求教高人分析一下现在悉尼的各个区域的投资房的趋势!

zhuye1123

投资房主要看地区的发展潜力，现在华人房产中介鱼龙混杂，很多误导信息，导致投资者没有信心。
现在rhodes 很火，一是因为那里在大开发，很多楼盘陆续推出，风景优美。二是因为政府的规划，要把rhodes打造成第二个cbd，在那里修建游艇码头。三是伴随着奥林匹克公园的开发，大量的金融服务类企业落地。

有人说rhodes是被中国人炒起来的，不敢认同。华人的投资理念本身就是热衷于投资房产，鬼佬更倾向于租房，不多说了啊。
要想靠一套房产挣很多的钱，不现实，买现房的话，如果贷款，某种程度上说，前几年可能要向里面贴钱，后几年等房租涨上来之后，就开始盈利了。有的人买房纯粹是为了抵税，没人的需求不同，不好一下子说死了。

个人观点，欢迎拍砖。

Taboo

有没有帖子研究投资仓库，办公室以及店铺的？？？ 怎么不是独立屋就是雅博文。。。

wdmznzd

原帖由 zhuye1123 于 2012-5-4 21:40 发表
投资房主要看地区的发展潜力，现在华人房产中介鱼龙混杂，很多误导信息，导致投资者没有信心。
现在rhodes 很火，一是因为那里在大开发，很多楼盘陆续推出，风景优美。二是因为政府的规划，要把rhodes打造成第二个cbd，在那里修建游 ...

把Rhodes打造成第二个CBD?

Martin_2F

原帖由 zhuye1123 于 2012-5-4 21:40 发表
投资房主要看地区的发展潜力，现在华人房产中介鱼龙混杂，很多误导信息，导致投资者没有信心。
现在rhodes 很火，一是因为那里在大开发，很多楼盘陆续推出，风景优美。二是因为政府的规划，要把rhodes打造成第二个cbd，在那里修建游艇码头。三是伴随着奥林匹克公园的开发，大量的金融服务类企业落地。

有人说rhodes是被中国人炒起来的，不敢认同。华人的投资理念本身就是热衷于投资房产，鬼佬更倾向于租房，不多说了啊。
要想靠一套房产挣很多的钱，不现实，买现房的话，如果贷款，某种程度上说，前几年可能要向里面贴钱，后几年等房租涨上来之后，就开始盈利了。有的人买房纯粹是为了抵税，没人的需求不同，不好一下子说死了。

个人观点，欢迎拍砖。

第一块砖：风景优美？旁边那个水湾是整条parramatta河污染最严重的地方。
第二块砖：第二个CBD？你让 Parramatta 情何以堪啊，人家是上世纪70年代就被封为第二CBD了，现在很多州政府机构都搬那去了。Rhodes打造第二唐人街还有点可能。
第三块砖：“因为政府的规划，要把rhodes打造成第二个cbd，在那里修建游艇码头” 修游艇码头和第二CBD有毛关系？？修个游艇码头就成第二CBD了？谁愿意把自己的游艇停在污染最严重的水里？
第四块砖：Rhodes不是华人抄起来的，太看得起自己了。Rhodes是开发商自己涨价涨起来的。那里的开发就像在中国，开发商掌握一切定价权，每一期当然得比前一期贵了，不然怎么吸引冤大头去买？

Rhodes有它的优点，比如不错的社区购物中心，还有宜家，有火车，离公园近，但都不是你说的那些，说话得靠点谱好不好。

coolpass

谢谢多多哥提点,刚刚看了你的帖子,深有体会,其实我自己有auburn central的apt，不过卖了，我知道那个房子伤我伤的有多惨！其实我还是挺看好auburn的，不论是地理位置还是买东西，还是生活的便利各方面都不错！那个apt损失惨重有很多原因，开发商的建筑质量，还有居住在那儿的住户有很大的关系，也是导致了物业费的主要原因，还有就是那个apt被唱衰了，什么黑民之类的，但是租金回报确实可观！为什么租金那么高，房价降了那么多，有很多原因，但是我相信那个房价一定会涨上去的，这个是必然的！其实我最近也作了一些调查之类的，希望有机会可以好好探讨探讨auburn，因为有很多七上八下的感情在里头！多多哥如果有对其他区的认识和分析也和我们分享分享，让我参考参考！

coolpass

我也想知道burwood和strathfield你是怎么做比较的？

coolpass

原帖由 zhuye1123 于 2012-5-4 21:40 发表
投资房主要看地区的发展潜力，现在华人房产中介鱼龙混杂，很多误导信息，导致投资者没有信心。
现在rhodes 很火，一是因为那里在大开发，很多楼盘陆续推出，风景优美。二是因为政府的规划，要把rhodes打造成第二个cbd，在那里修建游 ...

第二个CBD还真没听过这个说法，一直以为parramatta是第二个CBD. Rhodes我听说好像只有第一批投资的人赚到钱了，之后的好像都没怎么样，被过分开发了，反而带动了周边区域的价格！有异见者欢迎致词！

coolpass

原帖由 Taboo 于 2012-5-4 22:05 发表
有没有帖子研究投资仓库，办公室以及店铺的？？？ 怎么不是独立屋就是雅博文。。。

这块儿基本上就属于commercial了，我也有了解一点点，商业性的这种投资跟市场环境有很大的关系，如果经济好的话，自然好租，而且相对而言，很多的费用例如council fee,water, strata等全部任何的杂费都是可以选择由租客来承担的和住宅投资不同，住宅是全权由业主来承担。当然所谓商业性的肯定是商业来租，他的生意好坏你控制不了，如果生意好可以一直租下去，如果不好结业走人，下一任什么才能再租进来很难说，有可能3，5天也有可能一年半载，相对风险的话比住宅大很多，当然如果自己使用的话就另当别论了！再有就是，商业性质的投资一般贷款额度比较低，而且利息率很高，贷款年限也有讲究，而且好像必须是I+P一起的！如果有不对的地方或者不全的话，请指出！

coolpass

原帖由 Martin_2F 于 2012-5-5 01:16 发表


第一块砖：风景优美？旁边那个水湾是整条parramatta河污染最严重的地方。
第二块砖：第二个CBD？你让 Parramatta 情何以堪啊，人家是上世纪70年代就被封为第二CBD了，现在很多州政府机构都搬那去了。Rhodes打造第二唐人街还有 ...

那你觉得Rohdes是一个适合投资的地儿吗？我觉得忒贵了，有没什么其他推荐的区？

alalala

mark

hpwa032

mascot 我认为不错。价格是有点高了，周围很多公司，真的是不愁租。现在正在建的一块3栋7层的apt,在1 church ave 对面，开发商不卖，只租，因为他想卖70万以上，显然现在卖不到那个价格。当时我买tempo的时候曾怀疑是不是被宰了，至少现在看来是正确的选择。mascot生活设施不断发展，火车站最近刚开的gym, subway，还有即将要开的超市。等tempo建好了后，下面将有20个商铺开业，可以想象的到以后它的发展情况。tempo的两层商铺现在已经卖完了，房子也卖了100多套，一半。价格也涨了3万左右。

当然楼主可以买华人同盟的，当时我也考虑过，只是觉得质量不大靠谱，当然纯属个人感觉，价格差5万左右和tempo比。

最后祝你买到理想的投资房

coolpass

谢谢提供的资料,改天去看看咨询咨询!不过貌似现在价钱不便宜阿,而且又有游泳池,健身房,下面那么多的商铺，那以后strata不是很贵？

kellylovefish

楼主别对aubune太有感情了，我一直不看好那个区。多点钱买burwood肯定好过那。总的来说burwood好过strathfield. Rhodes已经过了投资的时间了, 我做贷款朋友告诉我的现在Rhodes被评估的很低。
买moscot不如买zetland,因为zetland属于city council, 租金更高。 其实moscot属于南区的。

我喜欢研究房子，也自己投资房子。不断的学习，也不断用自己的亲身投资来验证自己的分析。

希望在这里认识更多的爱好房子的人。

canfly

为了下一代 还是远离污染的水土比较好

zxart

一种，我觉得买印度人区，接下来应该是收益最好的。

ozzy

原帖由 kellylovefish 于 2012-5-5 23:40 发表
总的来说burwood好过strathfield.

不明白,不就Burwood华人多一点吗？就是好区了？

sodium

burwood有不少棒子，治安应该比strathfield不稳。

微胖儿

为什么所有人买投资房都要考虑太多什么租售比一类的东西？

投资就是要赚到钱，看到钱，不卖怎么看到钱？不要和我说什么“增值部份”再贷出来 ETC，那是中介和BROKER扯淡，想着法让你不舍得吃，不舍得穿，然后给银行还两个房子，出去装牛X。

特别是房产，尤其是澳洲的房子，对一般阶层的人来说，一直HOLD住是最愚蠢的做法，当然也是从成功学上看到最普遍的做法，“七年翻一倍”就是这么出来的。

澳洲房产要赚钱就要和股票短钱一样快进快出，SETTLE后每多HOLD住一天，你的利润就减少一些。。。。。如果10年后回过头来算，可能赚到的利润和5年前卖掉一样。

[ 本帖最后由 微胖儿 于 2012-5-6 16:16 编辑 ]

兔兔狗

短线炒选房眼光 买卖时机缺一不可   对大部分人来说短线操作印花税一进一出还赚什么

微胖儿

原帖由 兔兔狗 于 2012-5-6 16:53 发表
短线炒选房眼光 买卖时机缺一不可   对大部分人来说短线操作印花税一进一出还赚什么

只要不贪心，一，二个月赚个万八千的不困难，中国人总是觉得房子可以致富，抄个底，卖个高，还总说“犹太人说过，房子买来就是HOLD”。。。。

问题是靠房子致富的人是谁？ 那些卖房子给你的人，关键还是“卖”。。。。，他不卖给你，他怎么致富？ 你跟给他说， HOLD住吧，几年翻番，看他不打死你。

[ 本帖最后由 微胖儿 于 2012-5-6 17:01 编辑 ]

coolpass

投资这个事儿，各有己见
1. 既然是投资那肯定希望的是投入最小化回报最大化，考虑租售比就是这个感念，如果价钱合理，有潜力升值，然后出租率高，就转嫁了我们的投资压力到租客的身上，有大部分我们贷款是租客还，除非说是payoff
2. 说一直Hold住或者是觉得已经够数了就卖掉这个就是每个人的需求不一样了，我觉得，投资房一直hold住一方面如果工作了的人可以在税务方面有很多避税的优惠，而且如果出售的话，要缴纳增值税，还有律师费，中介费等等，不怎么上算，还有如果一直hold住，可以利用澳洲的银行的refinance这个功能把本身已经投资升值的物业增值的那部分拿出来作其他用途，或者再次投资（避税）我是这么觉得
3. 如果我现在买个投资物业60万（例如楼花），一settle就卖掉，假如增值5万，可以65万卖掉，我交给中介2%-3%之间的中介费，然后再交律师费，再交5万里面的增值税，最后到手里多少钱，也不是很多吧，如果我一直hold着，一年后，我做个refinance，就算这一年不增值，保持5万不便，我也可以从银行拿出4万，而我所拿出来的钱的贷款直接转嫁在我的租客身上，我不用去承担，所以见仁见智

如有不同意见欢迎发表，因为我可能看到和想到的只是很微观

微胖儿

原帖由 coolpass 于 2012-5-6 17:09 发表
投资这个事儿，各有己见
1. 既然是投资那肯定希望的是投入最小化回报最大化，考虑租售比就是这个感念，如果价钱合理，有潜力升值，然后出租率高，就转嫁了我们的投资压力到租客的身上，有大部分我们贷款是租客还，除非说是payoff
2.  ...

如果你不用每个月去贴钱房子，或者贴的钱对你来说不影响任何生活质量。

如果是，这样OK，但99.9%的打工上班族做不到，他们想的是老子苦熬几年，房市大涨，再碰个SB高价卖掉，99.9%的人碰不到。

[ 本帖最后由 微胖儿 于 2012-5-6 17:15 编辑 ]

coolpass

不知道为什么总觉得zetland和waterloo现在很多很多开发商在开发，以后的后续的升值潜力不知道会不会那么好，害怕像Rohdes一样，估价成问题

coolpass

对，这个很重要，也是我一直看房子想投资所想的positive gear，而且也要达到capital gain，这个很难，但我知道我身边有这样的人做到了，具体怎样做到的，里面有很多的操作问题，而且要碰到这样的机会，所以我一有时间我就去看，去找。我相信每个人都有一笔帐，肯定不会去做赔钱的生意的。

sodium

原帖由 coolpass 于 2012-5-6 17:14 发表
不知道为什么总觉得zetland和waterloo现在很多很多开发商在开发，以后的后续的升值潜力不知道会不会那么好，害怕像Rohdes一样，估价成问题

那两个区本来是工业区，重新改建成住宅区是完全有可能的，而rhodes以前一大半是化学工业区，现在基本上都没了全是apt或办公，但数十年的化学污染谁还会忘记。

coolpass

我觉得burwood和auburn各有利弊吧，burwood真的实在太贵了，一房的一个楼花都要50多万，unit也不便宜，更别说house了，和周围的区做个比较，burwood的房价不低的。auburn的话，感觉名气都坏了，但是他房价便宜阿，和周围的区相比，他是很低的，如果全盘都高的，给他时间我相信在那儿投资不是一个坏的投资，可能还比很多地方会好，当然现在我没有看到有比较满意的一个平台或者项目。等待一下

coolpass

哪儿有污染阿？ 对，想知道在哪儿可以查到这个地之前用途，有没有什么工业污染之类的

Consultant

我觉得楼主跟我是同行，哈哈哈哈

coolpass

你是什么职业?  卖房子的? 如果是的话,我可以很明确说我不是, 我现在正在找工作,待业

Consultant

啊？那就过来跟我混吧，哈哈哈哈，
不过在坛子里这个职业很被瞧不起的，哈哈哈