这种情况该不该买房

peterkensely

sunhaicheng 发表于 2013-6-14 17:10
你要注意澳洲的签证政策，如果要维持永居，每5年要住两年，16年以后如不回来居住，永居就没了，到时你就成 ...

即使没PR了，澳洲应该也鼓励外国人投资吧。

现在北京经常有一个墨尔本的开发商在北京做推介会，买墨尔本市中心公寓的楼花，针对的就是海外投资者。

peterkensely

lucyzest 发表于 2013-6-14 17:22
可不可以在国内贷款，然后买这里的房子？

应该可以，做资产抵押，资金转到澳洲投资澳洲房产，但是国内的按揭利率6&或更高，除非澳洲的房产能高过这个收益，另外还有汇率风险。

peterkensely

lucyzest 发表于 2013-6-14 17:11
LZ 买了可以空着，然后过来小住。度假房。呵呵。

我的领导 新西兰的公民

持续投资新西兰房产，一直在国内工作，房子一直让中介打理出租，他说年收益在20%左右，不知道是真是假。

peterkensely

另外我也来总结这下这段时间来论坛看帖子的心得，也希望大家一起交流。

1、投资房产的主要收益。

在澳洲一般投资房产有两部份收益：negative gearing 和 capital gain.  

1.1        negative gearing
一般来讲在大部分的房产投资模型中，持有房产的租金都低于银行利息以及各种持有成本的，也就是说持有一套房产是亏损的。但是由于澳洲特殊的税收政策，房产持有亏损可以作为个人支出减免个税，因此相当于是用这部分个税的钱作为房产的支出作为博取房产升值的成本。普遍地持有一套房产后，总的个人税收减少，但总的支出增加。这种现象对高收入者越有利，对在澳洲无收入者（如海外投资者）则不具该部分收益。

但是从时间维度来看，这个模型有很多变量：
        利率变化
        租金变化
        通货膨胀
       
（我下次看能能不能贴个表出来，呵呵，最近正在研究这些东西）

   对于很多负现金流的房产投资来说，如果租金的变化能够超越利率以及CPI的话还是存在变为正现金流的可能的。但是在一般的交易中，直接正现金流的房产投资应该是很少的，因为如果出现正现金流的投资接近这个投资的人会优化获得这个投资机会，同时正现金流的房产项目持有者也不会轻易卖出，除非破产或遇到流动性问题，因此在面向大部分普通投资者的房产项目中应该都是负现金流的。

但核心的问题是对大部分负现金流的投资者看说，他们的投资有转为正现金流的可能吗？一般多少年以后能转正？这种概率有多大？

sunhaicheng

peterkensely 发表于 2013-6-14 17:47
即使没PR了，澳洲应该也鼓励外国人投资吧。

现在北京经常有一个墨尔本的开发商在北京做推介会，买墨尔本 ...

但是规矩不一样吧?地产商在外面推介房地产可不管你买了房子以后的事情,你买了,以后就是你的事情了,人家房地产商收了钱可就不管了.

aiaiai

悉尼10万不大够

peterkensely

我们先来分析一下三个变量：
1．1.1 利率。 历史来看，银行的利率一般围绕经济周期呈周期性波动。下面是从RBA摘录的澳洲近年历史利率情况：




我们看3年期固定利率，HOUSING部分从2003年到2013年这20年间，大部分时间在6%-8%之间波动，08年金融危机的时候突然从
10%的高点下跌到6%附近、93年到08年间也从12%到6.5%附近、现在也维持在历史低点6%下方。如果排除掉特殊时期的特殊时点，我们在计算模型中可假定房贷利率在6%—8%之间。（谁有更长周期更多的利率历史数据也请贴出来）

Junko

严重关注

treebear2008

10万刀澳币并不是很大的数字，只能买unit投资然后出租。
人不在本地，打理起来相当的麻烦。空置、strata都是一堆麻烦事情。
而且还是要用挣的人民币来兑换澳币然后还款，不是很合适，望三思。

PS：要是回国不是澳洲税务居民，纳税也够你喝一壶的。

wTam

买。

有海外收入可以在HSBC 贷款，贷港币利息很低，但如果澳币大跌，卖掉房子不够还房贷。

sa_lad

peterkensely 发表于 2013-6-14 17:39
银行利息太低，国内的理财产品4%不到，国内房市现在有不太明朗，股市不敢去...

澳洲想的还是持有个20-30 ...

存澳洲的银行

West

分享一下我最近半年内的几套投资房：
悉尼地区

1•，Granville, 5房house, 680多平方house,42万多
租金650，房客付water

2. Wyoming, 5房house, 700多平方， 42万多
租金690

以上2套都是自己管理。都是dept housing付房租。

我朋友紧随我，48万买5房house,租680•
自己管理。

eyes188

国内绝大多数理财产品年化都大于4%；
贷款90%的话，利率会很高吧？你能正现金流么？
你manager吹牛吧？能20%？真的假的？
人不在当地，出租进程中一旦出问题确实麻烦，所以选房客得十分谨慎。

aboutblank

有这钱LZ在农村买块宅基地好了

iewallaby

sunhaicheng 发表于 2013-6-14 17:10
你要注意澳洲的签证政策，如果要维持永居，每5年要住两年，16年以后如不回来居住，永居就没了，到时你就成 ...

你的永居永远有效，只是你进出澳洲的签证没有5年一签那么方便而已

lovelybaby

人在国内在澳买房是可行的,我也是这样的,还买了两个房子. 一个租给DHA,几年了,虽然管理费贵些,但挺省事,租金收入也稳定,另一个去年买的,中介打理,这中介管理费高些,但管理得还不错,所以也算省事. 国内的收入证明在澳洲好几家银行都是可以贷款的. 所以我觉得问题不大,只是LZ资金稍少了点,可以买的房子价格不能太高. 报税按NON-RESIDENT报税,如果是负现金流也不需纳税的,所以问题不大. 这几年悉尼的房子还是升了不少了, 我的房子都升值了.

sunhaicheng

iewallaby 发表于 2013-6-15 22:33
你的永居永远有效，只是你进出澳洲的签证没有5年一签那么方便而已

那将来你就3个月回来一次吧

wxm611

West 发表于 2013-6-14 20:00
分享一下我最近半年内的几套投资房：
悉尼地区

请问自己管理的房子 是整租还是分租？

wxm611

eyes188 发表于 2013-6-15 00:36
国内绝大多数理财产品年化都大于4%；
贷款90%的话，利率会很高吧？你能正现金流么？
你manager吹牛吧？能20 ...

我猜测他经理的意思是：10万首付，买一个50万的房子，平均每年增值2万，这么个20%。也算合理吧？

hsqhugh

cangaru 发表于 2013-6-14 15:20
不如学多多哥在国内买房，跑赢通胀比澳洲快

特别是一线城市。

West

wxm611 发表于 2013-6-16 09:18
请问自己管理的房子 是整租还是分租？

整租

wxm611

West 发表于 2013-6-16 09:25
整租

那可真是厉害！我一直感觉能找到 50万的unit,整租到600就很好了。你居然把house都做到更高的回报率，可以传授下经验吗？

rebeccamy222

wxm611 发表于 2013-6-16 10:27
那可真是厉害！我一直感觉能找到 50万的unit,整租到600就很好了。你居然把house都做到更高的回报率，可以 ...

也想知道

Kathy_mm

West 发表于 2013-6-16 09:25
整租

也很好奇

iewallaby

sunhaicheng 发表于 2013-6-16 08:51
那将来你就3个月回来一次吧

我只是更正你说的永居没了的话，我也说了是进出澳洲不方便了。哈哈

peterkensely

hsqhugh 发表于 2013-6-16 09:22
特别是一线城市。

现在国内一线城市泡沫太严重，租金收益率3%不到，银行按揭利息一般在6%以上，更是入不敷出，完全博房价的上升，而且国家现在对投资房产越来越严厉，以后房产税，增值税，风险只会越来越高收益越来越少，不是好的投资方向个人觉得。

peterkensely

aboutblank 发表于 2013-6-15 02:38
有这钱LZ在农村买块宅基地好了

嗯，我家还有老的宅基地。


现在也在对这个政策密切关注。现在国家的政策是逐渐的宅基地可以自由买卖并进入城市建设用地市场交易，感觉宅基地应该有很大的上涨空间。


有兴趣的可以一起讨论。

妹妈妈

如果这边没有人帮你管理，建议不要买，不然会有很多麻烦。比如出租维修等等。

妹妈妈

人在国外租金的收入还要打掉一半的税。

peterkensely

wTam 发表于 2013-6-14 19:33
买。

有海外收入可以在HSBC 贷款，贷港币利息很低，但如果澳币大跌，卖掉房子不够还房贷。 ...

这是什么玩法？


以澳币付首付，然后锁定的贷款全额根据贷款的时间换算成港币，然后还港币？


中间跨越澳币，港币，人民币三种货币，汇率不好控制，好复杂啊。