Wolli Creek一房apartment楼花投资求评估

sydney1br

AUSTRALAND的楼花买来完全没风险，质量很好，但我记得这栋楼很贵，１房加车位最便宜的是４９５K

adslrhis

zhangmh007 发表于 2013-3-4 23:39
然后房租 能收到目前450左右
3年后 不咋涨的话  正好房租cover任何一切费用    而且目前这个价位的房子  ...

450肯定不够,至少得500

adslrhis

为什么我个人感觉WOLLI CREEK的新房被高估了呢?
总之我觉的那边的房子现在卖的太贵..涨的空间我觉的不是很大.

zhangmh007

adslrhis 发表于 2013-3-5 20:54
为什么我个人感觉WOLLI CREEK的新房被高估了呢?
总之我觉的那边的房子现在卖的太贵..涨的空间我觉的不是很 ...

一房40万还可以吧

zhangmh007

adslrhis 发表于 2013-3-5 20:51
450肯定不够,至少得500

你看我大概给你算一下啊！
320k 的贷款，interest only 6%的话 一星期$370
strata $600的话 咱算47一星期
最后还有个水费
450目前的租金 保守估计三年不涨的话也差不多cover了啊

丁丁妈妈

adslrhis 发表于 2013-3-5 20:54
为什么我个人感觉WOLLI CREEK的新房被高估了呢?
总之我觉的那边的房子现在卖的太贵..涨的空间我觉的不是很 ...

大家都买那里的楼花，当然价格就上去了，开放商还要表现出一期比一期价格高的假象，市场上以后集体抛出去，会涨多少？价格永远围绕价值波动的，没有一直涨的事~现在的房价这么高，已经背离实际价值了

zhangmh007

丁丁妈妈 发表于 2013-3-6 14:06
大家都买那里的楼花，当然价格就上去了，开放商还要表现出一期比一期价格高的假象，市场上以后集体抛出去 ...

欢迎批评的声音

mxgong

丁丁妈妈 发表于 2013-3-6 14:06
大家都买那里的楼花，当然价格就上去了，开放商还要表现出一期比一期价格高的假象，市场上以后集体抛出去 ...

为什么要集体抛？ 什么情况下市场会有那么多人同时抛？

AUSTRALAND 在那里从2005年开始已经卖了好几期了，没见过集体抛现象。

lobsters

丁丁妈妈 发表于 2013-3-6 14:06
大家都买那里的楼花，当然价格就上去了，开放商还要表现出一期比一期价格高的假象，市场上以后集体抛出去 ...

中国大款钱多人傻呀，zetland我觉得65万2房就很贵了，现在还不是都卖到75万？中国海外投资不懂这里的情况，一般是领着吃顿龙虾就能搞定，自己还觉得便宜呢

lwzdew

lobsters 发表于 2013-3-6 15:19
中国大款钱多人傻呀，zetland我觉得65万2房就很贵了，现在还不是都卖到75万？中国海外投资不懂这里的情况 ...

现在卖到75万也就是指售价75万哦
不是价值75万，我看最多值个61,62万吧，其他钱都在中间环节
要看清一个楼花真正的价值，就要看它的2手转卖价格。
一般以5年新的同批楼花二手卖价最能代表其真正价值。

goldonebowl

settle时间太长，不喜欢。。。 这个时间里面20%的房款现金全部套牢

lobsters

lwzdew 发表于 2013-3-6 16:27
现在卖到75万也就是指售价75万哦
不是价值75万，我看最多值个61,62万吧，其他钱都在中间环节
要看清一个 ...

啥叫真正价值？有人接手就是说明有价值，那你说国内北京上海的房子值多少？反正zetland二手两房也要近70万了

mxgong

goldonebowl 发表于 2013-3-6 16:33
settle时间太长，不喜欢。。。 这个时间里面20%的房款现金全部套牢

10%

lobsters

goldonebowl 发表于 2013-3-6 16:33
settle时间太长，不喜欢。。。 这个时间里面20%的房款现金全部套牢

10%不就行了，还能用bankgarantee，赚利息

simplyjean

lobsters 发表于 2013-3-6 16:40
10%不就行了，还能用bankgarantee，赚利息

我也这么想。。

goldonebowl

lobsters 发表于 2013-3-6 15:40
10%不就行了，还能用bankgarantee，赚利息

哦，我没有买过房不懂，学习中~

lwzdew

lobsters 发表于 2013-3-6 15:36
啥叫真正价值？有人接手就是说明有价值，那你说国内北京上海的房子值多少？反正zetland二手两房也要近70 ...

真正价值就是市场价格啊
不是新楼花的价格，因为那个中介随便忽悠价格的，反正一期比一期高。一套房子二手市场的价格是其真正的价值。
你说ZETLAND的二手快70万了，请问楼层，朝向，STRATA,面积，当时买入价，以及在所有ZETLAND二手房中的比例？

lobsters

lwzdew 发表于 2013-3-6 16:49
真正价值就是市场价格啊
不是新楼花的价格，因为那个中介随便忽悠价格的，反正一期比一期高。一套房子二 ...

domain你自己搜搜不就有了，2房二手一般都是65万起，稍大点的近70万

kentchan

有大站，２条线的交汇，附近有水，配套都在建设中，
缺点是，旁边是机场。。。。

lwzdew

lobsters 发表于 2013-3-6 15:55
domain你自己搜搜不就有了，2房二手一般都是65万起，稍大点的近70万

那是因为那个区没啥旧房子，大部分就是近新房，大部分人都是65万起买进的，没人愿意亏着卖
就是接手的人不好找啊

lobsters

lwzdew 发表于 2013-3-6 16:59
那是因为那个区没啥旧房子，大部分就是近新房，大部分人都是65万起买进的，没人愿意亏着卖
就是接手的人 ...

是呀，你要是买eastwood的旧flat,保养的支出会不会很大？

640

wolli creek就不要买一房啦

simplyjean

640 发表于 2013-3-6 17:06
wolli creek就不要买一房啦

为啥

lwzdew

lobsters 发表于 2013-3-6 16:01
是呀，你要是买eastwood的旧flat,保养的支出会不会很大？

eastwood的旧flat基本没有保养支出吧
STRATA绝对比zetland低

simplyjean

lwzdew 发表于 2013-3-6 17:10
eastwood的旧flat基本没有保养支出吧
STRATA绝对比zetland低

任何旧unit都有保养支出，又不是下金蛋的母鸡。比如下水道是不是堵了，toilet是不是漏水了，门把手是不是掉了，太多这种情况了。

fly4freedom

同意有买家接手就是市场价，永远拿以前的房价比都觉得贵的，但多贵都好只要有人买就行

mxgong

lwzdew 发表于 2013-3-6 16:27
现在卖到75万也就是指售价75万哦
不是价值75万，我看最多值个61,62万吧，其他钱都在中间环节
要看清一个 ...

2手房终究是2手房，

新房就是新房。

同区，同类型房子，新房和2手房差价就是差不多8-10万。在国内新房2手房差价更大

拿你举的例子，2手房你说61，2万可以买到，新房也是61 62万，这个不可能的。不然谁买新房。而且新房对于投资客来说有折旧。

640

wolli creek 是一个社区，1房不是主流， 2房比较保险。

而且还是楼花1房，更是非主流。

上面的新房旧房对比，不用比， 新房肯定是比旧房贵，也不能拿新房和旧房价格比。 比的是， 你新房卖高了那么多，那我旧房算是坐享其成。而且为什么所有人都认为新房就有折旧，旧房就什么都没有？ 旧房也一样有不少的折旧。同时只为折旧而买新房算是什么算法？

现在唯一的好处是如果你有政府的全免印花税（NSW），还有1万5（NSW），而房价也是低于55万的，那算起来买楼花好像挺合算，还有2年后才开始贷款。 估计楼主的sales也是因为这样才推所谓大一房还能隔成2房的户型，理念是供得起就是赚了。

tvc889

看看这个吧，如果你觉得Zetland房子贵的话。

Wolli Creek的房子相对来说涨的比较慢，所以新房的定价还是不离普的。

640

对比新旧房的保养支出在统计上更是难，

旧房的话：
eastwood 的 2房 unit 平均strata 大概650一季度；租金$450 每周，价格平均48万,
zetland 2房 apartment 平均strata 大概$1300一季度；租金$700每周， 价格平均68万

不算太细，after strata , zetland 的回报率高了大概0.02%, (租金减strata后除以价格）。 折旧可能就多50%

然后考虑增值的比率，我个人看就是zetland的那个所谓大中心的概念早就卖烂了，价格都已经包含了这方面的预期；eastwood却是实实在在的因为买家对这个区的信心和喜好而上来的， 并不是因为谁给它画了什么大饼。

至于zetland以后，我会比较一下rhodes. Rhodes当年坑的人也不少（接近尾声），现在开始回归市场价格，60万一下的2房一下就卖掉了，65万以上的一直卖卖停停。可是当时买的价格都是70万平均呀，而且strata也是1000最低，平均1300了。 租金也开始不太涨了。明显被Top ryde的apartment抢走了不少租客；然后就是MQ的2个新盘建起来后，top ryde的租金有会有压力了，因为top ryde没有火车站。

zetland的盘现在已经是75万2房而且还是卖完， 在地理位置上，就是因为接近Unsw,和city. 还有一个缓冲点就是当East village 的小购物中心建起来后，希望可以让价格稳定。至于上升，我觉得早已被透支了不少了。 它的竞争来自于wolli creek和mascot。

wolli creek现在有的购物中心，终于从7年的阴影走出来，硬伤是3条火车线划分了最密集的地区，好处是有河。

我这个随笔的习惯真不好。。。。。。 大家看看就算了。。。。。。 都跑10万8千里的题了。。。。。。。