7年涨了30%, 这套投资房赚到钱了吗?

牛

LZ这房子从没自主过吗?

典

不是我的房呢, 是别人的,
只是想通过实例学习一下投资房如何赚钱的

baolqun

你朋友一定要卖么？我觉得现在卖不是很化的来。。。

alyssa

记得谁说过， 7年房价应该翻一番。
呵呵， 如果每年10%的增长是应该翻一番的。

baolqun

a家的房产投资讲座说的。。。

applenet

首先从平均PERFORMANCE来看，一般７年应该可以有１００％升值，至少要年平均１０％以上， 此CASE没拿到，连５％都没有。

其次，可以这样简单的想，先不考虑负扣税因素（各人情况不同，可以作为EXTRA收益）， 如果每年平均增长率没能超过银行贷款率，这样的基本规律那就是亏的。想法很简单，结论很直接。

baolqun

原帖由 applenet 于 2008-2-11 11:43 发表
首先从平均PERFORMANCE来看，一般７年应该可以有１００％升值，至少要年平均１０％以上， 此CASE没拿到，连５％都没有。

其次，可以这样简单的想，先不考虑负扣税因素（各人情况不同，可以作为EXTRA收益）， 如果 ...

买的应该不是house，所以出租回报率高。。。但是capital gain少。。。

tonyju626

Don't quite understand if it's 100% loan, why you  all said the return is not good coz there is no principle really?

Thanks

牛

如果他亏是因为:
1.他贷款没还完,或者他的首付比例很小
2.他没自住过,纯投资
3.他负扣税到底多少不清楚
但如果他早就还完贷款了,或者只有很少的贷款租金都能COVER,且住过1年以上,并且每年负扣税,这样也完全可能赚啊.

astina

其实贷款100%还是自有资金100%，对问题的判断影响不大。贷款固然有成本，而自有资金也有机会成本，因为完全可以投入一个回报更好的投资里。所以applenet说的以银行利率为准是有道理的。

黑山老妖

一个重要因素：CPI。超过CPI才是赚的。

牛

现在要达到银行利率的投资很难吧,银行的利息也要加税啊.

tonyju626

So even in this case, the return is still better than not buying this investment property?

牛

原帖由 黑山老妖 于 2008-2-11 12:02 发表
一个重要因素：CPI。超过CPI才是赚的。

有理!

astina

原帖由 tonyju626 于 2008-2-11 12:05 发表
So even in this case, the return is still better than not buying this investment property?

not necessarily as the average annual return is lower than CPI. Suppose the average annual CPI is 4% over the 7 years, the property would have to be worth at least $430k to break even. In this sense, it is a loss.

休

这个例子对高收入的人是实际的,不是每人都能借100%的,负扣税对收入高的人收益大.每年只支出5000,7年后有4万的净收入是个不错的投资.

黑山老妖

7 year, 30% return is a very poor investment.

休

原帖由 黑山老妖 于 2008-2-11 12:09 发表
7 year, 30% return is a very poor investment.

光从字面理解无错,但楼主的例子不属这范畴,7年他才投入3万5,他的回报超过100%.

牛

这个例子让我想起一个朋友,他不停地买房子,几乎不买股票,从2001年开始前后买了大约4套房子(他自己是住在HOUSE里),全部是UNIT,TOWNHOUSE,FLAT,问他为什么不买HOUSE,他只关注租金的高低,买的全部是火车站附近交通便利的地方,到现在一套也没卖掉,也不打算卖,说是就留着养老了. 每个人的思路都不一样啊.

tonyju626

It's poor for a real estate investment. but with 100% loan, they only paid 4-5000 a year and got 4-50000 profit back after 7 years. Sorry for the silly question but I just get a bit confused here...:)

astina

原帖由 tonyju626 于 2008-2-11 12:16 发表
It's poor for a real estate investment. but with 100% loan, they only paid 4-5000 a year and got 4-50000 profit back after 7 years. Sorry for the silly question but I just get a bit confused here...:)

你和休版的观点是一样的

夢回唐朝

原帖由 tonyju626 于 2008-2-11 12:16 发表
It's poor for a real estate investment. but with 100% loan, they only paid 4-5000 a year and got 4-50000 profit back after 7 years. Sorry for the silly question but I just get a bit confused here...:)

有道理，不过是否可以这样解释，这个例子是个空麻袋背米的例子，也就是说即使投入两分钱赚了4分钱最后也有100%的利润，可以说这2分钱投资成功了，但却不能说明这个物业是个值得投资的，所以必须分开来说明问题，光用百分比很难完全说明白

angelatu

如果按照首付款35000来算，这套房子的收益率超过100%，应该属于一个比较成功的投资项目；但是如果考虑到opportunity cost，由于房价在这一段时间上涨幅度远远超过这个30%的比例，所以这套投资不是一个好的投资项目。例如，2001年房主同样的购买力可以选择买房A和房B，现在房A涨到40万，而房B涨到60万，房主当年选择A即意味着现在他无法用这笔钱买入房B，他的机会成本损失是20万。

tonyju626

So can we say real estate is a really good option for investment coz it's not that risky and the return is huge with 100% loan(even for this case)?

黑山老妖

Use this spreadsheet to work out return.

典

ACCESS DENIED ...
休版的计算里边
我觉得AS说的时间价值也应该算上, 以每年5%的利息算, 每年4770, 总损失就是38837, 而不是33390, 多出5000块呢

休

原帖由 goldensun 于 2008-2-11 12:49 发表
ACCESS DENIED ...
休版的计算里边
我觉得AS说的时间价值也应该算上, 以每年5%的利息算, 每年4770, 总损失就是38837, 而不是33390, 多出5000块呢

4770要上40%税

applenet

原帖由 astina 于 2008-2-11 11:59 发表
其实贷款100%还是自有资金100%，对问题的判断影响不大。贷款固然有成本，而自有资金也有机会成本，因为完全可以投入一个回报更好的投资里。所以applenet说的以银行利率为准是有道理的。

我站的高我看的远呗，嘿嘿嘿！

另外一种可能是猪脑想的简单，算复杂的数就容易晕，哈哈哈！

tonyju626

Thanks for the excel sheet, LAO YAO

休

换个角度思考,假如10年前买入30万的aprtment,100%借贷,租金收入刚好cover所有支出,10年后33万卖出,房子只增值10%,但我空手套了2万出来,算不算好的投资?