买大地破房改建多幢的一点疑问

BIGBHP

墨尔本大伟 发表于 2013-11-25 18:37
pm 我你的联系方式， 指正下。
是个小开发商给我的。

联系方式已发请查收。

BIGBHP

chenyunsun 发表于 2013-11-25 21:43
可以賣樓花。

楼花卖不掉可真就砸手里了。

karaoke_oz

清咖一杯

vcdenton 发表于 2013-11-25 22:25
assuming
u borrowed 80% when u purchased 房子加地 so 80% of $400000=$320000 borrowed from the bank ...

I don't think you can get 5% interest for construction loan.

ozcg

mark下。。。。。。。

vcdenton

清咖一杯 发表于 2013-11-26 00:49
I don't think you can get 5% interest for construction loan.

yeah i know
just trying to make a optimistic calculation for him/her.....

report

小心GST

笨鸟飞飞

vcdenton 发表于 2013-11-25 21:53
well actually have u calculated how much CASH u put in?

买房时20%首付，其余贷款，盖房时全额贷款。申请用了三万左右现金吧，这样算起来，一共用了十万出头的现金。

李十三

BIGBHP 发表于 2013-11-25 23:38
楼花卖不掉可真就砸手里了。

樓花賣不掉，就不要動工。原樣賣出或者，或者繼續持有。

lucyliu8472

能造3栋房的，在melb，起码要地800平或近800，哪里有20万能买800平的地在melb？？

李十三

笨鸟飞飞 发表于 2013-11-26 11:32
买房时20%首付，其余贷款，盖房时全额贷款。申请用了三万左右现金吧，这样算起来，一共用了十万出头的现 ...

這樣算來，資金倒是不算太大。

李十三

report 发表于 2013-11-26 02:06
小心GST

註冊gst就可以退回付出的gst.

李十三

vcdenton 发表于 2013-11-25 22:25
assuming
u borrowed 80% when u purchased 房子加地 so 80% of $400000=$320000 borrowed from the bank ...

所以關鍵就是能貸到多少款。

lydiaqq1985

墨尔本大伟 发表于 2013-11-23 23:03
我有个profit calculation template...
  
要考虑一些别的因素。

可以给我看看吗，谢谢

lydiaqq1985

笨鸟飞飞 发表于 2013-11-26 10:32
买房时20%首付，其余贷款，盖房时全额贷款。申请用了三万左右现金吧，这样算起来，一共用了十万出头的现 ...

你卖了吗？
是卖新造的那个还是把新的旧的一起卖了？
谢谢

nis

builder笑了

vcdenton

笨鸟飞飞 发表于 2013-11-26 11:32
买房时20%首付，其余贷款，盖房时全额贷款。申请用了三万左右现金吧，这样算起来，一共用了十万出头的现 ...

So 20 percent deposit for the block is $80000

Assuming u used ur own cash to pay Stamp duty conveyancing cost roughly around $20000

U mentioned that ur designing plus other professional fees is around $30000

U forgot to include ur mortgage interest payment,
Total mortgage is $300000 for the block plus $400000 building cost( u mentioned u borrowed it all)
Assuming interest rate of 5% (which is low), Your interest payment is around $35000 and that will be from ur own cash

In total u contributed around 165000 of ur cash into the deal and then u end up with $20000 after the sale of all the properties
Therefore ur real profit is around $35000
Right?

笨鸟飞飞

lydiaqq1985 发表于 2013-11-26 11:54
你卖了吗？
是卖新造的那个还是把新的旧的一起卖了？
谢谢

我现在住刚盖的新房，前面的旧房出租了。有人建议把新房出租，那样可以有很多折旧。但是不想看着新房给别人住啊，就损失点折旧，自己享受了。

lydiaqq1985

vcdenton 发表于 2013-11-26 12:44
So 20 percent deposit for the block is $80000

Assuming u used ur own cash to pay Stamp duty conve ...

should be
1M-0.8M-20K-30K-35K=115k
11.5万

笨鸟飞飞

vcdenton 发表于 2013-11-26 12:44
So 20 percent deposit for the block is $80000

Assuming u used ur own cash to pay Stamp duty conve ...

买的大地旧房是自己住的呀，所以这个贷款利息不好算一起吧。要算利息成本，只能算盖房贷款的利息，那个我说过，是在房子盖好交钥匙的时候，利息才会全部算上。如果是投资的，一般会在房子还没盖的时候就开始卖了，等到交房的时候，需要付全额利息的时候，房子基本已经卖了。所以，我没有把利息考虑进成本里。

这种留着旧房，在后面盖的，旧房的价值可以充分利用。如果不是自己住，可以在申请和盖房期间出租，用租金抵利息。

如果全部推倒，那样投资比较大。不过这样整块地上盖三四个一样的房子，建房成本会比后院盖一个房子的要低。像我自己的房子盖了快40万，如果是批量的盖，每栋房子会低于35万。

BIGBHP

chenyunsun 发表于 2013-11-26 12:39
樓花賣不掉，就不要動工。原樣賣出或者，或者繼續持有。

你付利息？

李十三

BIGBHP 发表于 2013-11-26 17:28
你付利息？

貸款當然付利息。

BIGBHP

chenyunsun 发表于 2013-11-26 20:57
貸款當然付利息。

没干过开发这活是吧？

BIGBHP

chenyunsun 发表于 2013-11-26 21:42
做過

现在还干吗？

BIGBHP

chenyunsun 发表于 2013-11-26 21:47
目前沒有項目。

好吧，祝你新项目早日上马。

疯狂小石头

笨鸟飞飞 发表于 2013-11-25 22:54
申请费设计费这些是要现金的，大概两三万吧。在后院盖房的成本也比较高。光盖房，两层的，总面积250平，就 ...

怎么会这么贵，悉尼吗？

抢被子的小盆友

我也是在犹豫啊，到底是留着旧房，还是推到多盖点。哪种利益最大化？综合时间，成本等

另外，区域选择也头痛。我在墨尔本，举点实际的例子吧。东边大家都说好，我也知道，问题是一块大地1000 平的都超1M了，资金不够啊。要在西区，1区最后一战700平左右含一破房才30多万，价位很适合我这样预算有限的。

毛巴马主席

抢被子的小盆友 发表于 2013-11-28 11:04
我也是在犹豫啊，到底是留着旧房，还是推到多盖点。哪种利益最大化？综合时间，成本等

另外，区域选择也头 ...

还是好区大地好，西区，虽然30万700多，过几年还是那样，甚至跌价，好区，可能过几年还有赚。

笨鸟飞飞

疯狂小石头 发表于 2013-11-27 20:55
怎么会这么贵，悉尼吗？

墨尔本。盖房成本是不低啊，合同上写的35万，但实际花费一般都会超过。40万能盖出来就是好运气了。那种批量盖房的成本会低些，用料也要便宜些。比如我自己盖的新房，屋顶是2.7米的，批量盖的townhouse绝对不会有这么高的顶，一般就2米的顶。屋顶高，自然成本就贵些。还有自己用的双层玻璃，地毯也是比较好的，隔热层比较厚等等，这些批量的townhouse都是怎样省钱怎样弄的。

疯狂小石头

笨鸟飞飞 发表于 2013-11-28 12:05
墨尔本。盖房成本是不低啊，合同上写的35万，但实际花费一般都会超过。40万能盖出来就是好运气了。那种批 ...

原来是这样，谢谢你帮我解释！
批量建造的townhouse质量真是不敢恭维！