已经还清的自住房可以转投资抵税吗?

mlink3

LENNY_DONG 发表于 2014-10-21 10:55
有差别

一个是LOAN 账户

redraw 多和少并不改变loan的大小， 你redraw里的钱越多， 你pay off loan的速度越快。如果你用的interest only + redraw structure, 这样就和offset没两样了。

offset 也有interest + repayment and interest only option, 其实就是一个transactional redraw.

在税务上应该不能make big difference

如果 就因为bank account 上的structure 不同，就带来税务上那么大的差别， 那也太夸张了

mlink3

bainite 发表于 2014-10-21 11:02
redraw和offset在ato眼里是完全不同的，这个讨论过无数次了。

有没有相关的ATO的 document link？多谢

bainite

mlink3 发表于 2014-10-21 12:07
redraw 多和少并不改变loan的大小， 你redraw里的钱越多， 你pay off loan的速度越快。如果你用的interes ...

这个不是你我说了算啊，看ATO ruling (如果嫌太长直接看里面的example 2):

http://law.ato.gov.au/atolaw/vie ... 20002/NAT/ATO/00001

netstat

卖了吧

winsome

mlink3 发表于 2014-10-21 11:58
这20万在redraw里， 并没有write off the loan, 也就是说并不是真正意义的还清， 完全可以拿出来自己用。 ...

redraw的意思就是你已经用这个钱还给银行的principle了，offset是你的钱，并没有还给银行

所以redraw是不可以的

aurorash

这个要学习的，谢谢！

niuren

所以投资房的话 要有offset 而且尽量多贷款

rabbitpoint

从一个投资房refinance出来的钱去买另一个投资房，loan increase部分可以在原来投资房下做interest deduction吗？

winsome

rabbitpoint 发表于 2014-10-21 13:04
从一个投资房refinance出来的钱去买另一个投资房，loan increase部分可以在原来投资房下做interest deducti ...

投资房买投资房可以做interest deduction，你的负扣税是银行收你的利息和你的税率有关

跟你具体哪个房子产生的利息没有关系，所以没有说在哪个投资房名下的interest deduction这一说

rabbitpoint

winsome 发表于 2014-10-21 13:08
投资房买投资房可以做interest deduction，你的负扣税是银行收你的利息和你的税率有关

跟你具体哪个房子 ...

我印象中报税的时候是一个房子一个sheet？

mlink3

winsome 发表于 2014-10-21 11:39
redraw的意思就是你已经用这个钱还给银行的principle了，offset是你的钱，并没有还给银行

所以redraw是 ...

多谢解释， 想不到ATO会这么做， 对于一般的人来说只是开账号不同， 其实行为和性质是一样的， 但对去用redraw的人来说也太不公平了。。。

等一下。。。这样的Scenario 又怎么说呢？
Loan A 是投资房, 用的是redraw facility
Loan B 投资房， 用的是offset account
Loan C 现在自住

如果我现在把Loan A refinance, 把多出来的钱转入Loan B offset (这一步好像没有break any ATO rules)
再把Loan B 里的钱转入Loan C(Loan B 是 Offset, 不是说可以自由进出的吗？）

这样可以把Loan A Refinance 的钱套出来吗？

winsome

多谢解释， 想不到ATO会这么做， 对于一般的人来说只是开账号不同， 其实行为和性质是一样的， 但对去用redraw的人来说也太不公平了。。。

等一下。。。这样的Scenario 又怎么说呢？
Loan A 是投资房, 用的是redraw facility
Loan B 投资房， 用的是offset account
Loan C 现在自住

如果我现在把Loan A refinance, 把多出来的钱转入Loan B offset (这一步好像没有break any ATO rules)
再把Loan B 里的钱转入Loan C(Loan B 是 Offset, 不是说可以自由进出的吗？）

这样可以把Loan A Refinance 的钱套出来吗？

所以有offset的账户一般都有年费啊，处理成offset银行可能有另外费用？redraw一般是没有年费的

你的操作里面吧loan A refinance出来的钱放在Load B offset，由于refinance出来的钱不是用于投资目的的（放在投资房loan B的offset户头等于是你的钱，不属于投资），所以这部分利息不能抵税，如果你refiannce出来的钱是买另外一个投资房C，那就可以抵税

税法多年实践和律师，会计检验，不可能这么容易就给你找漏洞的

kkyy2528

rabbitpoint 发表于 2014-10-21 13:11
我印象中报税的时候是一个房子一个sheet？

我也是一个房子一张计算表。记得broker跟我说是跟着下一套投资房算的。原有的投资房按原始贷款额利息抵税。 但其实最后退税结果是一样的。

dayu79

学习

excite

最理想的是有正现金流，另外要是负扣税取消了，那楼主也没困扰了