowling

starchu, 怎么又开始关注二手地了？不买new lease啦？

你觉得Arndell怎么样啊？像williams landing和arndell都有规定必须盖了房以后才可以出售，不允许单独卖地，如果有特殊原因，只能以原价卖回给开发商，这点你应该注意到了吧。

starchu

原帖由 bowling 于 2010-6-22 11:45 发表
starchu, 怎么又开始关注二手地了？不买new lease啦？

你觉得Arndell怎么样啊？像williams landing和arndell都有规定必须盖了房以后才可以出售，不允许单独卖地，如果有特殊原因，只能以原价卖回给开发商，这点你 ...

arndell不知道，因为每次去都没有土地买，williams landing到确实是可以转卖的，只是麻烦一点，不过也就是手续上的事情

stella_hq

arndell,感觉没有卖点阿，离火车站和商场都不是很远，但也都不近，小区也很普通了。不过价格便宜，还是会和周围一起涨的。

云无心

遇到同行了^^

回bowling: WL的确是有这样的条款， 在合同中的第15条明文规定只能等完全建造完毕后才能卖掉，settle之后也不行。 可是啊，规矩是死的，人是活的，你可以去找RPM Real estate,  WL跟RPM关系不是一般的好，你如果找RPM的paul或者daniel,他们都会帮你办developer's approval, 就可以绕过不允许resale的限制了。要知道，中介费6000 - 7000， 地又好卖，他们之间的关系又好，很少情况批不下来的。

我是在WL买地的，算来算去还是准备卖掉的好，当时其实是准备买3块的，现在看来还是胆小了点。

starchu最近还在忙活什么项目 ？

bowling

云无心，高啊！不过中介费要6-7k，stamp duty要6k，加上利息，council rate，land tax等一些费用，这成本也是够高的。。。到底有没有搞头？

今天去tarneit的the rise看，还有2块地，中介介绍说只要交1万元deposit，明年3月settle，480平米的地193k，我和ld很是动心，正商量呢，后面来了两个阿三哥们，说两块都要了，我晕倒。。。

现在tarneit已经基本没有地了，只有最新出的一个叫Heartlands的项目，450平米的开价195k，抢劫

云无心

当然有搞头。

中介费6000-7000，stamp duty是10K+, 比你说的还要多 ，别的就没有什么费用了，汽油费，律师费，别的想不到了。

除非你是自己吃下这片土地，否则council rate, land tax你是不用管的，settlement以后才会有。

利息的话，10%的定金，也就两三万，东拼西凑总能凑出来的，连银行贷款都不用做，反正是要在settle之前卖掉的。

bowling

那要从sign contract到settlement之间的几个月之内地价升值好几万才有赚，万一市场不像09年涨那么快就赔钱了。费用还要包括100%的CGT

另外你说的意思没settle之前就让中介帮忙出developer approval么？

云无心

是。 一般如果地商发的多的话，还是升的很快的。

是。

你不用怕，那些地商才是最大的炒家，我们这种不算什么。

starchu

放弃williams landing的土地以后，环顾四下，还能够找到价钱比较合适而且还有潜力的土地，除了point cook, 只有truganina,和tarneit了。那就先来简单分析一下truganina, 这个区的residential区域很小，而且比较可惜的是truganina土地开发商能力有限，很多都是比较小的estate, 除了devine这个大开发商的arndell规划比较好以外，目前剩下的只有wyndella, the botanical两个满小的estate。另外在truganina买地有两个最主要的问题: (1) arndell有规定，必须建好房子才能卖地，不然不给卖，而且它也确实没有land买，只有house and land一起，这个不符合利益最大化的原则，投入成本太高，而且一旦加了房子，投资的策略就已经发生了更本变化，短期收益十分有限；(2) wyndella和the botanical的土地，因为是小开发商，所以land title时间特别快，一般不多于6个月，甚至更短，而且开发stage很少，3-5期，没有开发商的炒作，少了很多上升的空间。

基于这两个主要原因，我没有在truganina进行任何的动作，不过它的潜力还是满大的，毕竟靠近williams landing的town center, 火车站, 而且有一个西面非常好的学校westburne grammer。 可能明年买个投资房还是不错的，目前对我来说并没有好的机会。

[ 本帖最后由 starchu 于 2010-6-30 11:37 编辑 ]

一路向北

不错，继续！

starchu

说完Truganina，再来说说Tarneit。 知道这个区是在2008年，那个时候一脑子的买地建房子的想法，每周拖着LP看display house, 除了point cook外， tarneit也没少跑，各个estate的转悠，那个时候对于tarneit的感觉那就两个字：荒凉。依稀记得，那个时候tarneit的土地价格比point cook少个5, 6万左右，和point cook不同的是，tarneit似乎属于集体开发，estate一大堆， 在sayers road两侧，能数得清楚的，我进去过的，主要是sayers road北面的estate, 包括rose grange, reserve, reflection, tarneit garden, tarneit rise, , manhattan place，还有moorookyle，从东向西形成浩大一片的施工区域，这还不包括，sayers road南面的几个estate(省略)。 和point cook, williams landing比起来，Tarneit虽然没有那么热，但是在政府的西面铁路计划确定以后变得也很热，土地价格也是年年翻，和pc, wl之间总是保持着对等比例的涨幅。

那么tarneit的炒作概念是什么呢? 主打是铁路，一条全新的火车线，tarneit线，直通city, 整个区里面规划了两个火车站，具体位置代定，但是都在leaks road北面，然后是公路，leaks road在更新，拓宽，直通M1,  开车距离上和PC后面的小区（alamanda, featherbrook, saltwater) 基本一样，同city, 27,28KM左右。其他包括以下：购物可以去werribe plaze，tarneit里面也有一个规模不大的购物中心， 学校什么的都还在建设阶段。

到底在tarneit投资能不能赚钱呢？ 这个是我们最关心的问题， 我个人认为是可以的，理由有以下几点：

1. 从今年开始，tarneit的土地开发进入供应少，需求大的阶段，属于抢手货。大部分的estate都已经进入了最后的阶段，绝大多数都已经sold out, 目前只有一个新的estate, the heartland（炒作就要靠它了）
2. 政府仍然在贡献FHOG的boost, 建新房给两万，到明年7月结束，它进一步推动了tarneit的发展，周边的概念已经炒得很好了，而且邻近小区的价格已经推高，tarneit属于辐射蔓延地带，而且自身的概念也很好。
3. 很多estate没有严格的规定，什么必须建房了，不能resell了，一律没有，特别好的是交的定金少，有的5%，有的固定一个数，投入成本非常低。
4. 都属于大开发商，规划上有优势，炒作能力也比较强，stage很多，未来空间大，同时settle时间也比较长，预计都是8个月左右，估计能够拖到接近1年。

基于这几点，Tarneit确实成为point cook以后又一个比较靠谱的好去处。

starchu

既然昨天有人非官方的封我做PC大使，我希望她能非官方的封我WL大使，Truganina大使，还有Tarneit大使的称号, 我可并不是只说PC。

bowling

十分同意兰州的分析，只可惜地都卖光了

努努

原帖由 bowling 于 2010-6-30 12:10 发表
十分同意兰州的分析，只可惜地都卖光了

千万别说什么“地都卖光了”的话，小心纠察队跳上来说你制造虚假气氛。

小牛

据说Tarneit靠近the rise的地方计划要建一个大的shopping centre，规模同chadstone。

starchu

原帖由 小牛 于 2010-6-30 12:23 发表
据说Tarneit靠近the rise的地方计划要建一个大的shopping centre，规模同chadstone。

不太可能，附近已经有werribe plaza了，这个消息不太可靠。

m-shine

现在来看，合同时间和TITLE时间最久的就算WYNDHAM HARBOUR了，得1年半以后才能TITLE的。

starchu

原帖由 m-shine 于 2010-6-30 13:01 发表
现在来看，合同时间和TITLE时间最久的就算WYNDHAM HARBOUR了，得1年半以后才能TITLE的。

因为它还没开发就在卖了，估计年底才正式动工吧

hunterxiao911

感觉tarneit比pc 更有潜力阿。就投资而言

kitamj23

Truganina的房价的确比PC低不少，租金却差不多，作为投资房的话应该不错
希望到明年房价别涨得太快才好

kitamj23

地总是有的，the heartlands刚开始卖不久，Tarneit Gardens和the rise最近都有新的stage release。不过对比以前是少了很多，想07年被中介带去看地的时候一片荒凉，下高速后路两边不是草场就是工地。当时还以为被骗了立马转头就走。记得当时的价钱应该是15万左右500多平吧。
唉，现在看来还是自己没那放眼未来的胸襟和远见

[ 本帖最后由 kitamj23 于 2010-6-30 14:12 编辑 ]

kitamj23

规划是要建一个shopping centre，规模应该比现在的那个大，但是肯定不能和chadstone比。再说有WL的那个也没必要再弄个那么大的了吧

kimi

昨天一个韩国朋友来买床垫，刚搬来WL，说起规划中的shopping centre很是期待。不知道究竟什么时候动工？

starchu

原帖由 kimi 于 2010-6-30 14:17 发表
昨天一个韩国朋友来买床垫，刚搬来WL，说起规划中的shopping centre很是期待。不知道究竟什么时候动工？

这个好像还早吧

stella_hq

我去年投资的TARNEIT土地,当时同时看TRUGANINA的几个盘子. 感觉和搂住分析的一样,TRUGANINA自己没有炒作要点.规划普通. 离WL  2-3公里.比较近,但再近也是车程了. TARNEIT,很多盘子都大.而且离开火车能够买到步行的盘子. 绿化率 和湿地的比例非常高. 不知道过几年格局会如何.  现在就是纠结,自己真的开始喜欢那里了. 天天考虑是不是要搬家作为自住房.
rose garden 预留了那个地盘是要造 商场的.就在火车站对面  规模很大,以后是和werribee plaza, 同级的,区域性中心.比wyndham vale地级 那个 更加大些. 我找找规划图看看.

[ 本帖最后由 stella_hq 于 2010-6-30 14:36 编辑 ]

Ausiewolf

原帖由 kimi 于 2010-6-30 14:17 发表
昨天一个韩国朋友来买床垫，刚搬来WL，说起规划中的shopping centre很是期待。不知道究竟什么时候动工？

韩国MM思密达?

hhyhome

原帖由 m-shine 于 2010-6-30 13:01 发表
现在来看，合同时间和TITLE时间最久的就算WYNDHAM HARBOUR了，得1年半以后才能TITLE的。

以我自己的经验,类似这种新的,还没有开始动工的项目,投资价值还是挺高的,因为概念刚出来,整体规划完善,有政府配套设施作为保证, 这样新的楼盘,SETTLE时间通常比较长,开发商通常在动工前提早好几个月开始对外销售,这样一来现金流得到一定保障,投资的钱也不是很多,1年多后SETTLE就可以直接出售或者盖房投资都可以,回报率高,我个人觉得类似的新楼盘都挺适合短炒的.

hhyhome

原帖由 hunterxiao911 于 2010-6-30 13:20 发表
感觉tarneit比pc 更有潜力阿。就投资而言

作为投资角度,我也觉得TARNEIT甚至WERRIBEE的某些地区的投资价值比POINT COOK高,加上POINT COOK目前的房价的因素.