投资房=负扣税。

lennon

zyj0311 发表于 2014-11-1 10:35
同样你10年后才可能赚的100刀和你今天真刀真枪投入的100刀也不一样吧。

看的有点晕，您想说啥啊?
个人观点: 能把钱今天收进来，肯定不留到将来。
所以我要买投资房肯定是要正现金流的，最差也要吃平。
道理很简单，用银行的贷款帮自己赚钱，自己一分钱不花，租客帮你付利息，甚至本金。将来合适的时候抛了套现，爱干啥干啥。

这种投资不对么?

lennon

Clairelan 发表于 2014-11-1 10:49
租呗。 住的舒服价钱还便宜。  还能负扣税避税。 怎么算都比死扛自住房还要老老实实缴税来得划算。  别说 ...

仔细想想，你的办法还挺好的。如果我钱只够买一套房子，估计我可能会考虑你的办法。

但是风险也在，就是进进出出，房子一直在涨，赚来的钱最后可能全投自住房里了。

所以关键是 你赚的钱要跑赢房事的增长幅度。
那才是赚了

tonnyxu

完全同意。我也很想知道。 有些人达到正扣税了他还难过，真心不解。

lennon

tonnyxu 发表于 2014-11-1 11:01
完全同意。我也很想知道。 有些人达到正扣税了他还难过，真心不解。

正一点点还好，正多了，有些人觉得要交很多税给政府，亏死了。。。。
负扣税觉得合算，觉得赚政府便宜了。也不想想自己的钱被银行收去了，咋不心疼，哈哈

我情愿交税，也不要交利息

Clairelan

lennon 发表于 2014-11-1 11:58
仔细想想，你的办法还挺好的。如果我钱只够买一套房子，估计我可能会考虑你的办法。

但是风险也在，就是 ...

09年的时候刚拿PR 400K入了个APT 免STAMP DUTY 送了15K首付 自住半年转的投资房租给一个很好的韩国人家庭 480一周  差不多11年中490K抛掉的  所有的交易手续等于就是一个中介费8K多记得 外加2次律师费   而且开放第一次就有人出价就卖了。。。 放到现在么撑死62万。。。 之后入了我提到的那个HOUSE  贷款92%（2%是贷款的保险） 2年半后（就上个月）抛了 500K入袋为安。。。等待下一次机会中。。。。

lennon

Clairelan 发表于 2014-11-1 11:10
09年的时候刚拿PR 400K入了个APT 免STAMP DUTY 送了15K首付 自住半年转的投资房租给一个很好的韩国人家庭 ...

朋友果然厉害，不过我估计不敢这么干。
我属于很保守的类型，租的房子我老觉得不舒服，呵呵
鉴于自住房供完了，投资房打平了，所以又出来找方向了。其实我想说，我太保守了不适合做生意，其实投资生意来钱快多了

lennon

Clairelan 发表于 2014-11-1 11:10
09年的时候刚拿PR 400K入了个APT 免STAMP DUTY 送了15K首付 自住半年转的投资房租给一个很好的韩国人家庭 ...

八卦下，租房子，您是自己租还是找中介?我觉得中介貌似越来越不靠谱了，收钱不干活的

李十三

Clairelan 发表于 2014-11-1 08:36
如果你是6年内唯一一套房子就没问题了呀    不用付CGT哦!!!   所以我的策略是买买的起的最贵 ...

拿自己住哪裡？

Clairelan

lennon 发表于 2014-11-1 12:23
八卦下，租房子，您是自己租还是找中介?我觉得中介貌似越来越不靠谱了，收钱不干活的 ...

第一套apt去中介那里刚说那楼 中介就说有客户要住。当天中午去找中介的下午就租出去了。。。  然后也没什么事情过。  第二个house我是自己分租出去的。 价格有优势房子又漂亮 跟那些出租屋完全两个概念的。。。所以租客很好找。我每次有房空出来基本花2周左右筛选合适的房客接上。等于一天都没空过。。。

李十三

xyz58 发表于 2014-11-1 08:38
以后卖房时，折旧要‘吐’出来的。

超過一年的投資，增值減半計算。有點半價優惠的意思。還有點免息貸款的意思。

lennon

Clairelan 发表于 2014-11-1 11:32
第一套apt去中介那里刚说那楼 中介就说有客户要住。当天中午去找中介的下午就租出去了。。。  然后也没什 ...

自己管理也有问题哈，比如bond金咋收? 存政府那个什么账号也麻烦啊，进进出出的

lennon

chenyunsun 发表于 2014-11-1 11:37
超過一年的投資，增值減半計算。有點半價優惠的意思。還有點免息貸款的意思。 ...

分加完了，明天给你补
说的有道理

李十三

Clairelan 发表于 2014-11-1 08:51
这个就要看你买的什么房子了。。。 。。。 反正做了2次了。。。每次都没有付CGT。。。会计说唯一一套房子 ...

兩頭都占了好處？感覺不太合理。

OZ10426

学习！按我的理解之前自住然后转投资卖掉的，在转投资的时候一定要让银行对房子重新估价，这样交的capital gain只是增值的那部分而已

李十三

tonnyxu 发表于 2014-11-1 11:01
完全同意。我也很想知道。 有些人达到正扣税了他还难过，真心不解。

有些人錢給中介、銀行、清潔、裝修工等等，都覺得合理，因為得到他們的服務。但是錢給政府，就覺得政府白拿了，很不爽。所以他們追求負扣稅，盡量少交錢給政府。

Clairelan

chenyunsun 发表于 2014-11-1 12:44
兩頭都占了好處？感覺不太合理。

虽然不合理但是合法就可以了。 我觉得只要租房就能算该校区更不合理呢。。。 很多买自主房为了小孩小区的 多付的利息都够小孩上私校的了 居然跟租房的的小孩享受同样的待遇。人家只是房子比别的非校区的房租贵了几千一年最多了吧。。。还不需要找来拿笔巨额的首付。。。


当然我说的其实是反话。。。  希望看见的朋友看清一下澳洲社会对于这方面的理解和处理方法。  人人平等哦。不管租房还是买房。。。 当然孟母三迁也没办法对吧？谁叫你注重小孩的学习呢。。。

李十三

Clairelan 发表于 2014-11-1 11:50
虽然不合理但是合法就可以了。 我觉得只要租房就能算该校区更不合理呢。。。 很多买自主房为了小孩小区的 ...

我覺得租房可以入學是合理的。那個又負扣稅，又免交cgt的方法。我始終懷疑是稅局沒有審計到才沒有事。如果審計到，可能不行。

Clairelan

chenyunsun 发表于 2014-11-1 12:53
我覺得租房可以入學是合理的。那個又負扣稅，又免交cgt的方法。我始終懷疑是稅局沒有審計到才沒有事。如 ...

所以只能只有一套房子的人呀。  因为你总是付出的。  自住付贷款。但住自己家。 不会被赶走吧。不用房东说要卖房你还要配合开放吧。还得找下次搬哪里吧。 但作为投资房。虽然有房客帮你付租金 但是你自己也要付租金给别人啊。  还要承受上面那些。    另外这只发生在你唯一一套房子的前6年里。  6年后哪怕你只有这套也要照常了的。限制非常多的。  更何况澳洲的房价没大涨过几次。这两年这的是中美欧输送了太多的通胀到澳洲来了。。。才会有这两波房市的。

baile999

你这么说是因为你还不太了解投资房的投资方式。租金能否cover掉银行的利息取决于两方面：第一，租金有多少。第二，贷款有多少。不是所有的房子都那么好租的，所以如果要买投资房的话就要看看你是看中了它的租金回报还是升值潜力。市中心的apartment无疑是最好租的，贷款80%+各种开销用租金来cover一般都没什么问题，或者说大致相当。可是有一点你没提到，就是折旧率，算上这个大头儿就可以负扣税了。就算是租金不能cover住利息和其它开销，多出来的钱摊到每个月也就是一顿饭钱，也就是说你每个月花这些钱就可以养一个房子了，再加上负扣税，你自己算算是赚了还是亏了。CITY的公寓就算涨得再慢，一年3%总有吧，位置好的地方5%也打不住。以后有孩子在CITY上学，这就成了留给他们的一笔财富。

有些郊区的house确实不太好租，所以买投资房的时候选house的位置很重要，就算租金收入暂时不高，看看将来的升值潜力如何。在这种情况下你的现金流是否能抗到它升值的那一天，升值的空间是否让你的投资有所回报。这些都是你要考虑的问题。

投资房产不是简单的数学计算，把看得见的数字做一番加减入乘除就可以了。很多隐性的支出和收益也都要计算在内。

shenw

Clairelan 发表于 2014-11-1 11:32
第一套apt去中介那里刚说那楼 中介就说有客户要住。当天中午去找中介的下午就租出去了。。。  然后也没什 ...

房客找华人还是本地人，或者。。。？

lennon

baile999 发表于 2014-11-2 17:51
你这么说是因为你还不太了解投资房的投资方式。租金能否cover掉银行的利息取决于两方面：第一，租金有多少 ...

我这贴只是想提醒大家，为了负扣税而买投资房是可笑的。
你这一篇，我咋觉得有点楼花中介的味道啊?
买市中心apt, 那绝对是傻x中的战斗机了。
价格贵，管理费奇高，啥时候空租一个月，一年就白玩了。这就是风险。
所以我说持有成本高的市中心公寓，个人碰都不想碰。

增值3%-5%，那就差不多银行存款利息吧！
这种投资您还真觉得合算哈?
晕倒哦

lennon

baile999 发表于 2014-11-2 17:51
你这么说是因为你还不太了解投资房的投资方式。租金能否cover掉银行的利息取决于两方面：第一，租金有多少 ...

投资房不都是100%贷的么?自住房抵押啊！别说自住房还剩80%，又去买投资房。。。。那就有点自虐了吧。
一般投资房都是100%贷款，只还利息+offset

yourock

qaq 发表于 2014-11-1 09:22
投资房子是对国家做贡献

不过房东是否赚，投资房首先养活了：
税务局，中介，康嫂，修理工。

yourock

Clairelan 发表于 2014-11-1 09:27
那也要看。。。负扣税也不都是损失哦。。。

比如说很大的一块就是！！折旧！！   你可以现金流正的。。。 ...

据说折旧抵的税，将来卖房的时候都要再加回去一次性纳税再吐出来。
当然，你可以说，永远不卖传给子孙无穷尽。

604

lennon 发表于 2014-11-1 11:51
看的有点晕，您想说啥啊?
个人观点: 能把钱今天收进来，肯定不留到将来。
所以我要买投资房肯定是要正现 ...

很对，加一分再说。

bangalow

知道什么是折旧吗

bangalow

baile999 发表于 2014-11-2 18:51
你这么说是因为你还不太了解投资房的投资方式。租金能否cover掉银行的利息取决于两方面：第一，租金有多少 ...

你怎么不说全款付清,每月躺床上收租就行啊

lennon

bangalow 发表于 2014-11-2 21:45
知道什么是折旧吗

折旧通常是楼花中介拿出来忽悠人的。
个人感觉最不值得投资的就是新房，无地或地小的可怜，要知道增值的大头是土地而不是房子。

real_connection

投资房分两种，一种正儿八经给工资不高的自己增加收入，第二种工资高的人负扣税。

baile999

bangalow 发表于 2014-11-2 22:47
你怎么不说全款付清,每月躺床上收租就行啊

你那不叫投资，叫砸钱。投资就是用最少的投入获取最高的回报。银行愿意入股参与投资者的投资，为何不利用银行的资金来做大资产呢？况且你一旦付了全款，就是在向税务局坦白了你有多少资产，已经失去了抵税的意义。投资是一门生意，不是躺床上收租金就可以发财的。