说利息和房价

VIP

说股市不是因为股市和房市相似,而是说谁的预期都会受经历影响,都很主观,谁也不必标榜自己多么客观.先把别人说什么看明白了,别太急着反驳.

tonyju626

原帖由 panada 于 2008-5-8 16:20 发表
那我来说说跌的理由吧，说得不好当没看见，说得好请加分。

1.收入房价比，澳洲的收入房价比是在全世界一个很高的阶段，联合国人居中心的上限是3：1，世界银行的上限是5：1，，澳州是8：1 。
2.人口因素：这个是很 ...

Good to see more opinion. Sydney property market was overpriced in the last 6 years. Even now it's still quite expensive. But I do think Sydney will be the next hot spot in the near future...:)

benben

还是那句话啊，没买房的盼着房子跌，买了房子的盼着房子涨。
不过不管怎么样，要感谢楼主和大家一起分享自己的看法，而且经得住大家的指指点点，好样的。

西门吹哨

澳洲房价收入比8：1？澳洲平均收入57000，那平均房价应该456k。中国的房价收入比更是高的一塌糊涂了吧！

degra

中国人均收入和平均房价是多少？

甜螺

原帖由 astina 于 2008-5-8 16:03 发表
说涨，陈述理由
说跌，陈述理由
都是成年人，对房产和自己的财务状况都有自己的判断
根据别人加分，就对别人做personal judgement,怪没有意思
大家给LZ加分，也是感谢他分享自己的心得和思考

说得好！ 看涨不看涨没关系，态度要端正。

sunrise

timing and location!

西门吹哨

原帖由 gandu 于 2008-5-8 21:50 发表
中国人均收入和平均房价是多少？

中国人均收入2万，房产均价30万

休

原帖由 西门吹哨 于 2008-5-8 21:57 发表


中国人均收入2万，房产均价30万

中国的房产大部份是unit,澳洲房产均价给house拉高了不少.

suixinsuiyi

学习了学习了

redsummer

我认为,XU514同学很明知也很理智,不会因为没买房子而盲目的咒跌,也不会因为买了房子而祈涨.
保持清醒的头脑, 理智的分析形式,这样最好. 不像有些个,因为自己没买,就跟巫师念咒一样,根本就是闭上眼睛捂上耳朵的掩耳盗铃; 而有些个,因为自己买了,就跟膜拜的信徒一样,整天祷告,这样也没必要. 两种都是愚昧的做法, 都无法改变已经发生了的事实,也无法改变即将发生的事实,就是说,除了讨了个自我安慰以外,什么也改变不了.

只有这样,冷静的用自己的头脑去分析,并且兼听别人的意见,才能跟进形势大方向的发展.而不是用别人的屁股去思考,用别人的鼻子去兼听,那样的话,咳,自己想吧,懒得形容了.这类人最喜欢说,美国如何如何,所以澳洲也会如何如何;美国人说了,所以....;  该清醒了,看美国脸色的时代过去了,不要再盯着美国人的屁股不放了.

当然国际大形势还是要关心的,但更要根据本国实际情况,生搬硬套是没有价值的.

redsummer

我个人观点, 利息是对房价有影响,但这个影响程度要由利息高低而决定的,比如,去年涨了很多次,但都没有对房价产生任何丝毫的影响,因为利息还没高到超出能承受的范围; 而今年的几次涨利息,感觉好象有点影响房价了,但真的走出去看过房子,看过拍卖的同学都知道,房价根本就是没有跌,市场还是很坚挺,好房子一出来还是有人抢.但为什么观望的人多了,市场好象是安静了呢?  其实这个利息还在能承受的范围内,而大多数人担心的是,再往下会超出承受范围, 银行和政府控制的脱钩更是加大了这个担心. 所以如果这个利息不超出绝大多数人的能力范围,房价会平稳小幅上涨,而一些去年涨的过猛的区,会小幅回调. 一旦利息超出一个极限,房价才会被严重影响. 到时被影响的人不只是有房者,没房的那些一直喊跌的人也会被严重影响的.  

试想想,如果利息真的很高了,很多人开始卖房了,他们还赶动手买吗? 他们继续租房,房租能便宜吗?  到时的物价能便宜吗? 油价能便宜吗?

Artcore

Let me try to explain reasons why property prices may drop:

1. High interest rate, the property price tend to drop due to high cost of borrowing to fund the purchase.

2. Liquidity crisis, like subprime, banks are less willing to lend funds to each other, increase the costs of borrowing either through interest rate or fees and charges.

3. Increase in unemployment

4. Economic recession, negative GDP growth.

5. High inflation, real purchase power is less.

6. Oversupply of properties

7. Negative growth in population

8 2nd Airport in Sydney

9. Bull stock market, people tend to invest in shares and property trusts, than direct properties.

10. Changes of government policies, for example cut first home grant and increase stamp duty

zn7726

好区的房子还是很强手呀, 想跌不容易.

朋友租Randwick一个两居室, 就在Coles后面. 大概两周前agent过来拍照, 说房子要auction了. 没几天domain上有了广告. 当时登出来的初次open house好像是5月低, auction在6月份, 估价400K+. 今天听她说, 房子已经pre auction卖掉了. 买主是自住的, 出价很很接近500K, 买房前连inspection都没怎么做. 这个Unit是顶楼, 室内80+sqm, 只有car space.

白日有梦

澳洲人少，房源也少。但近年移民增多，房价居高不下。光中国的投资移民就为澳洲房价上升作了不小的贡献。

白日有梦

利息涨了，只有对mortagage belt影响比较大，那里居住的人大多中下收入，有贷款。好的高端区域，利息再涨影响也不大，因为很多人没mortagage，就算有，100W的贷款，利息涨1%也就是每年多出一万，他们不在乎。

tonyju626

澳洲高房价的另一主要原因就是高房租,负扣税和政府发放土地较少.这也是和美国情况不同的地方.

休

two factors separate Australia from problems in the US: an undersupply of housing and surging commodity prices that should deliver a large boost to the national income.

语阁

原帖由 tonyju626 于 2008-5-9 06:33 发表
澳洲高房价的另一主要原因就是高房租,负扣税和政府发放土地较少.这也是和美国情况不同的地方.

基本同意，但政府发放的土地不少呀？主要是大家不愿意住，太远了。

tonyju626

原帖由 语阁 于 2008-5-9 10:50 发表

基本同意，但政府发放的土地不少呀？主要是大家不愿意住，太远了。

Agree. The big cities in Australia are too few(Syd,Mel,Bne,Adl,Per)

star_sea

好区房价涨，这是毋庸置疑的。不好的区由于人们都不愿意去住，房价跌也是正常的。至于各种复杂微妙的经济方面的原因，无非就是一些心理因素而以。说真的，百分之一二的利息涨幅真能对购房者的偿还能力产生决定性的影响吗？更何况投资房还可以退税。

有人天天在这里唱跌，虽然我不知道是什么心态。但是房价真的跌了么？跌了多少？哪些地区跌了？有谁能说出个具体数字，举出个具体的例子来，也好服众啊。

[ 本帖最后由 star_sea 于 2008-5-9 12:07 编辑 ]

ilovefamily

具体数字不是都出了吗？http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... &extra=page%3D1
我不知道涨还是跌，就是最近看我家附近几个拍卖都流拍了，那场面真够尴尬的，觉得中介都有点挂不住了。所以没法参考啊，想看最后拍卖价格，做个比较，可是都流拍了，没法比较了。
而且奇怪的是，房价这么没根的时候，上市的房子却增加了，不知为什么。这时，不是应该买家，卖家都观望的时候吗？既然买家不出手了，卖家也该绷着啊，怎么那么多房子还上市？为了流拍？

语阁

原帖由 star_sea 于 2008-5-9 11:58 发表
好区房价涨，这是毋庸置疑的。不好的区由于人们都不愿意去住，房价跌也是正常的。至于各种复杂微妙的经济方面的原因，无非就是一些心理因素而以。说真的，百分之一二的利息涨幅真能对购房者的偿还能力产生决定性的影 ...

其实就去年狂涨，06-07年初买房子的都笑了，今年以来，房价我感觉还是很稳定的，没有看到啥起落。至于利率，升2%影响还是很大的。

star_sea

我提几个房价涨的理由：

1。澳洲本身大城市少，虽然澳洲地方大，但是小城市和大城市的发展程度相差很大，不论从就业，收入，消费市场来说。悉尼现在400多万人口就说明了问题。

2。澳洲的新增人口越来越多，几乎都进入悉尼墨尔本这些大城市，这些城市的空租率已经到了历史最低。

3。现在在悉尼这种大城市的房子是严重的供不应求，虽然一些经济因素会影响供求关系，但是很有限。现在的房产市场虽然冷，但主要原因是很多想买房的人都在观望。最近的涨息是主要因素，但是一旦停止涨息或者甚至开始降息。我不相信这些人还会观望。

4。澳洲和美国不同，美国的大城市多，人口分散，新增人口比例少，产生泡沫是正常的。澳洲则不同，澳洲是一个比较保守的国家，大城市少，人口比较集中，尤其是新增人口。从政府严格控制通货膨胀就可以看出，澳洲的房产泡沫即使有，也不会太多，更不会崩盘。

star_sea

原帖由 ilovefamily 于 2008-5-9 12:18 发表
具体数字不是都出了吗？http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... &extra=page%3D1
我不知道涨还是跌，就是最近看我家附近几个拍卖都流拍了，那场面真够尴尬的，觉得中介都有点挂不住了。所以没法参 ...

我觉得流拍还是大家对房产增值的信心不足，并不是说房子缩水了，另外你说的地区估计都不是好区。大家本来就不是很喜欢的地方自然也不会下决心去买房了，不知道我对不对？

[ 本帖最后由 star_sea 于 2008-5-9 12:27 编辑 ]

语阁

原帖由 star_sea 于 2008-5-9 12:26 发表


我觉得流拍还是大家对房产增值的信心不足，并不是说房子缩水了，另外你说的地区估计都不是好区。大家本来就不是很喜欢的地方自然也不会下决心去买房了

第一季度有一些好区下跌的很多，估计原因是去年涨幅过快。谁也无法预测，时间来证明趋势，呵呵

star_sea

另外，去年确实有不少新房投入市场，但据我了解，很多都在比较偏的地方，地理位置不是很好。

我家旁边的Croydon火车站附近新出了一个楼盘，房子刚出来就被抢光了。Croydon算是好一些的区吧，里City比较近

黑山老妖

看问题都要从两面看。
就是要有买和卖才能够成为市场。也就是要有人看多有人看少才是一个全面的市场。
看多看少的因素也一直在变化。每个人对这些不断变化的因素的理解和预期都不一样。
任何人都可以提出一大堆支持房价会升的理由，同样也可以举出一大堆房价跌的理由。这都没什么，重要的是要在合适的背景和范围里面理解各个因素的作用及力度。
同时分析正负两方，客观地根据现有的情况做出决定。
今天我可能看多，但是明天如果情况变了我可能就会看少了。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2008-5-9 12:32 编辑 ]

star_sea

原帖由 语阁 于 2008-5-9 12:28 发表

第一季度有一些好区下跌的很多，估计原因是去年涨幅过快。谁也无法预测，时间来证明趋势，呵呵

是啊，房子涨价要长时间来看，一时长和一时跌都不能说明问题，一下涨得太猛虚高的话肯定要回落调整一下，这也是正常的，不然老这么猛涨谁还买得起房啊。

findcaiyzh

我也觉得大城市太少了是个问题。
也就每个州的首府大点。就没有二，三十万人口的城市了吧。