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楼主:madrista

[其他讨论] 有一点儿闲钱,是放在投资房offset账户里好,还是拿存款利息好? [复制链接]

发表于 2014-5-8 21:32 |显示全部楼层
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张翠花 发表于 2014-5-8 20:09
这里不明白,贷款还是那么多,贷款帐户扣利息少了,退税也少了,对吗? ...

张翠花同学

let me clarify offset account for you

对于对冲账号,大家的理解都是可以对冲利息,但是其实对冲账号对冲的是本金,而本金也是决定你negative gearing多少的关键因素。


举个栗子:

假设贷款 80W,利息5%,选择I/O只还利息的方式,offset account没钱

那么一年要偿还的利息=80WX.05=40,000

如果offset account存入40W,

那么一年要偿还的利息=80WX.05=40,000  还是原来的数字,因为本金没有变,你贷款还是80W,账面上利息还是40,000

但是于此同时,你offset account里的40W可以对冲本金,所以实际所付利息= (80W-40W)X.05=20,000


40,000是你账面上说显示的利息,也是你可以拿来退税的凭据,假设你房屋一年的outgoings大于40,000那么超过40,000部分的损失就可以减小你的名义收入,但你的实际收入还是不变的,比如你年收入500k,投资房产的产生的负面收益是5k,那么你的名义收入就是45k,政府会按照45k的工资来增收你的税,但是你实际拿到的工资还是500k,只不过税是按照扣除经营损失后的收入来算的。

简而言之,前面也说了很多遍了,只要你不把钱还进本金里而是放在offset account里,你的negative gearing是不会减少的

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百晓生
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发表于 2014-5-8 22:20 |显示全部楼层
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peterorz90 发表于 2014-5-8 20:32
张翠花同学

let me clarify offset account for you

这个肯定不对, 是钱放在offset 不会减少贷款额, 但是抵消了应交的利息,交的的利息少了,付扣税也会少。 要不放在储蓄账号,利息要入收入税。

ATO 不会让你两头都占的。
[color=Red

发表于 2014-5-8 22:25 |显示全部楼层
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水哥真有钱,豪宅都不用贷款的,还有闲钱放投资房offset

发表于 2014-5-9 11:03 |显示全部楼层
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peterorz90 发表于 2014-5-7 16:11
非也,看来offset account这个概率还是有很多人误解

offset account是一个单独的account,除非你把钱从o ...

里的理解没错. 但是这个适合负扣税有关.
负扣税和你的贷款额无关,只和你的投资成本(利息,折旧,管理费用) 和你的投资收益(租金)有关.
租金基本是稳定的, 一旦offset, 你的投资成本会降低, 相对投资收益会上涨. 你就要交更多的税,
是不划算的.

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发表于 2014-5-9 11:05 |显示全部楼层
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当然是放对冲账户

发表于 2014-5-9 11:12 |显示全部楼层
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peterorz90 发表于 2014-5-8 20:32
张翠花同学

let me clarify offset account for you

既然你提到了账面利息.

请问一个问题, 每天报税, 你的利息支出, ATO是按照实际利息支出计算, 还是按照你的贷款额和你的利率进行计算.
你把这个问题回答清楚了, 再来说负扣税的问题.

你要做会计, 会害死人的.

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发表于 2014-5-9 11:27 |显示全部楼层
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peterorz90 发表于 2014-5-7 17:11
非也,看来offset account这个概率还是有很多人误解

offset account是一个单独的account,除非你把钱从o ...

个人西太的实践经验是offset满了帐户也不会被关闭。
THXMGT

发表于 2014-5-9 11:33 |显示全部楼层
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sinokai 发表于 2014-5-9 11:03
里的理解没错. 但是这个适合负扣税有关.
负扣税和你的贷款额无关,只和你的投资成本(利息,折旧,管理费用)  ...

如果对于普通工薪阶层来说,存款利息一样要计入个税,这个利息额度应该小于offset产生的利息成本降低的,精确来说会多交税,但自己的收益也是会多一点点。
THXMGT

发表于 2014-5-9 11:36 |显示全部楼层
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peterorz90 发表于 2014-5-8 21:32
张翠花同学

let me clarify offset account for you

实际只付了2万的利息,退税你按付4万的算?把ATO当什么了?
THXMGT

发表于 2014-5-9 13:15 |显示全部楼层
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offset....no tax on it

发表于 2014-5-9 13:26 |显示全部楼层
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先谢谢大家的积极回应,不过看各位的回复,越看越糊涂了。

简单一点儿提问吧:

比如说——我现在有个投资房,贷款总额35万,有offset账户。假定每月应还银行贷款1600元,但是我每月租金也是1800元,这样下来我的投资房算是正收益,那我还有必要把offset里放钱吗?因为现在已经是纯正收入啊,如果继续往offset里放钱,不是收益更高,缴税更高吗?

另外为什么有的朋友说对投资房来讲,offset+I/O是最好的选择?我个人的理解是offset应该用于自住房才更好啊。

求高人继续解释!
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发表于 2014-5-9 14:10 |显示全部楼层
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你不应该往里放,相反,应该把投资房做重新评估涨的钱继续贷出来,完了用来买第二套投资房,原投资房继续IO,以后都照此办理。

发表于 2014-5-9 14:37 |显示全部楼层
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madrista 发表于 2014-5-9 12:26
先谢谢大家的积极回应,不过看各位的回复,越看越糊涂了。

简单一点儿提问吧:

不是高人。现在这样理解。
Offset 对于投资房的好处是灵活性。
eg你从offset 支出 5万买车,你这5万产生的贷款利息可以负扣税。因为它是独立的帐户,里面的钱不算是投资房的投资支出。

你要是自住房无贷款,只是在投资房offset 和saving 二选一的话,应该放offset 帐户。因为offset 帐户比saving 帐户利息高。

发表于 2014-5-9 14:40 |显示全部楼层
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zl5431 发表于 2014-5-9 14:10
你不应该往里放,相反,应该把投资房做重新评估涨的钱继续贷出来,完了用来买第二套投资房,原投资房继续IO ...

有钱就买?当是去ATM取钱啊,房价同样是有涨也有跌的
THXMGT

发表于 2014-5-9 14:41 |显示全部楼层
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steven_sa 发表于 2014-5-9 13:40
有钱就买?当是去ATM取钱啊,房价同样是有涨也有跌的

足迹定律,房价要涨

发表于 2014-5-9 14:43 |显示全部楼层
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本帖最后由 steven_sa 于 2014-5-9 14:44 编辑
madrista 发表于 2014-5-9 13:26
先谢谢大家的积极回应,不过看各位的回复,越看越糊涂了。

简单一点儿提问吧:


你不放进去,存款利息一样要交税啊,因为放OFFSET里产生的收益更大,所以交税更多,但最终到你手上的钱也要多一点点(其实多不了几块钱 )。

当然像前面有朋友说的,存钱放到家里低收入者的身上就另外一回事了,可能利息就不用交税了。
THXMGT
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发表于 2014-5-9 14:46 |显示全部楼层
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zl5431 发表于 2014-5-9 14:41
足迹定律,房价要涨

那不过是说笑打哈哈的东西,到真金白银的时候就另一回时了,买房也要有时、有势。
THXMGT

发表于 2014-5-9 14:48 |显示全部楼层
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steven_sa 发表于 2014-5-9 13:46
那不过是说笑打哈哈的东西,到真金白银的时候就另一回时了,买房也要有时、有势。 ...

楼主很有钱的 ,眼光也好,你没见现在的第一套投资房已经正现金流了,就算再买房肯定也不差啊。

发表于 2014-5-9 14:50 |显示全部楼层
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zl5431 发表于 2014-5-9 14:48
楼主很有钱的 ,眼光也好,你没见现在的第一套投资房已经正现金流了,就算再买房肯定也不差啊。 ...

也许另一套的首付现在还没凑够呢?不就得先存着嘛?
THXMGT

发表于 2014-5-9 14:54 |显示全部楼层
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steven_sa 发表于 2014-5-9 13:50
也许另一套的首付现在还没凑够呢?不就得先存着嘛?

楼主有正现金流的投资房,闲钱又不用给自住房,那两个房子随便搞搞贷出点首付实在是分分钟的事

发表于 2014-5-9 15:15 |显示全部楼层
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zl5431 发表于 2014-5-9 13:48
楼主很有钱的 ,眼光也好,你没见现在的第一套投资房已经正现金流了,就算再买房肯定也不差啊。 ...

对理财一窍不通,完全是误打误撞。。。
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发表于 2014-5-9 15:16 |显示全部楼层
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张翠花 发表于 2014-5-9 13:37
不是高人。现在这样理解。
Offset 对于投资房的好处是灵活性。
eg你从offset 支出 5万买车,你这5万产生 ...

翠花同学,您的意思是还是放offset里对我最划算,是这个意思吗?

发表于 2014-5-9 15:17 |显示全部楼层
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madrista 发表于 2014-5-9 14:15
对理财一窍不通,完全是误打误撞。。。

过分谦虚等于骄傲

发表于 2014-5-9 15:18 |显示全部楼层
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现在又比mortgage利息高的 0风险银行产品?
有的请告诉我啊

发表于 2014-5-9 15:32 |显示全部楼层
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aaron2050 发表于 2014-5-6 13:51
放在我的offset account里面让后我支付你利息比较好

你太逗了

发表于 2014-5-9 16:27 |显示全部楼层
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madrista 发表于 2014-5-9 12:26
先谢谢大家的积极回应,不过看各位的回复,越看越糊涂了。

简单一点儿提问吧:

我认为投资房的主要目的是等候增值的同时降低交税。如果你有正常收入,就没有必
要往offset里放钱。这闲钱就应该放在自住房贷款上,或者用于其他投资。offset有一个好处
是,你可以随时拿出来。
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发表于 2014-5-9 16:42 |显示全部楼层
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steven_sa 发表于 2014-5-9 10:36
实际只付了2万的利息,退税你按付4万的算?把ATO当什么了?

可能你说对了,那就是我的accountant和我没有说清楚。

百晓生

发表于 2014-5-9 16:58 |显示全部楼层
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我的理解是,既然都正现金流了,就把钱从OFFSET里拿出来,算算这样的利息是不是多付,成为负现金流,然后拿出的钱放到家里不打工的一方挣利息,就不用交税。
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发表于 2014-5-9 17:07 |显示全部楼层
此文章由 Platinum_ADL 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 Platinum_ADL 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
不放offset的话,年底loss可以抵消的的税收

发表于 2014-5-10 15:08 |显示全部楼层
此文章由 若绮 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 若绮 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
如果是自住房OFFSET account,还是放OFFSET好, 如果是投资房,还是找别的理财产品吧

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