悉尼投资房的出租回报率水平

bffbffbff

原帖由 CBD 于 2012-2-10 15:11 发表
哪里哪里，人家是大手笔，我这是小搞搞，只是表述不同，见笑啦。
个人看法，无所谓强弱，每个人都会有自己的风格和方式，不是吗？

不过不管怎么样，6.4%的净回报率还是很nb的物业

MU

都先把的首付20%拉掉再讨论下面的回报问题

chiny

LZ滴意思就是500K买SDY滴房子一周可租差不多700~~~~
估计如此绝世好房只有LZ可以找到~~实在是高~~比中介还要高~~~

hsqhugh

原帖由 mxgong 于 2012-2-10 14:51 发表


在20%的首付前提下，这个只有及格， 也就是每个星期租金差不多是千分之一的房价

就好比说,某个债券的收益率是7%,那就是7%,至于你向朋友借多少钱去买,跟债券本身收益率是多少没关系.

CBD

原帖由 manunited 于 2012-2-10 15:32 发表
都先把的首付20%拉掉再讨论下面的回报问题

0首付

CBD

原帖由 chiny 于 2012-2-10 15:43 发表
LZ滴意思就是500K买SDY滴房子一周可租差不多700~~~~
估计如此绝世好房只有LZ可以找到~~实在是高~~比中介还要高~~~

不算什么“绝世好房”，用心找找还是有的，坛子里这么多高人，你的标准也不用订得这么低嘛
你就肯定中介很高吗？？？？

fyang1024

原帖由 CBD 于 2012-2-10 14:38 发表


请教高手：
租金-中介费-康嫂费-水费-管理费-利息支出为正数，而买房Deposit为零，这个回报率是？？？%啊

据我所知，澳洲没有所谓的0首付，最高贷到95%
真有的话, 租金-中介费-康嫂费-水费-管理费-利息支出为正数,
这跟送钱没两样，卖(准确地说是把房子送)给你的人就跟送钱给你一样，他肯定就是个东北人(活雷锋)

CBD

对啊，不光猫本有，稀泥也有这样滴

fyang1024

原帖由 CBD 于 2012-2-10 16:08 发表
对啊，不光猫本有，稀泥也有这样滴

无图无真相

CBD

0首付得问扫地僧，应该大家的思路差不多；
那个中介不是东北滴，是鬼婆来的

扫地僧

原帖由 CBD 于 2012-2-10 16:56 发表
0首付得问扫地僧，应该大家的思路差不多；
那个中介不是东北滴，是鬼婆来的

我没有0首付。我觉得那个公式确实有点问题，没有考虑利息支出。要不然我的回报率怎么会这么高？不过不管怎么算，那个房子现在还是正现金流。

hsqhugh

原帖由 扫地僧 于 2012-2-10 17:00 发表

我没有0首付。我觉得那个公式确实有点问题，没有考虑利息支出。要不然我的回报率怎么会这么高？不过不管怎么算，那个房子现在还是正现金流。

见34#

go2home

我估计就是弄个耗子给隔个十七八间得实现正现金流。

chiny

原帖由 CBD 于 2012-2-10 16:00 发表

不算什么“绝世好房”，用心找找还是有的，坛子里这么多高人，你的标准也不用订得这么低嘛
你就肯定中介很高吗？？？？

对滴， 网上一搜一大把滴~~~9%滴租金回报率也有滴~~~有滴号称高达15%滴STUDENT LODGE~~隐藏费用巨多~~~~~偶是不敢买哪一些滴~~~原因尼丫懂滴~~~
偶觉得LZ应该尽早入货， 不然地话， 天机一泄露， 好货就让人抢走啦哈~~~

CBD

谢谢楼上提醒啊，你说的这些我都不敢碰的，原因你懂的。。。
目前已经搞定了，等下次大家一起来抢吧。。。

lljlll

悉尼的房产投资真这么好？那国内还买什么房子，全到悉尼去！

simplyjean

原帖由 lljlll 于 2012-2-15 17:42 发表
悉尼的房产投资真这么好？那国内还买什么房子，全到悉尼去！

所以悉尼的房价上去了。。。

flyspirit

很简单的事情， 怎么会被搞得这么复杂。

mxgong

原帖由 hsqhugh 于 2012-2-10 15:45 发表


就好比说,某个债券的收益率是7%,那就是7%,至于你向朋友借多少钱去买,跟债券本身收益率是多少没关系.

按你这么说的话，5% 的年租金，简直就是太差了。

遍地都是

lee2267

其实呢 。。中介 号称的 7%的 回报啥的 。。都是 没有 考虑 贷款利息的 。。人家海外人士 现金买房啊 。。有 贷款么 ？ 没有吧。。
要考虑利息么 。。不要吧。。。所以呢 7% 啊啥的 神奇 数字就出来了。

就好像 很多卖车的。 都号称 3.99% 啊 1.99% 啥的贷款利息。。如果你相信了 。。那你就那个啥了。
其实啊  号称 3.99% 啊 1.99% 啥的贷款利息 是 名义利息。不是实际 利息。。如果要得到 实际 利息。。请自带 calculator。。。。

[ 本帖最后由 lee2267 于 2012-2-16 13:09 编辑 ]

go2home

不理解你说的意思。投资回报率本来就不计算贷款利息的。一般是= (年租金收入 - Concil、Strata、Water、Management Fee - possible repairing fee)/房产总价

若跑赢贷款利率就赚了呗。

原帖由 lee2267 于 2012-2-16 13:06 发表
其实呢 。。中介 号称的 7%的 回报啥的 。。都是 没有 考虑 贷款利息的 。。人家海外人士 现金买房啊 。。有 贷款么 ？ 没有吧。。
要考虑利息么 。。不要吧。。。所以呢 7% 啊啥的 神奇 数字就出来了。

就好像 很多 ...

flyspirit

原帖由 lee2267 于 2012-2-16 13:06 发表
其实呢 。。中介 号称的 7%的 回报啥的 。。都是 没有 考虑 贷款利息的 。。人家海外人士 现金买房啊 。。有 贷款么 ？ 没有吧。。
要考虑利息么 。。不要吧。。。所以呢 7% 啊啥的 神奇 数字就出来了。

就好像 很多 ...

这本来就是讲的毛利， 计算方法很简单， 年租金/房价 x 100%

毛利是让投资人快速定位符合条件的区域。 比如如果是以租金收入为主的投资， 就只看7%毛利的区， 5%的区就不看了。

至于净利多少， 每个房子都不一样， 和贷款比例， 利息多少也有关， 投资人自己回去做功课， 中介没办法给出这个数字。

fyang1024

推荐一个简单的评价房子是否值得投资的方法:
5年的银行定期存款利率可以看成是无风险收益率
如果 (房租-费用)/房价 不大于上述的利率, 投资价值就值得怀疑
因为房子有空租等风险，理应有风险益价
为啥希腊的一年期国债收益率是500%?

当然市场可能陷入非理性，认为房价永远不会跌，房子永远不会空租，
这样市场要求的租售回报率就会下降，甚至低于无风险收益率，介就是传说中的泡沫状态
这个状态可以维持很久，但最终会被纠正
纠正的方式无非两种：租售比上升（又有两种方式：租金涨，售价降）
无风险收益率下降（银行降息）

CBD

谢谢这么多Tx的热心回复和提醒老话重提，这利息的走向是上升？持平？下降？

[ 本帖最后由 CBD 于 2012-6-29 09:26 编辑 ]

sinojuju

50 万的房子租到800简直是神话,太好了

flyspirit

有几点需要指出：

1。 你100%贷款能够拿到+0.1%， 那你的投资收益是无限大， 因为你一分钱没有投入

      80%贷款的话， 那就是 5 x 1.7% = 8.5%

     你应该很知足了。 前提假定你计算正确

2。 房租会涨

3。 按悉尼的情况， 房价长期看涨

你的Required Rate of Return是多少？
确定一个Required Rate of Return, 计算NPV，可以得到更可靠的数据，

CBD

谢谢楼上高手指点，受教了，谢谢！

[ 本帖最后由 CBD 于 2012-6-29 09:28 编辑 ]

fyang1024

原帖由 CBD 于 2012-2-16 15:40 发表
谢谢这么多Tx的热心回复和提醒，基本上这单是肯定赚了，到底怎么个赚法，在office抽时间用自己实际的买房出租的金额，按照各位达人的公式得出以下数据：

毛利：年租金/房价 x 100%=+7.5%
...
按100%贷款计：（房租-康嫂-水费-物业）/房价=+6.4%

假设你的房价是50w, 那么年租金是50w * 7.5% = 3.75w, 周租是721
（房租-康嫂-水费-物业）是50w * 6.4% = 3.4w, 也就是(康嫂+水费+物业)=3500$
严重怀疑数据的真实性，能不能说一下房价，我给算算

利息见下图，市场预期两年内利息走低，房价低迷还会持续两年

flyspirit

高手不敢当， 借贵帖讨论下

1.   如果按照房价来算收益1.7%,   首付房价1/5， 那收益是不是该 x 5？

2.   利息不会持续上涨， 自己琢磨看看

4。 10%算不错了，

5。 由于有Required Rate Of Return， NPV 不一定是正的

6。 不太明白你的这个问题， 如果某个房子便宜市场价20%， 我会很谨慎

CBD

表这样，慢慢算：
我又算过了，没错啊

[ 本帖最后由 CBD 于 2012-6-29 09:27 编辑 ]