有一点儿闲钱，是放在投资房offset账户里好，还是拿存款利息好？

peterorz90

张翠花 发表于 2014-5-8 20:09
这里不明白，贷款还是那么多，贷款帐户扣利息少了，退税也少了，对吗？ ...

张翠花同学

let me clarify offset account for you

对于对冲账号，大家的理解都是可以对冲利息，但是其实对冲账号对冲的是本金，而本金也是决定你negative gearing多少的关键因素。


举个栗子：

假设贷款 80W，利息5%，选择I/O只还利息的方式，offset account没钱

那么一年要偿还的利息=80WX.05=40,000

如果offset account存入40W，

那么一年要偿还的利息=80WX.05=40,000  还是原来的数字，因为本金没有变，你贷款还是80W，账面上利息还是40,000

但是于此同时，你offset account里的40W可以对冲本金，所以实际所付利息= (80W-40W)X.05=20,000


40,000是你账面上说显示的利息，也是你可以拿来退税的凭据，假设你房屋一年的outgoings大于40,000那么超过40,000部分的损失就可以减小你的名义收入,但你的实际收入还是不变的，比如你年收入500k,投资房产的产生的负面收益是5k，那么你的名义收入就是45k，政府会按照45k的工资来增收你的税，但是你实际拿到的工资还是500k，只不过税是按照扣除经营损失后的收入来算的。

简而言之，前面也说了很多遍了，只要你不把钱还进本金里而是放在offset account里，你的negative gearing是不会减少的

DBOY123

peterorz90 发表于 2014-5-8 20:32
张翠花同学

let me clarify offset account for you

这个肯定不对， 是钱放在offset 不会减少贷款额， 但是抵消了应交的利息，交的的利息少了，付扣税也会少。 要不放在储蓄账号，利息要入收入税。

ATO 不会让你两头都占的。

zl5431

水哥真有钱，豪宅都不用贷款的，还有闲钱放投资房offset

sinokai

peterorz90 发表于 2014-5-7 16:11
非也，看来offset account这个概率还是有很多人误解

offset account是一个单独的account，除非你把钱从o ...

里的理解没错. 但是这个适合负扣税有关.
负扣税和你的贷款额无关,只和你的投资成本(利息,折旧,管理费用) 和你的投资收益(租金)有关.
租金基本是稳定的, 一旦offset, 你的投资成本会降低, 相对投资收益会上涨. 你就要交更多的税,
是不划算的.

大江东去

当然是放对冲账户

sinokai

peterorz90 发表于 2014-5-8 20:32
张翠花同学

let me clarify offset account for you

既然你提到了账面利息.

请问一个问题, 每天报税, 你的利息支出, ATO是按照实际利息支出计算, 还是按照你的贷款额和你的利率进行计算.
你把这个问题回答清楚了, 再来说负扣税的问题.

你要做会计, 会害死人的.

steven_sa

peterorz90 发表于 2014-5-7 17:11
非也，看来offset account这个概率还是有很多人误解

offset account是一个单独的account，除非你把钱从o ...

个人西太的实践经验是offset满了帐户也不会被关闭。

steven_sa

sinokai 发表于 2014-5-9 11:03
里的理解没错. 但是这个适合负扣税有关.
负扣税和你的贷款额无关,只和你的投资成本(利息,折旧,管理费用)  ...

如果对于普通工薪阶层来说，存款利息一样要计入个税，这个利息额度应该小于offset产生的利息成本降低的，精确来说会多交税，但自己的收益也是会多一点点。

steven_sa

peterorz90 发表于 2014-5-8 21:32
张翠花同学

let me clarify offset account for you

实际只付了2万的利息，退税你按付4万的算？把ATO当什么了？

tongxin.danny

offset....no tax on it

madrista

先谢谢大家的积极回应，不过看各位的回复，越看越糊涂了。

简单一点儿提问吧：

比如说——我现在有个投资房，贷款总额35万，有offset账户。假定每月应还银行贷款1600元，但是我每月租金也是1800元，这样下来我的投资房算是正收益，那我还有必要把offset里放钱吗？因为现在已经是纯正收入啊，如果继续往offset里放钱，不是收益更高，缴税更高吗？

另外为什么有的朋友说对投资房来讲，offset+I/O是最好的选择？我个人的理解是offset应该用于自住房才更好啊。

求高人继续解释！

zl5431

你不应该往里放，相反，应该把投资房做重新评估涨的钱继续贷出来，完了用来买第二套投资房，原投资房继续IO，以后都照此办理。

张翠花

madrista 发表于 2014-5-9 12:26
先谢谢大家的积极回应，不过看各位的回复，越看越糊涂了。

简单一点儿提问吧：

不是高人。现在这样理解。
Offset 对于投资房的好处是灵活性。
eg你从offset 支出 5万买车，你这5万产生的贷款利息可以负扣税。因为它是独立的帐户，里面的钱不算是投资房的投资支出。

你要是自住房无贷款，只是在投资房offset 和saving 二选一的话，应该放offset 帐户。因为offset 帐户比saving 帐户利息高。

steven_sa

zl5431 发表于 2014-5-9 14:10
你不应该往里放，相反，应该把投资房做重新评估涨的钱继续贷出来，完了用来买第二套投资房，原投资房继续IO ...

有钱就买？当是去ATM取钱啊，房价同样是有涨也有跌的

zl5431

steven_sa 发表于 2014-5-9 13:40
有钱就买？当是去ATM取钱啊，房价同样是有涨也有跌的

足迹定律，房价要涨

steven_sa

madrista 发表于 2014-5-9 13:26
先谢谢大家的积极回应，不过看各位的回复，越看越糊涂了。

简单一点儿提问吧：

你不放进去，存款利息一样要交税啊，因为放OFFSET里产生的收益更大，所以交税更多，但最终到你手上的钱也要多一点点（其实多不了几块钱 ）。

当然像前面有朋友说的，存钱放到家里低收入者的身上就另外一回事了，可能利息就不用交税了。

steven_sa

zl5431 发表于 2014-5-9 14:41
足迹定律，房价要涨

那不过是说笑打哈哈的东西，到真金白银的时候就另一回时了，买房也要有时、有势。

zl5431

steven_sa 发表于 2014-5-9 13:46
那不过是说笑打哈哈的东西，到真金白银的时候就另一回时了，买房也要有时、有势。 ...

楼主很有钱的 ，眼光也好，你没见现在的第一套投资房已经正现金流了，就算再买房肯定也不差啊。

steven_sa

zl5431 发表于 2014-5-9 14:48
楼主很有钱的 ，眼光也好，你没见现在的第一套投资房已经正现金流了，就算再买房肯定也不差啊。 ...

也许另一套的首付现在还没凑够呢？不就得先存着嘛？

zl5431

steven_sa 发表于 2014-5-9 13:50
也许另一套的首付现在还没凑够呢？不就得先存着嘛？

楼主有正现金流的投资房，闲钱又不用给自住房，那两个房子随便搞搞贷出点首付实在是分分钟的事

madrista

zl5431 发表于 2014-5-9 13:48
楼主很有钱的 ，眼光也好，你没见现在的第一套投资房已经正现金流了，就算再买房肯定也不差啊。 ...

对理财一窍不通，完全是误打误撞。。。

madrista

张翠花 发表于 2014-5-9 13:37
不是高人。现在这样理解。
Offset 对于投资房的好处是灵活性。
eg你从offset 支出 5万买车，你这5万产生 ...

翠花同学，您的意思是还是放offset里对我最划算，是这个意思吗？

zl5431

madrista 发表于 2014-5-9 14:15
对理财一窍不通，完全是误打误撞。。。

过分谦虚等于骄傲

joeventus

现在又比mortgage利息高的 0风险银行产品？
有的请告诉我啊

marsmty

aaron2050 发表于 2014-5-6 13:51
放在我的offset account里面让后我支付你利息比较好

你太逗了

l2z

madrista 发表于 2014-5-9 12:26
先谢谢大家的积极回应，不过看各位的回复，越看越糊涂了。

简单一点儿提问吧：

我认为投资房的主要目的是等候增值的同时降低交税。如果你有正常收入，就没有必
要往offset里放钱。这闲钱就应该放在自住房贷款上，或者用于其他投资。offset有一个好处
是，你可以随时拿出来。

peterorz90

steven_sa 发表于 2014-5-9 10:36
实际只付了2万的利息，退税你按付4万的算？把ATO当什么了？

可能你说对了，那就是我的accountant和我没有说清楚。

stunner

我的理解是，既然都正现金流了，就把钱从OFFSET里拿出来，算算这样的利息是不是多付，成为负现金流，然后拿出的钱放到家里不打工的一方挣利息，就不用交税。

Platinum_ADL

不放offset的话，年底loss可以抵消的的税收

若绮

如果是自住房OFFSET account，还是放OFFSET好， 如果是投资房，还是找别的理财产品吧