出租几年的房子，故意住进去半年，免CGT吗？

大飞熊

原帖由 mxgong 于 2012-2-3 13:16 发表
ATO 说 “Moving from your main residence could be for reasons such as:”


COULD BE， 这好像没有说，MUST PROVIDE A REASON SUCH AS:  XXXX

我不想咬文嚼字，但是作为有法律效应的ATO 来说，出现COULD BE 这种给人钻空子的字眼是不可能的，所以这个不是必须的。

随便你怎么理解吧。我就这么说吧，这个问题我在07年的时候就和2个BA讨论过了。
他们的回答就是no，他们说你可以不给CGT，但是ATO一旦查到就会让你退出来，把你放到watch list上面。

你难道没有看到下面还有一段吗？
Moving out of your home more than once
Your circumstances may change so, if you move back into your home after it has been rented out and subsequently move out again, a new six-year period commences from the time you last moved out. There is no limit to the number of times you can do this provided you do not nominate another home to be CGT exempt and each absence is less than six years.

这样谁还付CGT啊。至少一套房子不用交CGT了。

[ 本帖最后由 大飞熊 于 2012-2-3 13:26 编辑 ]

wmwbull

学习啦。。。。。。

mxgong

原帖由 大飞熊 于 2012-2-3 13:25 发表


随便你怎么理解吧。我就这么说吧，这个问题我在07年的时候就和2个BA讨论过了。
他们的回答就是no，他们说你可以不给CGT，但是ATO一旦查到就会让你退出来，把你放到watch list上面。

你难道没有看到下面还有一段吗？
Moving  ...

你说的没错，就是至少一套房不用付CGT， 因为一个人的名下不管你有几个房子，同时期只能有一套自住房是不需要付CGT的

大飞熊

原帖由 mxgong 于 2012-2-3 13:44 发表


你说的没错，就是至少一套房不用付CGT， 因为一个人的名下不管你有几个房子，同时期只能有一套自住房是不需要付CGT的

whatever

Momotaba

原帖由 mxgong 于 2012-2-3 13:16 发表
ATO 说 “Moving from your main residence could be for reasons such as:”


COULD BE， 这好像没有说，MUST PROVIDE A REASON SUCH AS:  XXXX

我不想咬文嚼字，但是作为有法律效应的ATO 来说，出现COULD BE 这种给人钻空子的字眼是不可能的，所以这个不是必须的。

同意楼上这位仁兄的分析，大肥熊这个事你不能抠的太细。如果你真想掰扯掰扯，那我来给你掰一下:

首先飞熊所讲的就是所谓的main residence 6 year absence rule，这个rule是从97年的税法里出来的 - section 118-145 of ITAA 1997

哥们也给你个链接看看（ATO的）：
http://law.ato.gov.au/atolaw/pri ... 0001-99991231235959

哥们可是通读了整个section 118-145也没发现你讲的所谓什么reason,这你怎么解释啊？

我个人觉得你给的链接只是个fact sheet,它里面应该是加上了写的人的个人理解，万变不离其宗，税法税法，最后还是要看哪条哪款怎么写的。

而且上面这位兄弟讲的很对，fact sheet里的用词很微妙"could be" "as such",明眼人一看这就是浮云的词， too vague my friend. 你说呢？

[ 本帖最后由 Momotaba 于 2012-2-3 22:28 编辑 ]

achollis

原帖由 mxgong 于 2012-2-2 21:59 发表


第一次听说公寓房还不能作为自住房的。

我表述的问题。。我指的就是他这套公寓，因为也要考虑到他是否有另外一套自己名下的自住房。。

MELFAIR

我想问一下，这个up to six years怎么理解？是只能有一个六年，还是说六年内我搬回去住了以后，再搬出来，又可以有下一个六年？

stockcomments.c

最终解析权在ATO，写得越模糊，将来执法越容易。

搂猪可以贼佬试沙煲，六年后回来报告。

liquidator

没什么模糊的，大飞熊是对的。做会计的，可以找找判例。

Momotaba

原帖由 MELFAIR 于 2012-2-4 09:10 发表
我想问一下，这个up to six years怎么理解？是只能有一个六年，还是说六年内我搬回去住了以后，再搬出来，又可以有下一个六年？

我的理解是你可以享有multiple 6 year periods as long as each time does not exceed 6 years。
所以你上面的理解是对的。

Momotaba

原帖由 liquidator 于 2012-2-4 11:24 发表
没什么模糊的，大飞熊是对的。做会计的，可以找找判例。

这位也是会计吧，你能不能也给个链接什么的，或者说说你的那个什么判例，让我们也学习学习。

大飞熊

原帖由 Momotaba 于 2012-2-4 11:49 发表


这位也是会计吧，你能不能也给个链接什么的，或者说说你的那个什么判例，让我们也学习学习。

有句话你说的很对，最后解释权是ATO。就像很多父母探亲的，要退税，有的人也是在ATO网上做过测试的然后pass的，也是通过tax agent来走的。但是最后ATO还是让退了。

昨天下午和BA开会前，聊天的时候也顺便问了他们一下，然后讨论了一下6 year rule的问题。BA是这么和我解释的，如果ATO查到话，可能会让你说出move out的reason，如果他认为你move out的reason不合理的话，可能就会让你交CGT或者按照比例来叫CGT。他说记得原来有这样的案例的。如果client可能会通过各种理由来上诉，但是赢得机会很小。

大飞熊

原帖由 MELFAIR 于 2012-2-4 09:10 发表
我想问一下，这个up to six years怎么理解？是只能有一个六年，还是说六年内我搬回去住了以后，再搬出来，又可以有下一个六年？

看我后面那段，6年是可以重新开始的。所以如果真的按照上面其他的人解释的话，第一套投资房就不用交CGT了，只要你把这套房子作为main residence。我认为不太可能。

zxart

这里很多细则不完全明了的前提下，谁不打岔边球，明了的打岔边球也多的是。

click

其实纠结这一套免不免CGT没有太大意义，除非你这辈子就这一套房子，这对大多数华人来说都是不可能的。
或者另一套永远不卖。
否则你6年一次，折腾来折腾去，免这一套，其他的房子就不能免。

Momotaba

原帖由 大飞熊 于 2012-2-4 16:39 发表


有句话你说的很对，最后解释权是ATO。就像很多父母探亲的，要退税，有的人也是在ATO网上做过测试的然后pass的，也是通过tax agent来走的。但是最后ATO还是让退了。

昨天下午和BA开会前，聊天的时候也顺便问了他们一下，然后讨 ...

弱弱的问一下，什么是BA啊？我不是会计，所以不太了解。

niuren

学习

大飞熊

原帖由 Momotaba 于 2012-2-4 17:49 发表

弱弱的问一下，什么是BA啊？我不是会计，所以不太了解。

Business Analyst.是做Financial Planning软件方面的business Analyst。我不是BA，是做IT的，2年前，我做了很多关于CGT方面的模块，所以知道一点，现在有的时候碰到问题也会去问他们。

Effie2011

lz 的意思好像是一开始买下来就出租，5年后再住进去，那这样的话即使在这5年中都没有另外一套房产在lz名下，6年CGT exemption只能从lz自己住进去开始算吧。所以之前5年的都没有CGT免除这回事。

niuren

退税的时候会计给我说，房子可以在自主和投资间转换，原因可以很多。比如自己出去租房比把房子租给別人便宜很多。在卖的时候，CGT要按比例交。出租5年，自住5年，要交一半的CGT。不知道我的理解对吗?

Alicia7

长知识了.

idontknow

这房子房租回报很高啊

Momotaba

原帖由 大飞熊 于 2012-2-4 17:59 发表


Business Analyst.是做Financial Planning软件方面的business Analyst。我不是BA，是做IT的，2年前，我做了很多关于CGT方面的模块，所以知道一点，现在有的时候碰到问题也会去问他们。

谢谢解释，万能的足迹，又涨知识了。

turrella

路过学习

simplyjean

呵呵，另外一个问题，那么那几年出租的租子要交税吗？

Effie2011

收到的租金要交税，但同时相关支出费用也可以作为rental expenses.通常在没还完一半贷款前都是亏损（利息高）。

simplyjean

原帖由 Effie2011 于 2012-2-4 20:31 发表
收到的租金要交税，但同时相关支出费用也可以作为rental expenses.通常在没还完一半贷款前都是亏损（利息高）。

自住房出租期间也要交税吗？这期间还不是投资房，利息折旧都不可以去抵税。

Effie2011

什么叫出租期间但不是投资房？自己也住在里面啊？那就全部租金收入交税，其他费用按照出租面积比例扣除吧。个人理解，等待高手指教。

白雲山民

ding

simplyjean

原帖由 Effie2011 于 2012-2-4 20:40 发表
什么叫出租期间但不是投资房？自己也住在里面啊？那就全部租金收入交税，其他费用按照出租面积比例扣除吧。个人理解，等待高手指教。

只有一套房，出租给别人了。自己租别人的房。这种情况呢？虽然比较少见，但也有。