关于negative gear，请大家帮忙分析，看看可以不可以，谢谢啦

BELLAJINGJING

HEDENG 发表于 2014-6-3 20:10
很遗憾不可以，如果你那15万之前不是在offset account而是实实在在的还了本金的话。我也面临相同情况，我 ...

那也只能这样了，横竖ATO是最赚的，不管你是租房还是卖房，他都有的拿！
谢谢帮忙

BELLAJINGJING

rickinclayton 发表于 2014-6-3 20:11
现在坛子里的会计们都懒得在这种帖子里浪费口水了

会计真是了不起啊！真的好好学学

doscar

BELLAJINGJING 发表于 2014-6-3 20:08
我貌似只有redraw没有offset account

我也是CBA redraw。你确定redraw里的15w全还了本金了，没有一点提前还的钱？假设15w里5w还了本金，你还能拿出来10w，loan就还剩35w。这35万refinance成有offset的interest only就可以了。

若水无尤

小喇叭 发表于 2014-6-3 16:34
可以负扣税不扣，岂不是傻子。。。

银行说的没错，把你的off set存款户口和自住房的贷款连一起，出租房从 ...

不带这么误导人的哈

小喇叭

若水无尤 发表于 2014-6-3 21:32
不带这么误导人的哈

干脆楼主找人cross-renting，互相租房，自己两个房产都做投资房算了

大江东去

小喇叭 发表于 2014-6-3 16:34
可以负扣税不扣，岂不是傻子。。。

银行说的没错，把你的off set存款户口和自住房的贷款连一起，出租房从 ...

你胆子真大，

真这么做，就等税局罚款吧。

大江东去

BELLAJINGJING 发表于 2014-6-3 18:09
你的意思是可以？这样被ATO允许吗？报税的时候用什么材料申报呢？

不可以的。那个人乱说的。

大江东去

doscar 发表于 2014-6-3 21:00
我也是CBA redraw。你确定redraw里的15w全还了本金了，没有一点提前还的钱？假设15w里5w还了本金，你还能 ...

拿出来的10万所产生的利息是不能退税的。

大江东去

小喇叭 发表于 2014-6-3 18:14
当然允许啊，都是这样搞的嘛，贷款重组，针对付扣税优化，银行的建议还能违法

你得有收入证明40w的房子 ...

你没看过上面几楼的发言吗？

BELLAJINGJING

doscar 发表于 2014-6-3 21:00
我也是CBA redraw。你确定redraw里的15w全还了本金了，没有一点提前还的钱？假设15w里5w还了本金，你还能 ...

我原来不懂，一直还的是本金+利息，每月还定额那种，所以还进去的15w都是银行的，拿不出了。
原来根本没想过还会有投资房这么一说：（

大江东去

楼主两个方案

a卖掉原来的房子再买，自住房不用交增值税

b再买一个投资房，这15万产生的利息就可以用来退税了。

BELLAJINGJING

大江东去 发表于 2014-6-3 22:00
楼主两个方案

a卖掉原来的房子再买，自住房不用交增值税

谢谢，卖掉现在的unit换另一个投资房，虽然没有增值税，可是卖房中介费+新的投资房的stamp duty也是很大一笔支出。
再买一处投资房，怎么会用上那15w呢？而且估计银行也不会批了，应该借不出这么多钱

doscar

大江东去 发表于 2014-6-3 21:49
拿出来的10万所产生的利息是不能退税的。

拿出来的十万直接放新的自住房贷里，不退税。不过lz说一分也拿不出来了，没辙了。

doscar

BELLAJINGJING 发表于 2014-6-3 22:08
谢谢，卖掉现在的unit换另一个投资房，虽然没有增值税，可是卖房中介费+新的投资房的stamp duty也是很大 ...

这个unit不是正现金流么，银行应该愿意再多贷的。两套投资房压力大一点。

大江东去

doscar 发表于 2014-6-4 09:30
拿出来的十万直接放新的自住房贷里，不退税。不过lz说一分也拿不出来了，没辙了。 ...

这个税是指原来自住房拿出来后产生的新贷款10万的利息。（自住变投资那个房子）

大江东去

BELLAJINGJING 发表于 2014-6-3 22:08
谢谢，卖掉现在的unit换另一个投资房，虽然没有增值税，可是卖房中介费+新的投资房的stamp duty也是很大 ...

想利益最大化就只能还住原来的房子。

新买的房子用于投资。


如果还是要住新房子，只能先损失点利息的负扣税。等以后再买投资房的时候再拿出来。

ZMAccounting

楼上说法正解，反正原来的UNIT不适合做负扣税了，因为只能claim25万的利息。 房市不错的时候就卖掉吧。 腾出来资金可以再找合适的投资机会，这次不管自住还是投资都搞成offset。

ivorsyd

小喇叭 发表于 2014-6-3 21:40
干脆楼主找人cross-renting，互相租房，自己两个房产都做投资房算了

你真是害死人不偿命
ATO问你住在哪里？

Venator

ivorsyd 发表于 2014-6-4 10:45
你真是害死人不偿命
ATO问你住在哪里？

本来就有人这样的啊，和父母或者朋友互租

ivorsyd

Venator 发表于 2014-6-4 10:50
本来就有人这样的啊，和父母或者朋友互租

你觉得楼主买的房子放在谁名下呢？

Venator

ivorsyd 发表于 2014-6-4 10:57
你觉得楼主买的房子放在谁名下呢？

两个朋友互相租互相的，房子不就是投资房了
产权不用变啊

ivorsyd

Venator 发表于 2014-6-4 11:02
两个朋友互相租互相的，房子不就是投资房了
产权不用变啊

第一个unit的15 repayment还是没有解决啊
搞到最后自己的自住房都要交CGT了

BELLAJINGJING

大江东去 发表于 2014-6-4 10:02
想利益最大化就只能还住原来的房子。

新买的房子用于投资。

unit肯定是住不下啦，两个娃，肯定的住到新买的房子里了。
这个unit纠结卖不卖，除了房子条件好，location好，还有就是离我新买的的这个房子只隔一条街，照顾起来也方便。
可是如果现在不卖，以后卖掉还会有CGT，里外都逃不掉给ATO做贡献

Qoo

BELLAJINGJING 发表于 2014-6-4 12:57
unit肯定是住不下啦，两个娃，肯定的住到新买的房子里了。
这个unit纠结卖不卖，除了房子条件好，locatio ...

承受能力强的话，除了新的自住房外，再买一个投资房去做成 NG
反正当前这个 Unit 转投资的话，只有 25 万的loan可以算利息支出

BELLAJINGJING

Qoo 发表于 2014-6-4 13:05
承受能力强的话，除了新的自住房外，再买一个投资房去做成 NG
反正当前这个 Unit 转投资的话，只有 25  ...

现在的投资房也非常贵的说 而且还不知道银行批不批，因为这两个loan的总和已经接近1mill了

Wallys

那十万拿出来买股票，不能退税吗？也是投资呀。

cyvs

rickinclayton 发表于 2014-6-3 20:11
现在坛子里的会计们都懒得在这种帖子里浪费口水了

HEDENG

Wallys 发表于 2014-6-5 08:17
那十万拿出来买股票，不能退税吗？也是投资呀。

看上去这是一个可行的方法。
求足迹大牛们探讨。。。

T.T

refinance 成interest only 的也不行??

比如说一个50w的房子买, 买的时候10w自付+40w贷款, 持有的过程中装修花了10w , 然后几年后市场估价100 w , 现在refinance,  向应行借80w

最后能Claim NG 的只有最开始的40 W?   

如果多次refinance, 好奇ATO怎么chase back 最开始的本金的