其實折舊不一定有利。

rebeccamy222

mark

李十三

tm_mingtan 发表于 2013-11-1 13:48
收入是要到一定程度才有可以贷款，年收入低于18000就不要想投资房产了，就算是正现金流的房产银行也不会 ...

如果有還清的自住房，銀行貸款嗎？

股票貸款利率高。

槓桿投資房產爲什麽要有一定應稅收入才有意義呢？

宁静而致远

学习了

alvin.y

chenyunsun 发表于 2013-11-1 18:01
時間成本是需要考慮的。我只是說不一定有利，並不是說折舊一定不好。

如果一個人四五十歲，自住房已經還 ...

反正折旧有没有利，每个投资者都有一本账。
总体而言，绝大多数都是有利的。

tm_mingtan

chenyunsun 发表于 2013-11-1 18:08
如果有還清的自住房，銀行貸款嗎？

股票貸款利率高。

这个杠杆投资房首先要看是positive geared还是negative geared, 首先低于18200的收入negative geared 就没意义了，因为本来收入就在免税限额内，再负扣税也没有意义了，positive geared的话盈利部分要算入收入，如果导致收入超出免税限额，那就自然折旧就可以减少Taxable Income, 19%的税率，即使以后22.5%CGT, 通过负扣税拿回来的钱，重新投资的Compound Interest，就按固存4%算，超过2年后总盈利也会大于22.5%。
就比如主楼提出的例子: 例如，如果沒有申報過折舊的物業，總成本是100萬，賣出140萬，增值額是40萬。減半以後是20萬。
如果投資過程中累積申報了20萬折舊，那麼成本就變成80萬，增值額是60萬。減半以後是30萬。
增值額多了10萬。適用45%稅率，多交cgt $45000.
如果投資期間邊際稅率是19%，那麼由於折舊得到的退稅是$38000.
CGT 45000大于折旧退税38000，但是折旧退税的38000是买房子后每年逐步得到税务收入，而CGT则是卖房子的时候才会有的税务支出，比如说从买到卖之间持有10年，每年3800的退税都过再投资，只要投资回报率高于3%，10年后的复利收益也有6870，也会超过最后的所需要付的CGT 45000。
负扣税有利是是基于Inflation,就是今天的1块钱要比明天的1块钱，所以就等于是现在向政府借钱，然后等未来卖房子的时候再还回去，但是你不卖就不需要还，而且这个提前借的钱不用每年交利息用于再投资，带来的复利收入则会相当可观。

emily-dd

学习了

liangpi1234

很好的讨论帖。家具电器等也可以折旧吧，卖房的时候家具（沙发，桌椅之类）不用计算在房子价值里面吧。t

逍遥自在

请问，能不能在某些年申报折旧（例如年收入高的时候），而在可税收入低的年份不申报折旧呢？

维尼熊的小毛衣

逍遥自在 发表于 2013-11-5 10:16
请问，能不能在某些年申报折旧（例如年收入高的时候），而在可税收入低的年份不申报折旧呢？ ...

哪有那么好的事, 第一年折旧第二年就不折旧, 除非write off了

wander518

Hillwang

大家觉得折旧是随便玩的吗？今年想折就折，明年不想折就算了，ATO虽然笨，但相关条例可是一刀切的。

scorpionzn

tm_mingtan 发表于 2013-11-1 18:50
这个杠杆投资房首先要看是positive geared还是negative geared, 首先低于18200的收入negative geared 就 ...

分析的非常明白，谢谢

lennon

多谢楼主，
请教下，我有个投资房，持有了2年了，涨了大约5万，明年我打算辞职去读PHD, 所以明年我没有工作，没有收入，那么这5万，我是不是只要报2.5万的收入，然后只要交一点点税？
还有phd的大约2万一年的奖学金需要当做收入报税么？
多谢

李十三

tm_mingtan 发表于 2013-11-1 18:50
这个杠杆投资房首先要看是positive geared还是negative geared, 首先低于18200的收入negative geared 就 ...

那就自然折旧就可以减少Taxable Income, 19%的税率，即使以后22.5%CGT, 通过负扣税拿回来的钱，重新投资的Compound Interest，就按固存4%算，超过2年后总盈利也会大于22.5%。

19元，4%的利率，兩年達不到22.5元。4年多才到22.5元。

李十三

lennon 发表于 2013-11-6 12:13
多谢楼主，
请教下，我有个投资房，持有了2年了，涨了大约5万，明年我打算辞职去读PHD, 所以明年我没有工作 ...

你明年要賣嗎？要賣出那年（財政年度）才計算資產增值。如果增值額是5萬，那麼可以按2.5萬上稅。獎學金不清楚。

lennon

chenyunsun 发表于 2013-11-6 12:18
你明年要賣嗎？要賣出那年（財政年度）才計算資產增值。如果增值額是5萬，那麼可以按2.5萬上稅。獎學金不 ...

我也在考虑，怎样最合算，反正phd要读3年，反正三年内没收入得时候卖就成了，这样税交得最少哈，要么干脆就吞到退休了再卖，哈哈哈

jerryclark

如果投資過程中累積申報了20萬折舊，那麼成本就變成80萬，增值額是60萬。減半以後是30萬。
增值額多了10萬。適用45%稅率，多交cgt $45000.
如果投資期間邊際稅率是19%，那麼由於折舊得到的退稅是$38000.
這種情況就得不償失。

边际税率19%，也就是说年薪少于3万7，排除现金工的情况，有多少人收入3万7买投资房来做负扣税呢？

中等都是收入37.5的税率，算下来结果完全不一样。

LZ太扯了。太误导别人了

李十三

tm_mingtan 发表于 2013-11-1 18:50
这个杠杆投资房首先要看是positive geared还是negative geared, 首先低于18200的收入negative geared 就 ...

這裡說的槓桿，自有資金和投資額的比例，不是什麽 “positive geared还是negative geared”。

比如80%貸款，是1:5槓桿或者5倍槓桿。
如果沒有槓桿投資，20萬投資一年收益率10%，那麼收益2萬。
5倍槓桿投資，20萬投資100萬項目，年收益率10%，收益10萬。如果貸款利率5%，利息4萬。淨收益6萬。收益率變成30%

很多人說投資股票外匯等也可以使用金融槓桿，而且可以有更高倍數。但是，那些槓桿通常是短期借貸，年利率非常高。通常只能短期內捕捉差價獲利。對於大多數投資者來說，並不合適。

李十三

jerryclark 发表于 2013-11-6 12:46
边际税率19%，也就是说年薪少于3万7，排除现金工的情况，有多少人收入3万7买投资房来做负扣税呢？

中等 ...

人們投資房產不一定是爲了負扣稅。在我看來，根本不應該把負扣稅作為目的。負扣稅只是副產品。負扣稅的得益主要來自兩部份，第一，50%優惠；第二，時間價值。

年薪少於三萬七也可以投資房產，他們更不應該追求負扣稅。他們應該追求好的租金回報和升值。其實我認為所有投資人都應該追求這兩點。但是稅收政策把這個扭曲了，使一部份人追求負扣稅。從而房價被扭曲了。高收入者的持有成本降低了，更增加高收入者投資地產的優勢。

低收入者追求希望正現金流，但是可能市場情況不允許，可能無可奈何忍受頭一兩年的負現金流，期望往後實現正現金流。回到主題說的折舊，對於低收入者來說，就可以考慮不申報折舊。

誤導之說，從何而來？小眾的情況，就不能討論？

另外，有一些人，是聽了地產講座後，糊裡糊塗的就投資房地產了。他們很多東西都不明白。只是聽到說投資房好，可以退稅，有會升值。bla bla。我幫忙他們看清楚折舊有可能沒有好處，說不定就可以減少盲目的投資。這樣會使市場更健康。

tm_mingtan

chenyunsun 发表于 2013-11-6 12:14
那就自然折旧就可以减少Taxable Income, 19%的税率，即使以后22.5%CGT, 通过负扣税拿回来的钱，重新投资 ...

应该是4年，原来算是的10%的2年，4% 的4年。打错了。

liuliang1958

http://ato.gov.au/General/Proper ... 89_58565#P789_58565
官网谈到CGT。摘录：
A capital gain, or capital loss, is the difference between what it cost you to obtain, maintain and improve the property (the cost base), and what you receive when you dispose of it. Amounts that you have claimed as a tax deduction, or that you can claim, are excluded from the property's cost base.
从这里看，折旧不退白不退，因为它和卖房时交税无关。

李十三

liuliang1958 发表于 2013-11-6 13:23
http://ato.gov.au/General/Property/Residential-rental-properties/Selling-a-rental-property/?anchor=P ...

折舊減少cost base。我對此比較有信心。論壇裡面很多人和我一樣的觀點。你不妨問稅局或者會計師。

rickinclayton

楼主真是瞎操心加扯蛋。
首先，个人的边际税率不太可能有剧烈的变化，而且37000以上的收入就保证了不会亏。
第二，资金有时间价值，这个你懂吗？
第三，不是所有房产都是增值的，如果卖亏或平了，就更能体现折旧的优势。

tvc889

lennon 发表于 2013-11-6 12:13
多谢楼主，
请教下，我有个投资房，持有了2年了，涨了大约5万，明年我打算辞职去读PHD, 所以明年我没有工作 ...

Do I have to declare my scholarship to the Australian Tax Office?

Your scholarship, bursary, educational allowance or educational assistance is exempt from income tax under ss 51-10 and 51-35 of the Income Tax Assessment Act 1997 if:
- you are a full-time student at a school, college or university; and
- the scholarship is provided principally for educational purposes; and
- you are not required to become, or continue to be, an employee of the entity or authority; and
- you are not required to enter into, or continue to be a party to, a contract with the entity or authority that is wholly or principally for your labour.

If you are studying part time, you may be liable to pay tax on your scholarship.

Please visit the Australian Taxation Office website to assess if your scholarship is taxable.
There is also an online tool available which aids in identifying if your scholarship is taxable.

http://calculators.ato.gov.au/sc ... rship.XR4&go=ok

liuliang1958

chenyunsun 发表于 2013-11-6 12:29
折舊減少cost base。我對此比較有信心。論壇裡面很多人和我一樣的觀點。你不妨問稅局或者會計師。 ...

其实我很欢迎这样的言论，这就不一定好，这样房价就不会太高了。

你claim不claim depreciation 结果没有区别。ATO 如此说。

ATO和本人都很欢迎多上税的人，不喜欢逃税的人。

李十三

rickinclayton 发表于 2013-11-6 13:31
楼主真是瞎操心加扯蛋。
首先，个人的边际税率不太可能有剧烈的变化，而且37000以上的收入就保证了不会亏。 ...

“首先，个人的边际税率不太可能有剧烈的变化，而且37000以上的收入就保证了不会亏。”

如果當年有資產增值項目，稅率很有可能有大變化。如果失業，或者退休，稅率也可能大變化。

“第二，资金有时间价值，这个你懂吗？”
懂。這是最基本的。在這個情況，我認為時間價值影響不大。最顯著的效果是50%的優惠。

“第三，不是所有房产都是增值的，如果卖亏或平了，就更能体现折旧的优势。”
這樣。總的效果來說，就是每年投資虧損一些，從而使你每年少交稅了。有沒有好處大家仔細想想。 要達到這種效果，叫僱主給你減薪或者你減少工作時數都可以達到。

鱼羊鲜

越辩越明

daya0710

不懂,学习了

timefly

好帖，顶 但是不明白，为什么投资房hold的时间越长越好？折旧不是在最初几年就最大抵税了么，而且超过一年CGT就有50% credit, 所以在3-5粘收益最高的时候出售应该是最佳投资啊？

liuliang1958

timefly 发表于 2013-11-8 10:43
好帖，顶 但是不明白，为什么投资房hold的时间越长越好？折旧不是在最初几年就最大抵税了么，而且 ...

你说的对，很多投资者以7年为周期，以前是这样的，现在就不知道了。
新房的折旧是投资者看中的重要部分。