租客毁约提早搬离，中介不允许给新租客加租，为啥？（已解决，谢谢）

dormimi

梦呓人 发表于 2012-12-17 14:42
最后一句话是关键，招什么样的租客一开始把关最重要，剩下的琐事就交给中介吧。

对的，我们一开始就买了landlord insurance，所以我不是特别担心这点。。

这个中介我们一直合作愉快，她对我们很负责，所以我也非常confuse她的point为啥我会被惹上麻烦。。

我和老公都被她越搞越糊涂。。我连发了两封邮件希望可以有书面回复。。今晚看完合同，估计我会再发邮件的。。

至于大家提醒的关于签几个月的合同，是个good point，的确12个月后又回到这个时间段，还是很难找房客。。我会再和中介协商。。

brahmasky

dormimi 发表于 2012-12-17 14:42
我被你们越搞越糊涂了。。

我的中介刚刚是跟我说租客这周末就搬，已经同意交4周房租和advertising fee（这 ...

PowerEgg好像提过下面这个条款

The landlord and agent must try to keep your costs to a minimum. For example, if they do anything to make it harder to find a new tenant (such as asking for a higher rent or unreasonably rejecting potential tenants) you may not have to pay the full amount they are asking.

我的理解是提高房租后不管好不好租，房客有可能反过来告你一把。如果这个中介你觉得还比较靠谱的话，也有可能他们是谨慎从事

dormimi

啊。。我突然看明白了。。我一直想的是，是我们已经和现任房客结束合同了，由我们继续开始找新房客。。

而有些同学的观点，也可能是这家中介的观点，就是由现任房客付广告费来帮我找新房客。。如果是这样，的确是不应该涨房租。。

不好意思，站的角度不同，一直confuse你们说的。。

我这就给中介打电话再问清楚来，是不是现任房客答应付4周租金和广告费，其实是她来负责帮我找房客。。

tld128

房东不好做啊

梦呓人

dormimi 发表于 2012-12-17 15:56
啊。。我突然看明白了。。我一直想的是，是我们已经和现任房客结束合同了，由我们继续开始找新房客。。

而 ...

就是这样的啊，租客赔给你4周钱是让你找下一个房客的，如果你马上就找到下一个，那么除去第一周的是给中介的费用，剩下的3周是进你的腰包。如果4周还没找到新租客，那么走保险。


MM看到合适的租客就赶快签了吧，最好还是合同工

gwang

中介是对的．
房客毁约，在没有找到新的房客之前，按法律他应该付完全部的租金．
所以只能在现在的租金上继续找房客．
比如说，现在租金是＄４００，你如果涨到＄５００，可能会空的时间增加，这样对现房客不公平．

dormimi

是的，我一直没弄明白这个。。

刚刚仔仔细细看完大家的观点，我才突然想明白。。与此同时收到了中介的邮件，和大家解释的是一样的。。只是我倒霉刚好遇到圣诞，中介也要放假一直到1月2号才能开放。。所以会有耽误。。

我已经给中介回复了邮件，同意保持现有房租，但是希望可以改成6个月的合约。。明年7月左右可以review rent。。

大家的意思是我可以自己试着招租是吗？那我试试在足迹打广告吧。。

总算想明白了，谢谢大家～～

明洁

学习

realfenglin

1. 如果是现在的房客帮你出钱找人，相当于，他自己找了个接替者。你的合同被这个人接下来。所以不能涨房租。合同是转接过去的，而不是一个新合同。

2. 但是，如果你自己拿了他的BOND金，同时自己交了钱去让中介再次出租弄广告。那就是个新合同。你涨房租，当然可以。

建议，
1. 首先确定了BOND金要弥补你至少一个月的房租，如果一个月能找了房客，可以按照比例退回。这个前提是你想继续按照这个价格出租，BTW，最近出租形式不好，我的房子，也是提前了一个月，才租出去，租客市场，你的价格没有优势，很有可能损失房租。
2。 如果你想完全RENEW房租，就要交钱给中介。然后，走保险，或者扣押金。这个方法是事情多一些，有空房风险（毕竟房租高了）。中介一般不愿意这样。房客也不喜欢，他留了“案底”了

realfenglin

另一个建议。。。。

如果不想给自己带来更多的麻烦，别没事自己招租。经济形势不好的时候，自己招租风险更大。

我自己招租过，最后真是得不偿失。。。。现在还有很多麻烦事情。

cyvs

hyl427 发表于 2012-12-17 15:37
你地这个情况，好像是agent让新地tenant接了搬走地tenant地lease。所以不可以涨租。而且你也拿不到违约地赔 ...

yah.. that's my understanding as well.  We have experienced that two years ago.  The agent said we can't review the rent.  

Though we put it in the contract that the rent will be raised up by a % when the previous lease finished.  So the new lease is one year, but rent will be reviewed on the date the previous lease finished.  No need to wait for 6 months or one year if I remember correctly.

yyyyylllll

中介胡说八道的

yyyyylllll

dormimi 发表于 2012-12-17 15:11
谢谢大家的回复。。

这个property manager还算认真负责，不到万不得已，暂时不想换中介。。不过的确我需 ...

一般情况下，如果tenant break lease, 中介会收1周的rent， as leasing breaking fee， 因为他们再找新tenant的时候，会向onwer charge 1/2 week rent letting或1周的letting fee（depending on your management agreement)

tenant 要继续pay rent until 中介找到新房客，或者租期结束，whichever happen first。


如果tenant强行走掉，中介可以起诉CTTT，但是owner会花钱，没好处，只有deduct掉tenant所有的bond作为赔偿。

lease breaking后，owner可以重新review rent

dormimi

中介的回复和大家解释的大同小异，应该是我先前理解错误，没想明白。

我们已经同意按照原价打广告，中介会等现任房客在本周内付完4个礼拜的租金后开始打广告。

中介建议放上12个月的约期，6个月为optional。至于到前合同到期日涨房租与否，我们需要通知新房客，也有可能因此增加出租难度。所以，我们有rights去涨，却也有risk。。

唉，真背啊〜〜

RENLINFAFA

梦呓人 发表于 2012-12-17 15:42
最后一句话是关键，招什么样的租客一开始把关最重要，剩下的琐事就交给中介吧。

where can i buy land lord insurance?thanks

梦呓人

RENLINFAFA 发表于 2012-12-17 17:13
where can i buy land lord insurance?thanks

一般给你做mortgage的银行就可以买到，大约是1块钱1天

dormimi

梦呓人 发表于 2012-12-17 16:21
一般给你做mortgage的银行就可以买到，大约是1块钱1天

谢谢你的积极回复。。论坛名人就是热心啊～～感谢感谢～～～

且记着一定还分给你～～

RENLINFAFA

梦呓人 发表于 2012-12-17 17:21
一般给你做mortgage的银行就可以买到，大约是1块钱1天

xiexie

梦呓人

dormimi 发表于 2012-12-17 16:58
中介的回复和大家解释的大同小异，应该是我先前理解错误，没想明白。

我们已经同意按照原价打广告，中介会 ...

都是这个样子的啊美女。


你和中介商量签9个月的，这样就可以避开12月/1月的低谷。至于涨房租，到了合同结束前1-2个月可以试探一下租客的承受能力。如果是租给family的话很少有人会因为每周上涨10-20块而搬家的，搬家费还不止那点咯。


总之本贴：

1）对新足迹投资房拥有者来说，千万不要让你的房子out of contract;

2）对新足迹租房的同学来说，争取让你租的房子out of contract,这样走起来会方便很多。


当然了，如果出租和求租的都来新足迹的话.....

梦呓人

dormimi 发表于 2012-12-17 17:24
谢谢你的积极回复。。论坛名人就是热心啊～～感谢感谢～～～

且记着一定还分给你～～  ...

我是吊丝，更不是名人，美女

fionaliu2001

10年前租过房子，合约上说的清清楚楚，如果我们要提前搬出，我们就要付租金付到找到下一个房客为止，当然广告费也得我们来出。如果一直找不到租客，就一直出到合约结束为止。所以在这种情况下房东是没有损失的。

dormimi

fionaliu2001 发表于 2012-12-17 16:41
10年前租过房子，合约上说的清清楚楚，如果我们要提前搬出，我们就要付租金付到找到下一个房客为止，当然广 ...

你记性真好啊。。咱5年前也租房子来着，因为从来不会违约，也不会想去违约，还真没注意过这一段。。

第一次当房东，完全没想到会有这么一出。。傻眼了。。

谢谢大家耐心帮我解释，也满感谢中介极好的耐心忍受我半小时两封邮件轰炸，还认真回复我给我解释。。

a21989

学习了. 这么复杂

贝妮

学习了。

古今無雙

dormimi 发表于 2012-12-17 16:58
中介的回复和大家解释的大同小异，应该是我先前理解错误，没想明白。

我们已经同意按照原价打广告，中介会 ...

我感觉除非必要，抑或周围房租的确涨高，确定能以高价租出去（比如23月学生回潮等），别轻易涨房租。
以很多租客的角度来讲。。。都是抱着“你涨我就搬”的心理的。。。。
就算你23月涨，人家当时不搬，等到5月再跟你说走人。。你也没招。。。
有租客期间涨租金慎重啊。。。

yyyyylllll

在旧的tenant还住在里面，你加租重新找租客，当然是不对的。。。。如果tenant彻底走掉，你重新租，租金当然随便你

dormimi

yyyyylllll 发表于 2012-12-21 13:52
在旧的tenant还住在里面，你加租重新找租客，当然是不对的。。。。如果tenant彻底走掉，你重新租，租金当然 ...

租客已经搬走。。

年轻时代

lz 的中介认真负责，考虑周全，熟知法规与潜在问题。

公布出来，值得推荐！   

ls 很多回复是想当然了。

flyspirit

信里解释的很清楚， 赞一个

披着咪皮的鼠

学习了