Redraw 功能和offset 帐户对比

wulinxioaxioa

大飞熊 发表于 2012-9-13 13:22
举个例子你第一套房子50w，贷款40w（interest only）。过了5年，你多还了30w（这钱你可能放在homeloan ac ...

学习了

Barry2008

大飞熊 发表于 2012-9-13 13:22
举个例子你第一套房子50w，贷款40w（interest only）。过了5年，你多还了30w（这钱你可能放在homeloan ac ...

但是如果你用redraw的话，30w产生的利息是不能退税的。所以你能够进行退税的利息只能是10w。
如果是offset的话，30w产生的利息是能够退税的。

这句话是不是说：

从第1套房子redraw出来30w用于第2套房子的首付后，第1套房子的loan又增加了30w。
第1套房子转投资房，并且增加了30w的利息，但这个利息，是不能抵税的。

是这样吗？

大飞熊

Barry2008 发表于 2012-9-16 22:15
但是如果你用redraw的话，30w产生的利息是不能退税的。所以你能够进行退税的利息只能是10w。
如果是offs ...

是的

Barry2008

大飞熊，不能抵税这个是redraw功能的规定吗？

大飞熊

Barry2008 发表于 2012-9-16 22:28
大飞熊，不能抵税这个是redraw功能的规定吗？

这是ATO规定的。

蒙面超人

这句话是不是说：

从第1套房子redraw出来30w用于第2套房子的首付后，第1套房子的loan又增加了30w。
第1套房子转投资房，并且增加了30w的利息，但这个利息，是不能抵税的。

这样看来，第一套房子虽然贷款额还是40w，但是因为redraw了30w，实际税局可以算作你投资支出的只有10w？
而offset里面的钱基本可以看作还是你自己的，所以税局算投资支出的时候还是按40w算？（假如30w还是放在offset里面，那依然是算10w把？）

谢谢！

叮当仔

学习了。那如果第一套房没有Offset，准备买第二套自住房，第一套转投资，有什么解决方法呢？

蒙面超人

大飞熊 发表于 2012-9-19 09:46
这是ATO规定的。

我同事提出一个疑问我觉得很滑稽但是又好像有点道理：

假如先是没有offset账户的贷款40w，9年内一共多还了30w进去，最后一年refinance到一个有offset账户的贷款，并把多还的30w存进去。那转称投资房的时候这30w能抵税吗？ATO是否关心前面9年贷款情况？

pretty

mark，回头仔细看:)

bffbffbff

jobaby 发表于 2012-9-14 13:39
比如原来自住房贷款30w，还款了10w，然后把这10w redraw出来了买新的自住房。
refinance原来的自住房变成贷 ...

有人回答这个么？ refinance尤其是转银行之后的refinance之后是不是之前redraw或者利息之外多还的那部分就可以通过refinance全放到新贷款package的offset账户里，换言之refinance可以解决已经多还贷款，但是之后想转投资房的问题？

叮当仔

蒙面超人 发表于 2012-10-6 08:05
我同事提出一个疑问我觉得很滑稽但是又好像有点道理：

假如先是没有offset账户的贷款40w，9年内一共多还 ...

我们也是这样想的，就是不知道可行不可行，当时买房也没想那么多，只觉得offset acc 年费听贵的，也没人告诉我这两者的区别，银行的MM 说我又不是生意人经常需要资金周转，我就取消了

y12345678

蒙面超人 发表于 2012-10-6 06:05
我同事提出一个疑问我觉得很滑稽但是又好像有点道理：

假如先是没有offset账户的贷款40w，9年内一共多还 ...

。。。。最后一年refinance到一个有offset账户的贷款，并把多还的30w存进去。
多还了这个钱就是银行的了，不是你的了
如何把多换的30w存进offset账户？
除非再贷款

y12345678

bffbffbff 发表于 2012-10-6 06:38
有人回答这个么？ refinance尤其是转银行之后的refinance之后是不是之前redraw或者利息之外多还的那部分 ...

不行

把房子卖了，重买一次吧

jennifercd

学习了。

蒙面超人

y12345678 发表于 2012-10-6 09:39
。。。。最后一年refinance到一个有offset账户的贷款，并把多还的30w存进去。
多还了这个钱就是银行的 ...

redraw出来呀

y12345678

蒙面超人 发表于 2012-10-6 08:26
redraw出来呀

redraw出来相当于在贷款，这笔钱的利息能否抵税取决于你如何使用

bffbffbff

y12345678 发表于 2012-10-6 09:41
不行

把房子卖了，重买一次吧

举个例子

买一个自住房A 50w， 首付10w贷款40w，几年间还了15w到贷款账户里。

之后再买一个新房子B作为自住， 这样针对2个房子重新做贷款，假设到一个不同的银行做refinance把A做成投资房B做成自住，这样

A房子重新评估价格比如说价格60w但由于是投资房就把这个账户做成interest only，那不是相当于把从前套在贷款账户里的多余钱全解放出来到房子B上了么？ 对房子A来说，支出就是60w的80%的利息？ 这样来说只要重新做一次refinance的话以前是offset还是redraw都没啥区别？

findcaiyzh

叮当仔 发表于 2012-10-4 22:17
学习了。那如果第一套房没有Offset，准备买第二套自住房，第一套转投资，有什么解决方法呢？ ...

同求解决方法。

april_19

我现在不管自住还是投资，一律offset account + interest only.

y12345678

bffbffbff 发表于 2012-10-6 09:26
举个例子

买一个自住房A 50w， 首付10w贷款40w，几年间还了15w到贷款账户里。

你这样想没错，税务局可不这么认为
你redraw投资房的贷款，偿还自住房的贷款
从而达到多抵税的目的，税局是不认可的

tcmum

一般redraw是不要申请的（variable home loan account)，但是现在有些的确要收费，50元/次。如果没有收费的话，其实他们是一样的！！！

布衣

大飞熊 发表于 2012-9-13 13:22
举个例子你第一套房子50w，贷款40w（interest only）。过了5年，你多还了30w（这钱你可能放在homeloan ac ...

如果贷款在两三年之内多还的比例（比如贷款四十万，两年只能多还五万左右）不是很大的话，是不是两者差别就不大了？

tcmum

findcaiyzh 发表于 2012-10-6 12:05
同求解决方法。

这里学问就大了。 自住利息是不能扣税的，所以你自然想让自住房（第二套）不欠钱或少欠钱，而让第一套欠多些。

假设你第一套房子有20万redraw facility，从律法上讲如果这一套房子变成投资房后，你再取出20万给了自住房，那么这20万的利息就不能扣税。但是我相信没有人这么做。

一般的做法是当你想买第二套时，将20万取出，甚至可以对第一套房子进行重新估价，增加贷款，去除更多的钱。然后把这些钱用于买第二套房，Settle后姜第二套作为自住，第一套作为投资，老老实实报income。这样就合法了。

所以不管什么account，最重要的是要从原理上出发，这样才能根本上解决问题。罗嗦了。

minialau

复杂呀，我是来拿分的。

findcaiyzh

tcmum 发表于 2012-10-7 05:08
这里学问就大了。 自住利息是不能扣税的，所以你自然想让自住房（第二套）不欠钱或少欠钱，而让第一套欠 ...

这样做不是不行吗？第一套房子redraw出的钱用于自住是没法扣税的。

tcmum

你在买第二套之前就redraw了。 在你决定把第一套房子转成投资方那个时刻开始，你就不能了。
在深入一步， 假设你第一套投资房受到房租2万，利息只有1万，你一定想把剩下的1万还到自住房贷款中。其实这样的做法很常见，但是从税法原理上，你应该把那1万还到投资房的户头上。这就是一码事归一码事的道理，不能混起来。

丐帮头头

学习了

路过的小羊

tcmum 发表于 2012-10-7 17:42
你在买第二套之前就redraw了。 在你决定把第一套房子转成投资方那个时刻开始，你就不能了。
在深入一步，  ...

那是不是说，还没有买第二个房子的时候，REDRAW 20万，然后再去买第二个房子，SETTLE 了，那怎么和什么时候把第一个房子转投资房才是合法呢？请赐教！！ 先谢了

tcmum

路过的小羊 发表于 2012-10-7 19:11
那是不是说，还没有买第二个房子的时候，REDRAW 20万，然后再去买第二个房子，SETTLE 了，那怎么和什么时 ...

什么时候转是你的选择。你一定先搬到新房，腾出旧房，然后和中介签订出租合同，对吧？签订出租合同那一天就可使算是转了。从这一天开始，该房子的所有开销都可以扣税，所有的收入都应该上报。这房子可以算作一个entity，所以它产生的收入不应该用于其他用途，应该拿来还利息。收入减去支出后要加到你的税前收入中。如果是正的，你就要缴税，如果是负的，那你就可以扣税，也就是Negative Gearing。

如果你想继续房产投资，长期negative gearing，那么你就需要有一个计划，投资房基本用Interest Only的还款方式，多余的钱放在一个Offset account中。到有一定的量了，你就可以进行第二套投资房计划了。如果你使用redrew，不是不可以，只要用款的目的还是投资。

如果你把投资房的收入一部分还投资房的利息，另一部分还自住房，那就不能claim投资房的所有利息（从道理上是这样的）。

希望有所帮助。最好当然要根据你个人情况请教accountant，得到专业的指导。

路过的小羊

现在明白了，谢谢你专业的意见。。你就是ACCOUNTANT 吧。。