大家进来讨论一下房地产投资的要素和心得

飞儿

原帖由 买房子啊 于 2008-1-31 22:23 发表
房子是贬值的消耗品， 跟车没有分别的，最重要的是那块地， 地的增值， 最快把它分家， DEVIL-STAR有能力的话， 可以去CASTLE HILL， WEST PENNANT HILLS那些传统的大块地区买个有分地POTENTIAL的，申请个分地DA, 那 ...

觉得买块地的问题也不少，比如不象房子可以出租带来收入，潜在买家通常也少很多，da 申请有很多不可控制的因素。。。

longyu68

原帖由 anitalx 于 2008-1-31 22:04 发表
01年买的西区house还略亏了啊？
我02年买的西区house现在还可以啊

你是不是有的费用没有仔细计算啊？记得飞儿的老公是专做地产投资的，估计他是把所有费用都扣除了。


我有一个在国内做地价（含地产）评估的朋友，他给了我一个观念：地和地产价格是由产出决定的。换句话说，地或地产能带来的回报越高，地和地产价格越高。我接受了这个观点，因为它和给公司定价格是同一逻辑（对资产的利用效果越好，价格越高）。

在这个观点下，房屋的租金决定了房产的价格；需求会影响价格，但没有租金的支撑，其价格就不能维持。不知道有没有TX研究过LOCATION和租金的关系，以及租金增长和房屋价格变化的关系。（我没有研究）我只是感觉，独立的谈LOCATION不足以解释房产价格的变化趋势。

买房子啊 TX，你有观察这些数据吗？还是就凭感觉？

飞儿

原帖由 longyu68 于 2008-2-1 14:25 发表


你是不是有的费用没有仔细计算啊？记得飞儿的老公是专做地产投资的，估计他是把所有费用都扣除了。


我有一个在国内做地价（含地产）评估的朋友，他给了我一个观念：地和地产价格是由产出决定的。换句话说， ...

汗一个，偶lg不是专门做地产投资的，只是曾经业余尝试了一下而已。当然看房子是他的一大爱好。

房产投资看上去似乎很‘美’.不过，从偶lg的实践经验看来，真的有不少还没做时通常会想不到的费用和麻烦。比如洗碗机坏了，房客催修，是自己修（能修好吗）还是请人修？要多少钱？房客威胁说要告到 Fair Trading或上法庭之类的,要不要请假应诉，应诉的话请不请律师, and what about the cost...。。。。

还有，房子空置时，一个星期损失的房租收入就是几百，为了尽量卖个好价钱，空置的时间就会长，几个月下来，损失又是大大的超出预期。。。

而那些事前可以预见到的费用，如 stamp duty, agent commission, land tax等等，相比之下反而好管理。

这里有很多高手既有理论又有实践当然更有米，该让偶lg来多向大家学习！

语阁

原帖由 飞儿 于 2008-2-1 15:49 发表



汗一个，偶lg不是专门做地产投资的，只是曾经业余尝试了一下而已。当然看房子是他的一大爱好。

房产投资看上去似乎很‘美’.不过，从偶lg的实践经验看来，真的有不少还没做时通常会想不到的费用和麻烦。 ...

是呀，是呀，我那个房子，才5个月，就花了1000多刀了，另外，以后不租给鬼佬了，事情特别多。今年到期，我就租给华人。

Devil_Star

原帖由 longyu68 于 2008-2-1 14:25 发表


你是不是有的费用没有仔细计算啊？记得飞儿的老公是专做地产投资的，估计他是把所有费用都扣除了。


我有一个在国内做地价（含地产）评估的朋友，他给了我一个观念：地和地产价格是由产出决定的。换句话说， ...

这理论比较适合于COMMERCIAL PROPERTY， 不过对RESIDENTIAL来说，关联性不是很大，如果算YEILD, CBD的不少APARTMENT都很高，而东区和北区的豪宅则相对来说比较低。

longyu68

原帖由 Devil_Star 于 2008-2-1 19:52 发表
这理论比较适合于COMMERCIAL PROPERTY， 不过对RESIDENTIAL来说，关联性不是很大，如果算YEILD, CBD的不少APARTMENT都很高，而东区和北区的豪宅则相对来说比较低。

从BRW引用的RP DATA的数据来看（按照距离CBD 0-10KM，10-20KM，20-50KM 划分），距离CBD越近的RESIDENTIAL YEILD水平越低，0-10KM范围内按区划分（SUBURB）YEILD只有2.0%-6.8%。众数在3%以下。（以上是SYD的情况）

Devil_Star

原帖由 longyu68 于 2008-2-1 20:48 发表


从BRW引用的RP DATA的数据来看（按照距离CBD 0-10KM，10-20KM，20-50KM 划分），距离CBD越近的RESIDENTIAL YEILD水平越低，0-10KM范围内按区划分（SUBURB）YEILD只有2.0%-6.8%。众数在3%以下。（以上是SYD的情况 ...

这个数据是在说明LOCATION和YIELD的CORELATION吧，如何说明YIELD和PRICE之间的关系？

anitalx

原帖由 longyu68 于 2008-2-1 14:25 发表


你是不是有的费用没有仔细计算啊？记得飞儿的老公是专做地产投资的，估计他是把所有费用都扣除了。

当然，我根本还没有计算费用，因为这个房子现在还没卖出，是做出租用途的
我就是按照市价估计估计

吃喝拉撒睡

诸位考虑太多了。其实只考虑location和timing就ok了。

我是老人

原帖由 double_fish 于 2008-1-31 00:04 发表
对于投资房，听到和了解到以下的信息和建议：
a. 特别对于professionals 或full-time employees等那些只有很少名目避税的受薪阶层来说，oz政府现行的negative gearing政策确实是一大福音
b. 综合现行oz社会的现状， ...

同感

我是老人

如果不把房东当职业来对待的话, 真的是琐事多多.

miller2

请教大家一个投资房　ＣＡＰＩＴＡＬ　ＧＡＩＮ　的问题

是否投资房自己住了一年以上（其间不出租），其性质就可以转为自住房？　如果这个时候再卖掉，ＣＡＰＩＴＡＬ　ＧＡＩＮ　如何计算？

１.　按自住房－－不用缴ＣＧＴ？
２.　按投资房－－缴全额ＣＧＴ？
３.　按比例缴ＣＧＴ？

休

原帖由 miller2 于 2008-2-6 23:10 发表
请教大家一个投资房　ＣＡＰＩＴＡＬ　ＧＡＩＮ　的问题

是否投资房自己住了一年以上（其间不出租），其性质就可以转为自住房？　如果这个时候再卖掉，ＣＡＰＩＴＡＬ　ＧＡＩＮ　如何计算？

１.　按自住房－－ ...

除了这个房,你有没有其它房,有没有做过负扣税?

Devil_Star

原帖由 miller2 于 2008-2-6 23:10 发表
请教大家一个投资房　ＣＡＰＩＴＡＬ　ＧＡＩＮ　的问题

是否投资房自己住了一年以上（其间不出租），其性质就可以转为自住房？　如果这个时候再卖掉，ＣＡＰＩＴＡＬ　ＧＡＩＮ　如何计算？

１.　按自住房－－ ...

我记得这个计算方法是很TRICKY的，好像是有个7年的限制，但是如何限制我忘了。不过有点可以肯定的是之后这一定要是你的唯一MAIN RESIDENCE才行。希望有高手能帮你解答这个问题。

patrickzhu

这里有各位专家的解答
http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... highlight=%2B%C5%A3

还有这里：

applenet

个人认为像SYD的HOUSE已经到了普遍大众无法承受的水平, 另外年轻人的生活方式在改变,UNIT/APT/TOWNHOUSE这些以前认为CAPTIAL GAIN 不如HOUSE好的, 在未来会有不同的PERFORMANCE, 比我们现在普遍意识的水平要高.当然也要分LOCATION和入场的时机.还有APT的新旧程度, FACILITY的齐全等等.

Devil_Star

我觉得以后的TREND可能会是有小块地的TOWNHOUSE，比较适合年轻的FAMILY，又不需要太多时间打理～

sunnie205

原帖由 Devil_Star 于 2008-2-10 16:57 发表
我觉得以后的TREND可能会是有小块地的TOWNHOUSE，比较适合年轻的FAMILY，又不需要太多时间打理～

有了小孩有了狗，还是想住HOUSE的，应该是小块地，LOW MAINTANANCE的HOUSE比较好

zn7726

有了小孩有了狗，还是想住HOUSE的

难道T/H, Duplex 和 Villa 满足不了这些需求吗?

bluesky721

原帖由 bulaohu 于 2008-1-31 17:17 发表
不理解一下

假设在2000年一栋在penrith的房子价值为50万，每年以5%的增值速度增长50年
一栋2000年在Vaucluse的房子价值200万，每年以10%的增值速度增长50年

房价差价为4倍

2050年的时候，penrith的房子将值 ...

30年前，MEL一区和三区的平均房价差10W。现在呢，80W。所以，我觉得位置是最重要。