危机到来前要留足现金流，否则就是等死

deen

小小强 发表于 2014-9-10 09:40
2016不太可能加息... 银行固定利率都摆那了~~ 咱算不过银行

银行固定利率的钱哪来的？

POU

这就是我为什么老推荐city周边的房子的原因，就算经济再怎么差，房东之间再怎么减价租房，如果租房价格差不多的话，作为普通的打工仔和学生，我相信很多人会偏向于租更靠近city的区，那些“山卡拉"地方就会变得危险了

nis

LZ. 如果aud下跌，房产应该价格更高吧，因为海外资金换成aud就子弹更多了。去年的房产就是靠aud下跌起来的。

combot

讲来讲去几个因素,低息,低汇率,不断涌入的新移民,仍然过慢的新房审批进度(SYD),目前看不到任何转变

Tomm

买房比炒股更靠谱，经历过中国牛市从1000点到6000点，还没怎么赚钱的，飘过

vinsonz

主席

摩尔公园

小小强 发表于 2014-9-10 09:40
2016不太可能加息... 银行固定利率都摆那了~~ 咱算不过银行

你不会不知道银行可以通过利率互换，或者买固定利率债券来规避风险吧

tonyju626

炒股比买房风险大的太多了,如果不用margin回报也差多了
不适合大部分普通投资者(摆脱不了人性弱点)

superdigua

今年底应该就能见分晓。

不是说年底SYDNEY会有大量公寓楼建成吗？理论上，这会导致空租率上升，投资者却步，银行对投资者惜贷，房产价格下跌。

但也有可能，公寓还不够多。

我觉得，悉尼一年需要30000套公寓。最好50000套。

wowmygame

唉，病得不轻。你看住你那点现金吧。
上周六，4.46买85房的是傻，管不住自己现金..
就那三瓜两枣，还不买房，到时候那点钱根本没购买力。

fubao

这两天一直在当主席的托
因为我的看法跟他相当一致。

主席虽然说得很煽动，不过有他一定的道理。
激进的投资者需要考虑澳洲房产下滑的可能性。

房子下跌不会像股票那样一跌就跌掉50%。
但是炒房都带杠杠的（20%本金，80%贷款，就是4倍杠杆），最怕就是margin call。
已经很多年没有听过炒房被margin call的，但是香港和日本就确确实实的发生过。

墨尔本市中心已经开始有供过于求的苗头。
很多新楼盘有买主，但找不到租户。
为了争夺租户，小业主都竞相降价。
拿到的租金不光是不够偿还贷款的利息，还要多付body corporate和很多的杂费。

我处理过一个body corporate 的合同，大意是这样的：
一年body corporate 的费用 $2万，20家住户平摊。
如果有10家租不出去，没钱偿还这笔费用，那么剩下的10家就得平摊掉这个费用。
反正钱得先付，
然后大家再开会讨论如何向没给钱的10家追讨。

从诸多的费用累积起来，4倍杠杆买下一个没有租户的apartment压力是很大的。
可能房价，房租会用3~5年慢慢涨上来，
但是
1）有多少人能够扛个3~5年？（换句话说，你现在的成交价是未来3~5年的价格。这就是泡沫）
2）同样一笔资金，难道没有更好的用途吗？

当然我不是说大家别买房子。
但是购买前，要理性地分析，把账目算清楚。
不要被某些教父级的人物煽动而稀里糊涂上套。

tonyju626

现在这种形势接手新楼盘就要对自己决定负责
教父级的人物和主席其实都有道理(去掉煽动性和过于主观的东西),但也都有自己的立场和需要影响
大家要有自己判断

rabbitpoint

对自己的总负债要清楚，that is the risk part。 然后看看收入部分，哪些会受失业，空租，经济危机甚至战争影响，还是risk。

所以投资就是risk。

刘关张

tonyju626 发表于 2014-9-10 09:42
现在浮动4.5% 五年固定4.99%
2016加息银行不亏,2017加息银行就赚了

4.5不是常态，大多数人还是4.7-5.0

低调的华丽

对，手里有些现金，以防波动的时候

小小强

摩尔公园 发表于 2014-9-10 10:15
你不会不知道银行可以通过利率互换，或者买固定利率债券来规避风险吧

我知道 但是这么多年来固定利率的应该都没有赢过银行的吧？

underwood

fubao 发表于 2014-9-10 10:31
这两天一直在当主席的托
因为我的看法跟他相当一致。

说的很有道理，学习了

click

fubao 发表于 2014-9-10 10:31
这两天一直在当主席的托
因为我的看法跟他相当一致。

除非大量银行房放出来冲击市场，房价大幅下跌的风险不大。更有可能的是每年百分之几的下跌或者不涨，维持10多年，投机者会死一片。
澳洲和中国不一样，中国的主要风险是开发商的违约风险。

RRJ

fubao 发表于 2014-9-10 10:31
这两天一直在当主席的托
因为我的看法跟他相当一致。

很有道理。 谨慎一些没什么坏处。

tonyju626

click 发表于 2014-9-10 11:07
除非大量银行房放出来冲击市场，房价大幅下跌的风险不大。更有可能的是每年百分之几的下跌或者不涨，维持 ...

维持10多年.....
先不论投机者本地local builder基本要死光了
应该,也希望不会发生这种程度的萧条
日本一个例子就够了

刘关张

tonyju626 发表于 2014-9-10 10:52
Try NAB

小额4.6-4.7%,大额4.5%

请短我，谢谢

nusean

同意，这房市太过于high了，对于这样一个没有人口基数的国家非常的不稳妥。

click

tonyju626 发表于 2014-9-10 11:16
维持10多年.....
先不论投机者本地local builder基本要死光了
应该,也希望不会发生这种程度的萧条

谁都不想，不过这几年涨的实在太多了

wowmygame

刘关张 发表于 2014-9-10 12:18
请短我，谢谢

找我吧

毛巴马主席

澳洲不是日本，不可能萧条十年的吧，澳洲这点人口，如此大的国土，如此丰富的资源，要恢复和发展是分分钟的事。

毛巴马主席

同时地产也不可能暴跌，这不是美国，澳洲地产--不动产带地的，一旦涨，就很难跌，因为还有个通货膨胀在，所以还是比较稳妥的，主要问题都是些楼花等祸害多。

deen

毛巴马主席 发表于 2014-9-10 11:47
澳洲不是日本，不可能萧条十年的吧，澳洲这点人口，如此大的国土，如此丰富的资源，要恢复和发展是分 ...

88-98

tonyju626

click 发表于 2014-9-10 11:42
谁都不想，不过这几年涨的实在太多了

日本自找的恶果,几个大城市的房价7年内翻了4-5倍
澳大利亚暂时没有足够多的泡沫成为第二个日本

毛巴马主席

deen 发表于 2014-9-10 11:53
88-98

喔，还真有这样的事哇？澳洲可是未来的新世界哇，在我看来就是二战后的美国，将来。