买楼花的同学们，有盈利的吗？能给点正能量吗？

liuweiqw

学习

alexlj

摸儿本的楼花别买啊。。

都滞销了

要买也买悉尼的，有众多的华人sales队伍忽悠还有悉尼广大华人群众争抢


我前两天去eastwood买菜又看到许多人在停车场旁边的那个街口买楼花

lostmyway

alexlj 发表于 2013-12-12 23:52
摸儿本的楼花别买啊。。

都滞销了

此楼花没有中介代理，也没有中国中介代理。。。网上连个广告都有。开发商自己卖，database已经都消耗的差不多了，请问这样靠谱吗？

天行健

其实最主要还是看位置，还有价格。

momohan

我的1+STUDY （可当次卧） 43万买的楼花， 交房时候银行股价50万。

lostmyway

momohan 发表于 2013-12-13 08:35
我的1+STUDY （可当次卧） 43万买的楼花， 交房时候银行股价50万。

谢谢分享，这真是个正能量，请问几几年买的~墨尔本还是悉尼？

Laura12345

有涨的，也看时机。最近settle的几个客人的。
1. 2011年购入一房，然后市场一直惨淡，直到今年settle,已经长了20%
2. 2012年购入两房，刚settle，保守估计不到10%
3.年中购入一房+1study，刚settle, value结果不错

这里说的数字都是账面上的，不包括费用。

但是，还要说楼花有风险，今年是市场好了，赶上了。

lwzdew

楼上这个唯一的正能量有个前提，就是楼花得便宜。
要是七八十万了，我不信银行还能这么估价

ache43

太小了。。。。

lostmyway

ache43 发表于 2013-12-13 09:04
太小了。。。。

大的有两室的。。但是加10万上去了，但是租金我觉得应该不会cover这个多出来的部分

更有三室的。。。我又不自住。。。。。买那么大干嘛，将来给家人养老也不需要这么大啊。。。

momohan

lostmyway 发表于 2013-12-13 09:37
谢谢分享，这真是个正能量，请问几几年买的~墨尔本还是悉尼？

悉尼， 我当时买的前提是 （1价格的确便宜， 2小开发商，但大开发商有消息在隔壁开盘，可能会有预期拉高价格 3没有享受到任何政府补贴的鸡肋政策。事实是对的，一旦政府补贴出来楼盘基本都加价很多，这些优惠都转移到开发商了 4 那时还不是热点区域。） 不过楼花需谨慎。 我认为我的运气是买楼花中千分之一。 所以RP基本都耗光了。我了解买楼花套在里面食之无味弃之可惜的应当超过50%以上的买楼花者。

10年买 12年SETTLE的。

lostmyway

momohan 发表于 2013-12-13 09:31
悉尼， 我当时买的前提是 （1价格的确便宜， 2小开发商，但大开发商有消息在隔壁开盘，可能会有预期拉高 ...

请问什么政府补贴。。。

我觉得我什么补贴都没有啊。。。。

momohan

不懂你的区域， 但是你是墨尔本我是悉尼，我的同样距离市中心10KM。 火车站3分钟。 同样是1+STUDY。 但是我的STUDY有窗， 可当卧室。 顶层带私人露台。78内部面积加80外部面积，总面积小150。 43万。 供你参考。 只是我那区人口构成不是很好就是了。租金回报一周500。 目前正在自己养自己。一周还有10块钱正现金流。

momohan

lostmyway 发表于 2013-12-13 10:34
请问什么政府补贴。。。

我觉得我什么补贴都没有啊。。。。

当时我也没补贴， 但是据说政府马上要出台， 很多人要等政府补贴， 后来果然出了个免印花税的政策。 能省个1万5吧， 但是政策一出来， 马上集体房价涨2-3万。 所以我觉得政府补贴对新房来说基本就是个噱头和鸡肋。帮了开发商赚钱，给买家打了鸡血。但是算回来还是输的。

lostmyway

momohan 发表于 2013-12-13 09:38
不懂你的区域， 但是你是墨尔本我是悉尼，我的同样距离市中心10KM。 火车站3分钟。 同样是1+STUDY。 但是我 ...

听起来爆好了。。。

好大啊！这么看来我的感觉挺贵的~我菜58平米，另外study没有窗户，虽然是单的隔间也有壁橱。。。行吧~我再研究研究

momohan

lostmyway 发表于 2013-12-13 10:44
听起来爆好了。。。

好大啊！这么看来我的感觉挺贵的~我菜58平米，另外study没有窗户，虽然是单的隔间也 ...

如果自住也是APT了， 就分散下吧。 什么TH什么的也不错。折旧退税是绿叶， 增值才是红花。 租金负扣税是先亏钱再想着怎么最小化损失。 要投资房不如等到利率最高时候再买。现在市场这么热有什么可挤进去的。 现在换汇放对冲， 利率最高再出手才是聪明的。我的只是个人看法， 对于APT投资房，不用看你的房子一些因素就知道是不是可以买了。

1 看租房价格。 你的是新房目前市场出租的户型加上30每周能不能达到合理的租金回报。
2看租房 房源多少。 如果满页都是这边等出租的。 那就算了。 你去看这个区2手抛售的肯定也超多。供应太多会阻碍出租和升值的。
3 其余开发商啥的都是小事。只要房子建出来就行。

lostmyway

momohan 发表于 2013-12-13 09:50
如果自住也是APT了， 就分散下吧。 什么TH什么的也不错。折旧退税是绿叶， 增值才是红花。 租金负扣税是 ...

自住是3房TH, 这个已经买了若干年了，近期也许也不会变动，家里人口尚未增长。。。。

利率的事情我也考虑了，现在钱在offset, 那确实是损失了一些的。。。这个比较郁闷

1 看租房价格。 你的是新房目前市场出租的户型加上30每周能不能达到合理的租金回报。
这个查过了，应该不成问题，也怕我过于乐观

2看租房 房源多少。 如果满页都是这边等出租的。 那就算了。 你去看这个区2手抛售的肯定也超多。供应太多会阻碍出租和升值的。
房源还可以，像我这个地理位置，没有太多竞争者目前，但是以后会出现因为有空地，且我的是第一期，后面还有2,3期，这个我挺心理没底。区是好区，人口结构收入都属于不错的，大学也要扩，还要建shopping center(这个需要时间就是）

3 其余开发商啥的都是小事。只要房子建出来就行。

十分感谢你的耐心分析，我会再周全一下。

所谓大家一直强调的Location ,location, location. 我觉得这个就是符合3个location的一个地方

momohan

lostmyway 发表于 2013-12-13 11:10
自住是3房TH, 这个已经买了若干年了，近期也许也不会变动，家里人口尚未增长。。。。

利率的事情我也考 ...

这个呢。 按理说开发商会每期调高价， 第一期以后会看到新房价格稳步上扬。 因为有开发商的炒作是个正力， 而预期的大量供应造成反力。 理论上是个不会大涨也不会亏的投资了。 算到细节上就不懂这第一期开发商黑不黑了。 这个就需要你自己研究了。 如果学区好那么是可以加分的。

xiaoxiaomt

好出租吗

lostmyway

momohan 发表于 2013-12-13 10:23
这个呢。 按理说开发商会每期调高价， 第一期以后会看到新房价格稳步上扬。 因为有开发商的炒作是个正力 ...

突然想到一个问题：body corperate的费用！ 材料说3000左右！靠谱吗？涨幅如何？

设施包括：花园，电梯，图书馆，电影院，公共厨房餐厅和living room, gyM，游泳池。。俺感觉这都是钱啊！

水费多少一年啊大概，coucil rate呢？

momohan

lostmyway 发表于 2013-12-13 15:38
突然想到一个问题：body corperate的费用！ 材料说3000左右！靠谱吗？涨幅如何？

设施包括：花园，电梯 ...

这个不要看材料， 羊毛出在羊身上。 物业费是花在自己物业上的。 与其钱多钱少， 我觉得起到决定作用的是：
1 物业维护ITEM的多少， 物业是平均按照LOT面积算的， 当然层数高价格高的会稍多。 但是有泳池健身的。 那就横向和别人比就差不多。你这么些个应当不便宜， 但是物业应当也是很负责的。

2 租客的多少， 一般租客多的， 人口素质低的维护费用就很高。 因为经常要维护。

3 看物业公司黑不黑了。 有的时候业主极力威胁物业减少物业费，不然换物业， 他么物业公司肯定不能省在自己人工身上， 那就省在你们的房子上吧。 久而久之物业保养差其实就影响以后的价值，这个一般大公司物业做的还是不错的。

听说当年悉尼有个物业，小地高楼，没地方造地库DRIVE WAY 用了电梯送车入地库。 这本来就是很贵的维护费用也很高。 但是当时宣传为了好卖说物业很低， 而且大家都不愿意物业增加， 最后入车库电梯坏了没人修。 就扔在那里， 所有人车停街上。 卖房子只能卖最便宜的价格。

也听说有物业说管道坏了要很多钱修， 结果发现，物业就放个小水桶在那接漏水， 拿钱并没好好做事的。 所以很难说啊。

APT水费是物业包的， 按照LOT大小分。这也解释了为租客多的物业高， 你省，别家可劲洗，自己也省不下银子。记得有住APT的父母来了跑到车库打水为了省自己家水费， 那真的是多此一举。 COUNCIL一季度500左右吧。 不太清楚你说的区。

gorilla

给老婆养老
啥意思?
那你那?
去那儿啦?

lostmyway

gorilla 发表于 2013-12-13 14:56
给老婆养老
啥意思?
那你那?

给婆婆养老。。。。。。

我是女的，有老公，没老婆。。。。。。

cherenlin

probuild 刚造好悉尼crows nest的高层公寓panorama.貌似质量不错。走的是上层路线。他们有on site building management. 坛子里也有人贴了新成交的房子的照片。

garysu

进来看见是说猫本，撤。

momohan

lostmyway 发表于 2013-12-12 22:57
哦，说道利息，我首付10%他们怎么算我利息？

其实说到楼花最大的风险， 还不是增不增值。 而是估价问题。 如果要贷款90%那这绝对是非常重要的问题。 一个不小心就把人搞死。

lostmyway

cherenlin 发表于 2013-12-13 15:00
probuild 刚造好悉尼crows nest的高层公寓panorama.貌似质量不错。走的是上层路线。他们有on site building ...

谢谢分享~明天补分

lostmyway

momohan 发表于 2013-12-13 15:02
其实说到楼花最大的风险， 还不是增不增值。 而是估价问题。 如果要贷款90%那这绝对是非常重要的问题。  ...

对，我也很愁这个问题。。。能像你一样多古了就爽了。。。

怕低了比较惨

cherenlin

lostmyway 发表于 2013-12-13 16:07
对，我也很愁这个问题。。。能像你一样多古了就爽了。。。

怕低了比较惨 ...

楼花即使升了银行最多也是确认买价。
大多都会低。听说有人低10万呢。

Ian-ZHANG

个人喜好楼花比较多。