请教一下，买公寓做投资房真的有得赚吗？

爱吃糖的小猪

年中刚卖了一个apartment，老实说如果没有额外费用的话是正现金流，可就是因为太旧了，bodycorporate老是今年换这个，明年弄那个，二十几户人家，你反对也没用，因为好多都是投资十几二十年了。

疯狂小石头

爱吃糖的小猪 发表于 2013-11-30 20:29
年中刚卖了一个apartment，老实说如果没有额外费用的话是正现金流，可就是因为太旧了，bodycorporate老是今 ...

是不是老式那种的?
现在有swimming pool和gym的物业费都高得吓人
觉得同样价格的house和apartment，看起来是apt的租金收入高，但其实要每周减掉80-100的物业费，康嫂费才是最后的收入

爱吃糖的小猪

疯狂小石头 发表于 2013-11-30 19:34
是不是老式那种的?
现在有swimming pool和gym的物业费都高得吓人
觉得同样价格的house和apartment，看起 ...

不好意思，我在墨尔本。我的那个投资房靠近city，没泳池，就是那种联排四栋门进出，有三层的。bodycorporate不算贵，一个季度四百左右，可其他维修成本高啊。

疯狂小石头

爱吃糖的小猪 发表于 2013-11-30 20:38
不好意思，我在墨尔本。我的那个投资房靠近city，没泳池，就是那种联排四栋门进出，有三层的。bodycorpor ...

噢噢，原来是这样，我自己没有投资房的，就是经常看看，其实什么都不懂的
那为啥最后给卖了呢？

appleaus

baile999 发表于 2013-11-29 23:12
买公寓投资和买房投资不一样，二者的重心不同。本来过一段时间我还要写篇帖子谈谈如何投资apartment.现在可 ...

高人分析的太详细了，我的楼花刚settle了，正在头晕怎么操作呢，请你指点一下迷经吧，感激不尽呀

出国吃考拉

疯狂小石头 发表于 2013-11-30 20:34
是不是老式那种的?
现在有swimming pool和gym的物业费都高得吓人
觉得同样价格的house和apartment，看起 ...

如果是投资的话如果资金不充足那就选UNIT，如果有米我觉得近CITY的APT不错。

其实物业也没那么吓人，比如之前我住ROCKDALE PLAZA，上面游泳池，健身房，空中花园，两个网球场，现在房子将近20年，物业是1176，水173，CONCIL 208.平均每个月开支520。租金是550/周，相当于收入2400/月。那就是每个月有1880还贷款。买的时候是五年前48万，贷了30万，基本不往里面贴钱，现在涨到60多万了。

fengdu08

出国吃考拉 发表于 2013-11-30 22:17
如果是投资的话如果资金不充足那就选UNIT，如果有米我觉得近CITY的APT不错。

其实物业也没那么吓人，比 ...

5年一直没放空过吗

出国吃考拉

fengdu08 发表于 2013-11-30 22:48
5年一直没放空过吗

那地方还是比较抢手的，租客很稳定。

zyj0311

出国吃考拉 发表于 2013-11-30 22:17
如果是投资的话如果资金不充足那就选UNIT，如果有米我觉得近CITY的APT不错。

其实物业也没那么吓人，比 ...

请问5年前租金是550吗？恐怕只有450.还要给中介8%。还有空租期吧，就算每年两周不算多吧。这样年收入21520.
前几年贷款利率是8.5%吧。LZ贷款利息每年要32640吧。
LZ每年还有杂费520*12=6240（还没算5年中修理更换损坏部件和刷墙换地毯的费用）

这样前几年每年亏17360
5年亏86800.

当然LZ房租可能每年有涨。但别忘了20%首付96000资金成本我还没计算呢（每年有近5000的资金成本）

LZ48万买房，加印花税和律师费等综合成本在51万左右。如果卖60万，出去中介费和其他杂费净收入58.7万，净收入77000万。

这样5年下来LZ总亏损9800（77000-86800）

这样的计算让我都觉得很可怕。房价涨了25%房主还亏钱。如果今后五年房价只涨10%那亏损的窟窿谁来填？

出国吃考拉

zyj0311 发表于 2013-12-1 00:11
请问5年前租金是550吗？恐怕只有450.还要给中介8%。还有空租期吧，就算每年两周不算多吧。这样年收入2152 ...

哦。没找中介，自己租朋友了。当年租金低点，不过物业也低，950。当年贷款利率是7点几，贷了30万，浮动，本息全还是1700左右。杂费是咋算出来的？水龙头修过几次，大的修理没有。没有印花税。

zyj0311

出国吃考拉 发表于 2013-12-1 00:16
哦。没找中介，自己租朋友了。当年贷款利率是7点几。杂费是咋算出来的？没有印花税。  ...

杂费是物业，水，康嫂合计每月520.
为何没银花税呢？

出国吃考拉

zyj0311 发表于 2013-12-1 00:20
杂费是物业，水，康嫂合计每月520.
为何没银花税呢？

当年50万以下二手房没有印花税。哦对是首次置业。5年前杂费大概440，和每周的租金还是差不多。

出国吃考拉

zyj0311 发表于 2013-12-1 00:11
请问5年前租金是550吗？恐怕只有450.还要给中介8%。还有空租期吧，就算每年两周不算多吧。这样年收入2152 ...

其实买的时候是自住房，头三年是自己住，钱就没算那么细，现在想想，当时租的话大概每年贴个3000。后两年才租给朋友，记得比较清楚，所以用的数据都是现在的。房租涨了，利息低了，所以现金流变正了，和之前三年的抵销一下基本没贴钱。哦对了资金成本大概是4万吧，算下来还是赚的

hotisland

出国吃考拉 发表于 2013-12-1 01:07
其实买的时候是自住房，头三年是自己住，钱就没算那么细，现在想想，当时租的话大概每年贴个3000。后两年 ...

我觉得你不是完全理解39楼的算法，12万的增值并不是你想像的那么理想。

你说前3年和在外面租房比会损失3000一年，就是说一个月亏250而已，对此我表示怀疑。假设5年前租类似的公寓要450一个月，这和你付的利息已经相当了，而你所交的apt的各种杂费都大大超出250这个数。姑且算你只亏3000一年，3年下来差不多一万了。再算上你首期付18万的资金成本，也就是说你如果不把这18万买房，可以投资其他东西，就算放定期存款，一年也要赚1万利息。所以资金成本五年下来也是5万左右 。

你如果现在卖房，或许得到比39算的收益多一些，就说净利8万5吧，扣去上面的6万成本，你觉得这个收益不吗？别提你还承担了5年风险，外加管理出租房付出的精力。你租给朋友只是运气而已，以后租给陌生人不能保证那么顺利，至少每次换房客的空房期就够你费心了。

出国吃考拉

hotisland 发表于 2013-12-1 01:37
我觉得你不是完全理解39楼的算法，12万的增值并不是你想像的那么理想。

你说前3年和在外面租房比会损失3 ...

等房子卖了我再按投资和自住两种算法算一下，现在掺合一起有点乱。到时候请多指教

wucxzx

出国吃考拉 发表于 2013-12-1 03:10
等房子卖了我再按投资和自住两种算法算一下，现在掺合一起有点乱。到时候请多指教  ...

好好算一下。朋友2000年买apartment28万带游泳池，2002年卖35万。你看起来赚7万，其实不是这么算的。当年有印花税 + 中介费用 + 律师费 + mortgage。只算这些支出的话，他赚到1.6万。他没算维护成本，我估计一年得4000，当然也没把自己免去的租房费用算进去，不知2000年租金是多少。由于是自住，不用交税。因为你的房子是投资房，你的收益是要上税的，我不是学经济的，不知道算法。想说的是，不要看你房子前后差价就以为那是你的收益。买的没有卖的精，真正赚钱的是地产商，银行。在正常发展的社会，房子从来都不是什么好的投资产品，时间长，收益低。

出国吃考拉

hotisland 发表于 2013-12-1 01:37
我觉得你不是完全理解39楼的算法，12万的增值并不是你想像的那么理想。

你说前3年和在外面租房比会损失3 ...

等房子卖了我再按投资和自住两种算法算一下，现在掺合一起有点乱。到时候请多指教

出国吃考拉

wucxzx 发表于 2013-12-1 07:31
好好算一下。朋友2000年买apartment28万带游泳池，2002年卖35万。你看起来赚7万，其实不是这么算的。当年 ...

我的是自住房啊！只是因为朋友需要所以租了一年多，现在家里要用钱所以准备卖掉。哎呀越说越复杂啦。如果是投资房还是长期持有比较好。房子回报确实不高，但是风险也低，别的投资渠道咱也不懂

zyj0311

房产投资是长期的投资。现状看5年内基本都是倒贴钱（即时加上房产增值）。5年后开始有正收入补前5年的窟窿。10年后增值加速（因为租金和房产价值几何级数增长）。现在30岁的人买投资房。到50-60岁时就可以硕果蕾蕾了。当你满头银发收获大笔金钱时，回首20多年的艰苦历程。算算每年交给政府的income tax和最后要交的CGT).你不觉的给政府的太多，拿到手的太少了吗？你不觉得我们失去的青春是这些金钱没法买回来的吗？

emma2013

出国吃考拉 发表于 2013-12-1 01:07
其实买的时候是自住房，头三年是自己住，钱就没算那么细，现在想想，当时租的话大概每年贴个3000。后两年 ...

自住房如果出租的话，不是有个6年规则吗？出租6年后要把政府当时首套房补助的钱都收回去吧？不太懂啊

emma2013

看到大家的说法，也就是说买apartment无论是自住或投资都是亏钱的？

zyj0311

emma2013 发表于 2013-12-1 10:01
看到大家的说法，也就是说买apartment无论是自住或投资都是亏钱的？

只是前5年亏钱，吃苦在前，享受在后吗。嘿嘿

自助房没法算。

emma2013

zyj0311 发表于 2013-12-1 10:05
只是前5年亏钱，吃苦在前，享受在后吗。嘿嘿  

自助房没法算。

呵呵，前5年亏，以后赚还是赚的多

meijosh

学习

meteordust

出国吃考拉 发表于 2013-12-1 09:37
我的是自住房啊！只是因为朋友需要所以租了一年多，现在家里要用钱所以准备卖掉。哎呀越说越复杂啦。如果 ...

人楼主问的是买公寓做投资房的情况，你这自住房的出来得瑟不是捣乱吗？还好几轮下来把你的话套出来了，否则你不就是一大忽悠吗？

一会儿自住，一会儿又租给朋友，没有中介的费用，维护也不费心，也没空房期。你不用算你的收益了，算出来了也没任何参考价值啊。

不过就算对楼主没任何参考价值，对别人或许有哦，不嫌麻烦你就算算吧，大家一块儿看看乐乐哈～

sess

最近也在纠结投资房的问题

出国吃考拉

meteordust 发表于 2013-12-1 10:45
人楼主问的是买公寓做投资房的情况，你这自住房的出来得瑟不是捣乱吗？还好几轮下来把你的话套出来了，否 ...

我就是说说我的情况让大伙参考下，真实的数据才有价值。我的租金和支出就是那么多。维护确实没花多少钱。中介也不是必须有，自己找房客的很多。到底赚到钱没有可以套自己的情况去算。

本来买的时候就是自住房，如果是纯投资会有不一样的操作，只是机缘巧合租给朋友住过一阵，重点是数据。个人情况都不一样，不能以偏概全。如果大家看了觉得有点启发那我很高兴，如果觉得没用就一笑而过喽~~~

jingliushanny

6138932

几年前买了公寓投资房，也没见赚钱呢，坐等升值咯

baile999

hotisland 发表于 2013-12-1 01:37
我觉得你不是完全理解39楼的算法，12万的增值并不是你想像的那么理想。

你说前3年和在外面租房比会损失3 ...

你忘了算每年退税的收益了，买apartment最大的优势就在这儿呢。况且他是自己租，没找中介，租多少钱，空租期多少他自己随便编，只要不离谱，没人会查。这种情况下他可以每年退回的税６０００起。