光脚问楼花怎么了？

忽然一悠

江南一梦 发表于 2013-9-11 16:41
每次看到说什么楼花价格把以后几年的涨幅都算进去的话就觉得。。。完全看你在哪买的好吧，我买了两个楼花都 ...

每年都涨是怎么算的呢？

terrysu

天涯浪客 发表于 2013-9-11 06:14
请问你说这个和楼花有什么联系呢？我认为从总价上考虑，楼花比同区相同类型二手房贵很多，绝对不是差不多 ...

或许我没说明白我的观点，我的意思是说，总价相当的二手房和楼花，不一定是一个区内的；另一个我强调的是，现金流，而不是涨幅大小；有能力就去选择涨幅大，升值空间大的，没有足够经济实力，就选次一些的，我没有否认二手房不好，也不否认你说的同一个区二手房涨幅比新房高。所以，跟你的观点不冲突，你侧重于同一个区比较，我考虑是同一个钱袋子，要怎么处理。

zzy123

terrysu 发表于 2013-9-11 20:49
或许我没说明白我的观点，我的意思是说，总价相当的二手房和楼花，不一定是一个区内的；另一个我强调的是 ...

有道理。

liuliang1958

其实有一点不知大家注意到否：

不交税的人得不到负扣税的好处一般不买新房投资，道理很明显，但是不交税毕竟不是什么光明正大的事，所以常常隐去不说，就直接说楼花不好。

投资楼花的绝大部分是为了负扣税。有了负扣税，拥有新房几乎不需要资本的投入，也就是说不花钱就有可能得到capital Gain，何乐不为？

zzy123

liuliang1958 发表于 2013-9-12 09:43
其实有一点不知大家注意到否：

不交税的人得不到负扣税的好处一般不买新房投资，道理很明显，但是不交税毕 ...

不交税的人怎么贷款啊？ 不报收入，银行给批贷款吗？

gracehyh

zzy123 发表于 2013-9-12 11:41
不交税的人怎么贷款啊？ 不报收入，银行给批贷款吗？

大量现金首付？或者做海外收入？

baiyun

别欺负光脚。

lingyang

liuliang1958 发表于 2013-9-12 09:43
其实有一点不知大家注意到否：

不交税的人得不到负扣税的好处一般不买新房投资，道理很明显，但是不交税毕 ...

??有一个疑问
付扣税不还是亏吗？怎么成不花钱了。

luluau

liuliang1958 发表于 2013-9-12 09:43
其实有一点不知大家注意到否：

不交税的人得不到负扣税的好处一般不买新房投资，道理很明显，但是不交税毕 ...

付扣税 就不交钱了？　这是谁跟你说的，　还是你来故意误导大家。　说说你的税率吧。　３８％，还是４６％　那批的？ 剩下的损失不是成本？

墨尔本的楼花，往前3年买的，往后3年买的， 10之内能有"Capitial gain"的都是凤毛麟角。  有点理智的墨尔本的都不买楼花，被你这么一说这些人都不缴税了？

再说，你那些NG， 将来卖房子的时候，都要再计算回来的。 吃了吐而已。  

liuliang1958

luluau 发表于 2013-9-12 11:57
付扣税 就不交钱了？　这是谁跟你说的，　还是你来故意误导大家。　说说你的税率吧。　３８％，还是４６ ...

负扣税后还真可以做到不交钱了，主要的原因是Depreciation这个产生的效应。让你的会计师帮你算算就知道了。

“你那些NG， 将来卖房子的时候，都要再计算回来的。 吃了吐而已”，这个说法有问题！同样问你的会计师，这样就不会认为我误导你了。

有一点你要相信，那就是这里是市场经济，大家做事情也都是自愿的。这么多人买楼花，要问一问是不是他们都很傻。

还是那句话，楼花是个投资的产品之一，适合于某些人而不是所有人。而这些某些人的一个很大的共同点就是他们可以使用Negative Gearing。

luluau

liuliang1958 发表于 2013-9-12 12:59
负扣税后还真可以做到不交钱了，主要的原因是Depreciation这个产生的效应。让你的会计师帮你算算就知道了 ...

我会计师说了， 这个Depreciation 将来卖房子 折算在capital gain里面的。  所以说是吃了吐。

我会计师说了， 卖房子的时候， 如果有capital gain ， 都算在那年的收入里面缴税。  看来你说的那些NG们只能在失业或者退休之后，卖投资房了。

再说，我反对的是 你的话里面暗示的：反对楼花，　是因为这些人不缴税。　　我告诉你，这是胡说，这５年之内墨尔本市场的楼花都很少有投资价值的。　墨尔本不买楼花，是理智。　而不是不缴税。　

liuliang1958

luluau 发表于 2013-9-12 13:12
我会计师说了， 这个Depreciation 将来卖房子 折算在capital gain里面的。  所以说是吃了吐。

我会计师 ...

1、“这个Depreciation 将来卖房子 折算在capital gain里面的”一定不对。你不信我没招。
2、 “如果有capital gain ， 都算在那年的收入里面缴税”是正确的，所以“在失业或者退休之后，卖投资房”在税务上是对的。

“墨尔本不买楼花，是理智”，这话在你知道了5年来的市场情况下说，好像很对。放到悉尼好像又不对了。
老兄对墨尔本未来5年的地产如何看？

老婆是CPA

看来大家的会计师都不行啊

cjc

对呀，同区相比，楼花比现房贵好多。一个同学夫妻俩买了canterbury 50大几万的楼花，脑子彻底瓦特了。。。

KKei

liuliang1958 发表于 2013-9-12 13:24
1、“这个Depreciation 将来卖房子 折算在capital gain里面的”一定不对。你不信我没招。
2、 “如果有ca ...

1是对.要add back into cost base. 但是你拿了50% CGT discount. 所以实际吐出来的比收进的税惠要少.就是赚了.(假设你的marginal rate在亏损那年和cgt event那年是一致的话). 但是自主转投资可有6 year exempt rule. 所以"有可能" cgt 一毛不付还能赚折旧带来的税惠. 但是有些先决条件.

其实看足迹上大把找bank 做home loan 的就知道大多数人税务/财务/金融知识都很average拉.

liuliang1958

It is never wrong to say you need to take the depreciated value back on to the cost base,  But in reality, you don't actually have to.  It is useful to get a private ruling that you accountant can also help.  at the mean time, check http://somersoft.com/forums/archive/index.php/t-17080.html

zzy123

买house 还是买楼花，我看是各有各的好处，适用于不同人群，或不同目的。为什么大家长期争论这个问题呢，就是因为这两个市场很难说哪个更好。两个市场都长期存在就说明了这一点。没有哪个市场就是绝对的好。如果是那样，另一个市场就完全消失了。

liuliang1958

zzy123 发表于 2013-9-12 16:04
买house 还是买楼花，我看是各有各的好处，适用于不同人群，或不同目的。为什么大家长期争论这个问题呢，就 ...

对！

pellet_tt

我觉得 楼花不是不能买 不过 不一定适合所有的人而已

ruibo_yang

天涯浪客 发表于 2013-9-10 15:43
“首付太少而不得不买楼花”这句话很有意思的，也是现在楼花的一个卖点之一。

我想问一下：房价的高低和 ...

说得有一定道理，但是没有考虑到现金流的因素，很多买楼花的都是刚刚大学毕业步入职场没几年的，时间因素也是大家考虑的一点。

说个真实现象，前两年身边同批毕业的同学，都有pr，都有工作（职场新人），几乎全部都买的楼花，原因各种各样，但是有几点比较普遍，一是刚工作没几年手上攒不了几万块，而且因为是首次购置自住房，全职工作时间不够长，跟银行申请90%贷款比较难（我知道投资房可以100%贷款）。二是很多年轻人不想一开始工作就立刻给自己背上那么大的贷款压力，如果能hold住一套房产，并且有两年的缓冲期，这段时间可以用来更加轻松地在工作上积累经验并且逐渐稳定下来。三是apt这种生活方式更加适合生活节奏快的年轻人，楼花在位置和朝向上有相对较多的选择，这或许也是一个小原因。

其实，一个东西既然没有被市场自然淘汰而一直存在，那么一定有某种存在的道理。楼花的风险是肯定要高于二手房的，这是显而易见的，但是如果真的达到了10个买家9个被坑的程度，那么在信息如此透明的今天，这种东西自然会因为无人问津而被自然淘汰。

我的意思并不是说楼花好，只是想说如果做足功课的话，它也并非好多人说得那么得恐怖，至少在足迹上它是被过度妖魔化了。

本人绝对不是中介，也不是兼职卖楼花的，只是站在奔三一代的角度上说个观点而已。

wander518

要是俺问楼花可能也注册个马甲。。。足迹常驻ID就那么多，悉尼华人圈就那么大。。。

Hotpot

wander518 发表于 2013-9-15 00:04
要是俺问楼花可能也注册个马甲。。。足迹常驻ID就那么多，悉尼华人圈就那么大。。。 ...

我聊镂花就直接问，说我是中介就说，觉得我考虑镂花自寻死路也无所谓，各种类型得房屋都有自己得优缺点和适用人群，做自己得选择，赚自己的钱。

easy.moving

有需要就有市场