投资房还是有赚的。

seecloud

passenger 发表于 2014-11-20 23:28
我说的是理财产品，不是投资

哪里有，保险吗？

李十三

每年淨損失 $8240也應該算稅後利息折算到最後。

shayy

LZ, 工作收入10万+Cgt 9万，这cgt的tax 是部分37% 部分45%的节奏，哪里来的30%，这么一算又少了3千多

猴子请来的逗比

算来算去，利润也不剩什么了，都给ATO 中介和租客了。

李十三

這個例子，到最後的收回值是
Sale price        $1,000,000
sale cost1        $43,070
sale cost2        $111
sale cost3        $1,366
sale cost4        $800
sale cost5        $24,700
loan repayment        $640,000
Final value before cgt        $289,953

如果同樣的投入用來投資股票，假設5年後股票面值不變
購入費用全部買股票，每年稅後拿出$8，240追加投資
Dividen rate        5.20%        (TLS dividend rate,fully franked)                               
20%        $160,000                                       
cost1        $43,070                                       
cost2        $111                                       
cost3        $1,366                                       
cost4        $800                                       
total        $205,347                                       
brokerage fee        $246                                       
Share value        $205,101                                       
year1        $215,766        $8,220                               
year2        $226,986        $8,647        $8,220                       
year3        $238,789        $9,097        $8,647        $8,220               
year4        $251,206        $9,570        $9,097        $8,647        $8,220       
year5        $264,269        $10,068        $9,570        $9,097        $8,647        $8,240
Share value        $309,891                                       
brokerage fee        $372                                       
Final value before cgt        $309,891                                       

所以這個例子不如買股票。最後的cgt算法也有一些不同。買股票每年的$8,240投入都會加入到cost base。而房產投資的$8,240是不計入cost base的。

李十三

其實影響最大的就是最後的售價。

Gaucho

chenyunsun 发表于 2014-11-21 10:40
其實影響最大的就是最後的售價。

所以中国的炒房都是买入---空置---卖出，省心省力。利益最大化。

littlebb

land tax, water...

delivercn

Depreciation within 5 years

liu263

等下就会有人来说楼上各位都是没有投资房的酸葡萄心理  

kr2000

大致上没问题
不过利息4.73和维护费用3000有点乐观

其他的算的还算比较实际

结论：房价按这个势头涨下去，就算涨幅降了些，什么时候买都赚的

donghui

tvc889 发表于 2014-11-20 23:34
赚钱是肯定的。

这个表给力

liaotang

算来算去， 现在购入投资房真的不是好时机， 可为什么市面上50%的贷款都是用来投资房的？

80万在东南区， Glen， Doncaster, Boxhill , Vermont South 等真的是Entry level 的地产。
估计Town House, Unit 会便宜点。

出国吃考拉

1. Depreciation没有计算, 如果是新房或者刚翻新过的话会很高, 所以带来的负扣税很可观
2. 80万的房子才租480过于低, 我认为保守估计也应该有600+
3. 把首付的20%存银行的话, 10年利息应该有6万左右. 所以如果收入不高不需要投资房做负扣税的话, 把钱存银行是个不错的办法, 省事而且风险小.

liaotang

出国吃考拉 发表于 2014-11-21 22:18
1. Depreciation没有计算, 如果是新房或者刚翻新过的话会很高, 所以带来的负扣税很可观
2. 80万的房子才租4 ...

首付16万不是现金， 是从自住房refinance 出来的。
这16万拿去付投资房的首付后， 自住房的利息也要多付了。

我还忘了经纪7% 的投资房管理费。

操劳了一年， 到手的没有几个银子。不划算呀。

liaotang

出国吃考拉 发表于 2014-11-21 22:18
1. Depreciation没有计算, 如果是新房或者刚翻新过的话会很高, 所以带来的负扣税很可观
2. 80万的房子才租4 ...

说实话， 80万在墨尔本GLEN ， 是个破房子， 估计租金也就500 左右。

李十三

liaotang 发表于 2014-11-21 22:02
说实话， 80万在墨尔本GLEN ， 是个破房子， 估计租金也就500 左右。

按照你的預測，這是一項很差的投資

nmanz

现在找房客一年没有5-6周都是不现实的

liaotang

nmanz 发表于 2014-11-21 23:08
现在找房客一年没有5-6周都是不现实的

这么差？
那投资房亏更大了。

不买了

出国吃考拉

liaotang 发表于 2014-11-21 22:01
首付16万不是现金， 是从自住房refinance 出来的。
这16万拿去付投资房的首付后， 自住房的利息也要多付 ...

呓

如果不是需要投资房负扣税的话, 确实没什么必要买. 悉尼80万买个APT能租600-700, 中介管理费大概5%包GST.
话说回来就是每个人情况都是不一样的, 每个房子的情况也不一样, 所以需要具体问题具体分析, 没有统一的答案.

syd1820

挣点钱咋这么难捏:o

刘关张

passenger 发表于 2014-11-20 23:28
我说的是理财产品，不是投资

7%？ 高风险不保本吧。

passenger

seecloud 发表于 2014-11-21 09:19
哪里有，保险吗？

国内很多的 保本的

passenger

刘关张 发表于 2014-11-21 22:49
7%？ 高风险不保本吧。

保本保息的

100万90%保本的理财产品起码都14%了

刘关张

passenger 发表于 2014-11-21 23:54
保本保息的

100万90%保本的理财产品起码都14%了

哪个城市？哪个银行啊

passenger

刘关张 发表于 2014-11-21 23:05
哪个城市？哪个银行啊

HSBC  

刘关张

passenger 发表于 2014-11-22 00:07
HSBC

哪个城市啊

passenger

刘关张 发表于 2014-11-21 23:09
哪个城市啊

HSBC 卓越理财 那个城市都一样

kc_zhang

刘关张 发表于 2014-11-21 20:49
7%？ 高风险不保本吧。

汇添富高端理财。需要登录后看到收益，182天7%，100万人民币起售。
http://www.99fund.com/main/finainvts/index.shtml

aimili424

3年前买的美国股票翻了一番，3年前买的房子涨50%，还是股票好嘛。
觉得买房子像选股，买到合算的也能翻一番。一年前孩子看中一套房子，我担心贷款太多有压力没买，这一波也翻了一番。