你问我答-地产投资-税务筹划和贷款结构设计

瑞米

**问：
我有一个朋友，2010年至2012年投资房亏损一起亏损5万澳元，2013年财税年度，他收到2000澳元利息和2000澳元未完税红利。我们起初认为他这4000澳元的收入可以用他原来5万澳元的损失抵扣，因此不需要交税。可是ATO却扣缴我朋友800澳元，其中200澳元为2000澳元利息的10%和600澳元为2000澳元的30%。ATO这样做对吗？
回答：
ATO这样做的是对的。
非澳洲纳税居民收到的利息和红利适用代扣代缴规则。在该规则下，利息和红利是非计税非豁免收入，意味着这些收入不计入该财年的可征税收入，因此不能用以前年度的亏损抵扣。

bigB

借贴问个问题。
我想买一个自住房， 可能将来转投资。 我可以全部付清这个房子。 请问什么办法可以在将来转投资房前可以抽点钱出来？要不然， 就会投资房全付清， 而自住房倒欠很多钱。

有没有必要办一个loan？ 然后100% offset。将来要买投资房前从offset帐号中拿钱出来。我知道在转投资房前， 开新loan，这个loan的利息不能扣税。想知道offset 帐号是不是不一样。

假设现在自住房已全付清，如果因为旅游或买车需要， 开一个loan。然后过半年再转投资房. ATO怎么看这种情况？

顺便表达我对楼主为人的钦佩。不光是你对税务方面的知识，而且你的品格和你待人接物的方式。

提前谢谢。

清咖一杯

Mark一下，以后可能有用。
感谢专业人士的分享

luckywwd

mark

marshal

LENNY_DONG 发表于 2014-1-23 20:14
昨天计算错误，最后不了了之

今天给出的答案让我也是为所未闻。

这位年轻人说话这么冲，那老夫也来搅合搅合。如果你仔细看过Rates Notice，你就会发现自住和投资的Council Rate是不一样滴。从税务上考虑，当然要向Council申明哪一处才是你的自住房产。

Border2012

好人， 好事

henghengi

谢谢楼主的好帖。

我有个关于投资房的疑问：我现在有套自住房，贷款马上就要全部还完。现在考虑买套投资房。疑问如下：
1. 可不可以用在没还清自住房的情况下，用现在的自住房申请抵押贷款去买自住房？
2. 假设用自住房申请的贷款为$A，是不是这笔钱要加在现在我自住房的贷款上？
3. 如果用自住房抵押贷款，还需要首付吗？

谢谢！

瑞米

在假定你需要实现负扣税最大化的情况下我的建议是：
1.新买投资房时申请投资房房款80%的贷款（避免购买保险）
2.同时，对自住房申请转贷，多贷出的贷款用于支付投资房20%房款。
由于20%的房款是以自住房为抵押的，所以贷款在自住房名下，但不影响你用这个利息抵扣你投资房的收入。
3.用自住房转贷，不需要首付。
另外一个问题就是你要计算你的贷款能力，就是你的收入减去支出后是否具有偿还贷款的能力。各个银行贷款能力计算公式不同，你在购买投资房前最好计算一下你最大贷款额度。如果你信任，可以短信我你的基本情况，我可以在我的系统帮你算一下。

瑞米

bigB 发表于 2014-1-26 17:51
借贴问个问题。
我想买一个自住房， 可能将来转投资。 我可以全部付清这个房子。 请问什么办法可以在将来转 ...

如果你自住房需要转投资房的话，建议申请贷款，100%Offset 然后只付利息。然后自住期间，自有资金全部放在Offset帐户上。
ATO查你的投资房利息是否能抵扣，主要看你购房款是来源于贷款还是自有资金。你说购买车，由于你贷款目的不是为了购房，肯定不能用来抵扣。

LENNY_DONG

marshal 发表于 2014-1-26 23:02
这位年轻人说话这么冲，那老夫也来搅合搅合。如果你仔细看过Rates Notice，你就会发现自住和投资的Counci ...

我在回帖里说了。QLD我不熟已经承认错误。但是不代表其他州是这样计算的。维洲和新洲不是这样的。我是年轻，但我敢于承认错误。

bigB

十分感谢楼主39楼对我问题的答复。

根据你的答复， 我的理解是：在买房的时候，如果购房款的构成是%80贷款，20%自有资金。同时开的offset帐号里的钱是自有资金，虽然可以抵消购房贷款（80%)的利息，仍然与购房款没有关系。

如果在转投资房前（即买另一个自住房前）总保持这个比例，那么在转投资房时如果把offset里的钱全部拿出来。以后贷款（80%购房款）的利息就可以扣税。ATO将来主要看的是购房款的构成， 而在拥有这个房子期间是否真正付了利息不重要。也就是说这个loan的真正目的没关系。

不知道这个理解对不对。感觉这种做法（购房是用100%offset 帐号）和在转投资房时开新的loan的区别只是technical detail。

再次感谢。光脚族，也没分可加。

瑞米

bigB 发表于 2014-1-27 12:35
十分感谢楼主39楼对我问题的答复。

根据你的答复， 我的理解是：在买房的时候，如果购房款的构成是%80贷款 ...

你的理解是对的，但正是这个技术处理的差别决定了一种方式可以抵税另一种不可以。
我穿木鞋挺好的，谢谢你要帮加分的好意。

bigB

十分感谢楼主的再次答复。

还有一个问题，目前只是一个想法。我想买一个房子，地要足够大。先投资，可以抵税（negative gearing）。 过大概十年后，拆了旧房，如果有钱就盖两个unit/townhouse，给两个孩子（现在都十多岁，都没到18）每人一个。如果没钱，地就给他们平分， 让他们自己花钱盖房子。

这种情况，用什么办法最好？投资转自住，先扣税，还的差不多了再自住，然后给孩子， 可以吗？把房子（或只给地）给孩子，要交税吗？是不是应该做family trust？然后用family trust买房？

主要是希望给孩子们的生活一个reasonable 开始。按最近这种涨法，小一代将来根本不可能通过正常工作赚钱买房。还希望盖房的成本不会很疯狂上涨。

谢谢

Pinkrose

请教楼主一个问题：我有2个账号，一个叫premium select home loan ,另一个叫 lite direct , , 其中哪一个是offset account ,, 钱放在这样两个账号上有什么区别？哪一个更省钱？
谢谢！

瑞米

Pinkrose 发表于 2014-1-27 17:10
请教楼主一个问题：我有2个账号，一个叫premium select home loan ,另一个叫 lite direct , , 其中哪一个是 ...

我想你应该是在BANKWEST贷款，其中premium select home loan 是贷款账户，如果你把钱转入后，等于提前还本金，LITE DIRECT TRANSACTION账户，是LOAN账户的OFFSET账户，如果你是浮动利率，银行会把你LOAN的本金减去你LITE DIRECT的钱计算你应付的利息，然后每月从你的LITE 账户里面扣减。

Pinkrose

瑞米 发表于 2014-1-27 18:22
我想你应该是在BANKWEST贷款，其中premium select home loan 是贷款账户，如果你把钱转入后，等于提前还 ...

谢谢神速回复，你的意思是说钱放任一账户省钱效果是一样的了？钱在loan account 我可以随时取吗？还是有相关费用？
耽误你时间了，不好意思。

瑞米

Pinkrose 发表于 2014-1-27 17:48
谢谢神速回复，你的意思是说钱放任一账户省钱效果是一样的了？钱在loan account 我可以随时取吗？还是有 ...

你多还的本金可以通过Redaw取出，如果你没有交套餐年费，估计每次Redraw都需要交手续费，把钱放在Offset帐户是第一选择，特别是以后你想转投资房情况下。

Pinkrose

瑞米 发表于 2014-1-27 18:55
你多还的本金可以通过Redaw取出，如果你没有交套餐年费，估计每次Redraw都需要交手续费，把钱放在Offset ...

谢谢您的宝贵建议。

瑞米

bigB 发表于 2014-1-27 14:12
十分感谢楼主的再次答复。

还有一个问题，目前只是一个想法。我想买一个房子，地要足够大。先投资，可以抵 ...

对不起，现在才回你。
我想FAMILY TRUST可能不是很适合你的计划。
1. family trust 适合家庭成员较多但成员的个人税率区别很大的情况，同时也为资产建立了一道防火墙，避免因个人破产导致全部资产用于还债。
2. 如果你用FAIMY TRUST，你将不能再享受负扣税，LOSS只能CARRYING FORWARD ON。
3. 因为你计划以后分割建房给儿子自住，出租只是短暂计划，因此主要用于避税功能的FAMILY TRUST可能不适合你的情况。
4.你如果买旧房子估计折旧有限，折旧是基于房屋建筑成本的，而不是基于你的买价。

我觉得你把澳洲房价上涨的情况想的有点夸张，也许是中国的房价上涨让你有一个思维定势，但中国房价上涨有很多因素，澳洲房价不太可能复制中国房价的走向。我有几个客户投资的房产市价降了40%，现在都还没有恢复元气，所以你在投资时候一定记得投资有风险，量力而行。

Border2012

好贴好人专业

henghengi

非常感谢回复！

cjiang

楼主在那个城市啊？想找你做贷款

瑞米

cjiang 发表于 2014-1-30 01:31
楼主在那个城市啊？想找你做贷款

谢谢你的信任，短了你我的联系方式，请需要贷款的直接短我就可以了，这个帖是纯粹的问答帖，不希望这个帖建歪了。

瑞米

KANFUKU:
投资房，没有自住过，没有申报过折旧抵税之类，如果出售的话，Capital Gain是怎么算的？
有人说出售时候，比如买入价是50万，卖出价是60万，capital gain并不是仅仅10万，而是10万加上折旧？是这样的吗？是这样的，我的利息和杂费成本 和 租金，差不多刚好抵消，几乎不产生negative gearing去抵自己工资的税，并且我让会计师不要给我申报折旧，这样的情况下capital gain是怎么算呢？

我答:
对不起，现在才详细答复你，不是忘了，而是自己一直在CHECK相关条文。

首先，如果你目前的年收入比较高的话，你的投资房每年抵扣折旧应该更有利：
1. 如计提折旧，计提后的亏损在不影响你现金流的情况下100%负抵扣你当年的收入，减低你当年的税负；
2. 尽管每年折旧使你的房产的COST BASE降低，影响你未来的资本利得税（这也正是你所担心的），但是请记住，当你持有房屋超过12个月，你的资本利得将有50%的折扣；
3.你不能确保你的投资房在你出售的时候肯定升值。假定你没有计提折旧，而你出售价低于你的购买价及其他费用，这个损失是不能抵扣你的其他正常的INCOME ，只能抵扣其他资本利得，如当年没有其他资本利得，你这个损失只能作为CREDIT累计到下一年度；
4.资金是有成本的，你现在计提折旧，获得退税，远比你未来获得同样金额的收益要好。
5. 如果没有申报折旧，未来计算资本利得税的时候COST BASE会不会像你认为一样不会调整呢。过去我也一直像你一样认为不会调整，并努力找到ATO依据，但在这过程中我发现，我们也许都理解错了。

Julia Hartman在其书saving tax on your investment property的第37页写到：
"if you bought the property after 13 May 1997,depreciation claimable for the building reduces your cost base before applying the 50% discount,....As the law stands, it requires you could have claimed ,whether you have claimed it or not."
Julia 有16年的税务工作经验，很有权威， 我觉得我们应该相信她对这条税法的理解。

相关的税法条文我也把链接附在后面，以便大家查询：
http://law.ato/gov.au, 相关的条文INCOME TAX ASSESSMENT ACT 1997中的DIV110。

我个人其实不太接受JULIA这种解释，但是我只能说我会选择相信她，而不是我自己。

希望能帮到你。

瑞米

VIPP问:
请教各位有经验的大侠，国内有几个朋友向往土地，想买地建房，在问我的意见。我不怎么用论坛，看帖子也没有明确概念。
这种投资方式怎么样? 有什么利弊？请支招。

我答:
我不是特别清楚你想问什么，我简单说一下，
1,没有身份的海外居民允许在澳洲买地建房
2.部分银行接受海外收入能够给予不超过80%的贷款
3. 投资回报率主要就看你的眼光，但澳洲税率很高，你的收入最低征收32.5%的个人所得税（年收入8万澳以下），你的房产增值部分也要100%按这个比例征税；
4. 对于自己不明白的投资领域最好的办法就是不涉足。

瑞米

问:我计划不久在墨尔本买首套房,我将在这个房子里至少住6个月，翻新后作为投资房出租，我听说通过家庭信托可能比较好，家庭信托的优缺点是什么呢

答：
1. 信托是受托人与受益人之间，由受托人代表受益人的权益掌管和处理一定财产的一种契约关系,在家庭信托下,受益人一般是同一家庭的家庭成员,而受托人(可以是你或者是你掌控的公司)拥有广泛的权力和自由决定谁是家庭信托的受益人.
信托的一个好处是受托人可以决定谁接受净租金收入,这样可以允许你降低你整体的应付税额.例如,如果你的配偶没有应税收入,信托可以把信托收入分配给你配偶,他(她)付的税将要少于把租金收入支付给你的税.  如果你的配偶或家庭成员与你的个人税率相同,家庭信托方式将不再能为你带来税收优惠.
2. 家庭信托也可以帮助保护你的资产.如果你有较多个人债务, 而诉讼只针对你个人,家庭信托可以像防火墙一样保护你的资产免受个人债务困扰.
3. 如果你住在你以家庭信托名义购买的房子,家庭信托可以把房子租给你,然后你可以此抵扣相关费用。如果你用你自己的名字购买, 除非这个房子出租,你不能抵扣相关费用.
用家庭信托买房跟你以自己名义买房一样,可以享受资本利得的优惠,,也就是在持有房产12个月后,信托也可以享受50%的折扣,意味着你只需要交纳一半的资本利得税.
4. 当然,家庭信托也有不好的地方, 你不能够据此申请第一套房补贴,你也不能申请将此作为主要居住地,而在出售的时候豁免全部资本利得税。更重要的是,你不能以该房的投资损失申请负抵扣你的个人收入.
5. 家庭信托也不适合你想和家庭成员以外的人投资房产,另外一种形式的信托,单位信托,可能更适合这种情况.
6. 最后,家庭信托由于其复杂性,可能会增加你金融财务和税务成本,成立家庭信托需要有经验会计师一直帮你跟进。

fangfang1

我去年的family trust还没有报税，也没有distribute to beneficiary，我的会计说distribution必须在30 June 2013之前完成。我该怎么办?可以back date吗?

瑞米

fangfang1 发表于 2014-1-30 10:09
我去年的family trust还没有报税，也没有distribute to beneficiary，我的会计说distribution必须在30 June ...

如果没有申报，尽快找你的税务师补申报。要是你个人的报税已经完成，但是家庭信托的收入又分配给你，你需要对2013年度的报税进行更正。更正只能做纸质申报。

yiminlei

楼主，能问一下你的联系方式吗？你是搞贷款的？还是会计?

fangfang1

瑞米 发表于 2014-1-30 10:34
如果没有申报，尽快找你的税务师补申报。要是你个人的报税已经完成，但是家庭信托的收入又分配给你，你需 ...

现在是我的family trust，说因为没有distribute before 30/06/13，不能back dated，trustee要交税.