大家每年都往投资房里搭进去多少钱？

小马过河

原帖由 eric_hl88 于 2011-10-7 13:49 发表
这个单纯贴多少钱很难判断出投资得不得当。
如果你有工作，又有较大空间退税。那么positive cash flow property是你的好选择。注意不是positive gearing.
几个投资房都没有关系，主要是退完税后，变成正收益的就好。这种房子在房市上升期难找，要到郊外找，但是现在多好多。可以兼顾收益和增长。

正现金流的房子应该是差取得UNIT吧，否则很难有正现金流的房子啊。

moonbeam

终于不再往里贴钱了，止血离场的人飘过

cgz

原帖由 moonbeam 于 2011-10-10 22:00 发表
终于不再往里贴钱了，止血离场的人飘过

楼上最终是赚了还是亏了？

jedi_knight

原帖由 小马过河 于 2011-10-8 12:01 发表


正现金流的房子应该是差取得UNIT吧，否则很难有正现金流的房子啊。

难道好区的房子都是负现金流？ 这逻辑。。

请问你好区和差区怎么定义的？

luvyrselfish

原帖由 angelkisser 于 2011-10-7 18:13 发表
positive cash flow property和positive gearing啥区别啊大侠？菜鸟求教。。。

我猜想他想说的意思是租金可以cover一切outgoings（interests,council fee,land tax,water；strata title的还包括strata levy）的正现金流物业。然后通过算折旧，请人修理等维护的成本，把这个物业在账面上算亏，通过这个亏损来实现退税，就所谓的negative gearing.把一财年里事先根据personal income tax税率交掉的税再退回来点。

negative gearing的方面先放一边，毕竟这和个人收入上多少税有关。不然又要有人讨论什么现金收入，什么收入高低了。

要折旧（depreciation)高的物业，房龄不能太高吧？房龄不高的里面，物业低的有多少？不要物业费的，维护成本又要低的有多少？地值钱的地税高,近年买的，银行贷款利率高......

要把那么多elements的这公示做等了，考虑的aspects真不少。

jo_gugu

没贴过，
都自己养自己，
非常乖

[ 本帖最后由 jo_gugu 于 2011-10-11 19:07 编辑 ]

MU

说正现金流的都是什么时候买的房？按多少贷款来算的？ 没贷款的哪个房不是正现金流？

Nat2011

100% loan for the whole transaction value (440k) and stamp duty .
rent 470/week
Strata 800/q, water fees and council fee etc 400/q
Property management fee 5%
15 years apartment, deprecation about 5000 a year.
Not positive cash flow
Net payment a year, apprx $7000.

If rent and strata etc continue to increase by 5% a year, this property might become cash positive in ten years time, assuming that no principal is paid off at all.

[ 本帖最后由 Nat2011 于 2011-10-11 22:14 编辑 ]

newtoall

原帖由 Nat2011
100% loan for the whole transaction value (440k) and stamp duty . rent 470/week Strata 800/q, water fees and council fee etc 400/q Property management fee 5% 15 years apartment, deprecation about 5000 ...

It is a loss of 7260.00 yearly even with depreciation.

Detailed breakdown :
  Annual cost with start base  :  440k base * 0.07 interest rate = 30.8k
  Annual cost of standard on-going :  800/q *  4  +  400/q * 4 = 4800
  
  Annual income :  470 per week /7 * 365 / (1 + 0.05 agent management) = 23,340.00

Annual Outcome  = Income -  Cost +  Depreciation  = 23.34k  - 30.8k  - 4.8k + 5k = -7.26k

So it is a loss of 7260.00 yearly even with depreciation.

Also your assumption of annually 5% increase can easily be wiped out by the vacancy issues 1 monthly vacancy per year means 8.3% =  1 / 12 decrease in annual income.

[ 本帖最后由 newtoall 于 2011-10-12 09:43 编辑 ]

MU

如果是目前買的房，算貸款100%，基本沒可能正現金流

平淡生活

原帖由 abh 于 2011-9-30 13:56 发表
不贴，正现金流

这才是真正好的投资。讨厌所谓的negative gearing。

mxgong

原帖由 manunited 于 2011-10-12 09:43 发表
如果是目前買的房，算貸款100%，基本沒可能正現金流

正现金流的房子还是有的。。。。

newtoall

原帖由 mxgong 于 2011-10-12 09:58 发表
正现金流的房子还是有的。。。。

Maybe but please provide concrete examples of you really know in your friend circle (hopefully with some proof) -- not just heard from some remote people saying st

charmaine

说句不中听的，貸款100%还可以正现金流的房子一般都很烂很烂，offset里很多钱的不算哈。

Nat2011

Yes. Basically that is the way I calculated.  
The interest rate is lower than 7% for us. This may fluctuate though.
Location of property very good, so hopefully vacancy won't be much a problem.
There is some other costs such as finding new tenant, or some repair. Currently our tenant very stable.
Looking at that more for long term retirement assets (surely will be cash flow positive by then), or for some capital gain.


[ 本帖最后由 newtoall 于 2011-10-12 09:43 编辑
It is a loss of 7260.00 yearly even with depreciation.

Detailed breakdown :
  Annual cost with start base  :  440k base * 0.07 interest rate = 30.8k
  Annual cost of standard on-going :  800/q *  4  +  400/q * 4 = 4800
  
  Annual income :  470 per week /7 * 365 / (1 + 0.05 agent management) = 23,340.00

Annual Outcome  = Income -  Cost +  Depreciation  = 23.34k  - 30.8k  - 4.8k + 5k = -7.26k

So it is a loss of 7260.00 yearly even with depreciation.

Also your assumption of annually 5% increase can easily be wiped out by the vacancy issues 1 monthly vacancy per year means 8.3% =  1 / 12 decrease in annual income.

[ 本帖最后由 Nat2011 于 2011-10-12 10:07 编辑 ]

mxgong

原帖由 newtoall 于 2011-10-12 10:01 发表


Maybe but please provide concrete examples of you really know in your friend circle (hopefully with some proof) -- not just heard from some remote people saying st

DYOR

eric_hl88

原帖由 newtoall 于 2011-10-12 09:17 发表


It is a loss of 7260.00 yearly even with depreciation.

Detailed breakdown :
  Annual cost with start base  :  440k base * 0.07 interest rate = 30.8k
  Annual cost of standard on-going :  800/q *   ...

Annual Outcome  = Income -  Cost +  Depreciation  = 23.34k  - 30.8k  - 4.8k + 5k = -7.26k
So it is a loss of 7260.00 yearly even with depreciation.
这里的depreciation好像算错了，这个是属于dedctible expenses，不是income，应该减去才对，这样才可以和当年income tax抵扣。
23.34K-30.8k-4.8k-5K = -17.26K, 这样一进一出差了1w，也就是说至少少退了税2千多。
这个case房东账面lost是1w2千多，但在退税（包括折旧后），实际lost是8千3百多。

这个房子看起来是lost，但是其实还算不错的啦。如果房东是高收入的更加划算，买了这个房产和不买，每年退税可多退3千到5千了。
虽然每年多投入8千，但是记住他是100%贷款，没有自己付出任何本金。 假设持有10年，总共付出8w多，和其他人首付20%差不多。很简单了，房主只要买的时候判断是否这个房子10年平均涨幅可以和CPI相同（3.71%）就可以了。如果假设成立，44w的房子会在10年后自然升到63w元。涨幅19w。另外我大概算了下，每年房租涨幅也是轻微的3%（很正常的水平，10年后房租613每周），10年累积可以多收房租5w，算扣除退税因素，那么也多3.5w收入。两者相加enquity增长22.5w，开支8w多。你说这多出的14.5w算赚钱了吗，房主可算是空手套白狼，空麻袋背米。如果10年内来个房产小高潮，收益更高了。
所以8千多每年的开支要看成是每年投资生意的钱，不能算投资亏损的。这样的投资策略很注重location和买入价（timing），完全不用去担心每年市场价波动。如果投资失败，10年多付8w，也就是每3年买个高级新车的折旧而已。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-10-12 11:15 编辑 ]

MU

原帖由 mxgong 于 2011-10-12 09:58 发表


正现金流的房子还是有的。。。。

先決的條件看清楚再回答

newtoall

原帖由 eric_hl88 于 2011-10-12 11:07 发表 Annual Outcome  = Income -  Cost +  Depreciation  = 23.34k  - 30.8k  - 4.8k + 5k = -7.26kSo it is a loss of 7260.00 yearly even with depreciation. 这里的depreciation好像算错了，这个是属于dedctible exp ...

Agree with you loss calculation and probably should be 8K instead of 7.26k.

The depreciation is tricky as it also decrease your cost base, thus high amount of CGT when sell. So sometimes I ignore it and put it be 10k loss around.

Other future predictions of yours are somewhat irrelevant because future is unknown. And can go to the absolute opposite way as well.

Also depending on the NG is very risky as well. NG does not cover the loss and it is just reduce the loss. So it will be a loss.

Regarding to "每3年买个高级新车的折旧而已。" -- how many chinese 每3年买个高级新车 :) ?

[ 本帖最后由 newtoall 于 2011-10-12 12:29 编辑 ]

Nat2011

"The depreciation is tricky as it also decrease your cost base, thus high amount of CGT when sell. So sometimes I ignore it and put it be 10k loss around. "

这个曾经的depreciation会在出售时被考虑吗？我怎么认为是"卖价－（买价＋印花税＋买时的律师费）"等的差额作基准来算ＣＧＴ的？

eric_hl88

原帖由 newtoall 于 2011-10-12 12:23 发表

Agree with you loss calculation and probably should be 8K instead of 7.26k.  

The depreciation is tricky as it also decrease your cost base, thus high amount of CGT when sell. So sometimes I ignore  ...

华人可以不每三年换车，但是这里绝大多数华人消费得起8千一年的投资额，买个新佳美，开个一年多加上落地费，还不止掉8千一年呢。
未来不可预测，那么世界上没有事情可以做预测和判断了，大学开统计和经济课干什么。这好比说这个房子，你说谁知道它明天倒不倒，确实明天有可能倒，但是不倒塌的可能性远远大于它倒下的可能，这就是投资判断未来的基础，投资判断是要考虑risk，但是要合理不能盲目夸大风险。你可以看出我做判断的前提假设是很合理的，而不是你说的不合理或者无关。
在澳洲一个房子10年涨幅等同于CPI，投资客基于这么低的收益回报一点不算夸张吧。咱们不谈中国，就说日本，香港，韩国经这些经过金融风暴得国家地区，楼价可真到过跳楼价的，10年内不都回升并超过原来，所以房价10内，必定有每年升升跌跌的，很自然，但是在一个更大的周期后，都是涨的，就如货币一定是贬值是一个道理。你看房产杂志每期的数据统计吗，几乎澳洲任何地区10年平均升幅都是7%以上的。要研究后才能写功课的，数据都有出处的，这个学校里写essay,老师都规定的。
CGT就不必说了，这实在是个很公平的东西，而且是在我出售时候才计算的。这个case，账面赚19w，还没有扣除许多capital cost呢，这个有小3w，加个50%折扣，才7-8w taxable capital gain,真要扣税才多扣2w多，10年中退税都至少3w了。还不用付给ato利息。房租涨，这个更是和货币贬值是一样的道理吧。
最后，一切小小的希望都落空,都依你，我也给出了答案，这个就是房主买房子时候必定考虑到的risk，房主或许就说：输了不就是每三年年不开新佳美罢了。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-10-12 16:50 编辑 ]

newtoall

@ 华人可以不每三年换车，但是这里绝大多数华人消费得起8千一年的投资额，买个新佳美，开个一年多加上落地费，还不止掉8千一年呢。

Comments:  消费得起 and 消费 are different issues.  There needs be some strong justifications on why to lose 8k per year for some future potential gain (the real gain should be calculate in a NPV (net present value fashion)).  


@ 未来不可预测，那么世界上没有事情可以做预测和判断了，大学开统计和经济课干什么。这好比说这个房子，你说谁知道它明天倒不倒，确实明天有可能倒，但是不倒塌的可能性远远大于它倒下的可能，这就是投资判断未来的基础，投资判断是要考虑risk，但是要合理不能盲目夸大风险。你可以看出我做判断的前提假设是很合理的，而不是你说的不合理或者无关。

Comments: "What I mean the future in unknown" does not go to the extreme as you said 世界上没有事情可以做预测和判断. Every thing is a probability and right now the probability of going to be good is slim and the probability to going bad out weights going to be good in the near future (say 5 years).


@ 在澳洲一个房子10年涨幅等同于CPI，投资客基于这么低的收益回报一点不算夸张吧。咱们不谈中国，就说日本，香港，韩国经这些经过金融风暴得国家地区，楼价可真到过跳楼价的，10年内不都回升并超过原来，所以房价10内，必定有每年升升跌跌的，很自然，但是在一个更大的周期后，都是涨的，

Comments : Future does not repeated the past in a simple fashion. Yes,  based on the property data starting from 1978 in Australia, any 12 years average return is more than 8% in general.  But will it be going on like this  in the next 10 or 12 years ?  The momentum has been built for so long and may really need adjustment -- either from the consumption power (wages)  or from the supply (selling price) side.  Currently the salary increase is relatively slow.   The natural pattern from a product price is up and then down . Even it is up, will it be against the inflation and  final aggregated outcome is outweigh the annual loss is unknown.


@ 就如货币一定是贬值是一个道理。

Comments:  货币一定是贬值 --> only indicates the calculation should be done in a NPV fashion (http://en.wikipedia.org/wiki/Net_present_value).  Does not mean invest in the property will definitely be better off than investing on others.  Opportunity cost should be counted based on each individual's background.


@ 你看房产杂志每期的数据统计吗，几乎澳洲任何地区10年平均升幅都是7%以上的。要研究后才能写功课的，数据都有出处的，这个学校里写 essay,老师都规定的。
CGT就不必说了，这实在是个很公平的东西，而且是在我出售时候才计算的。这个case，账面赚19w，还没有扣除许多capital cost呢，这个有小3w，加个50%折扣，才7-8w taxable capital gain,真要扣税才多扣2w多，10年中退税都至少3w了。还不用付给ato利息。房租涨，这个更是和货币贬值是一样的道理吧。
最后，一切小小的希望都落空,都依你，我也给出了答案，这个就是房主买房子时候必定考虑到的risk，

Comments:  All you said may need NPV calculation as well.  Also, you may need consider some people may not  be able to withstand continue loss for a couple of years as well.  Also properties in general are not easily liquidable asset - High cost associates with transactions.  Depending on NG is risky for a lot of aged or young people. Remember average full-time earnings in Australia were $64,641 per annum in 2010. (According to the Bureau of Statistics, see http://www.emigratetoaustralia.org/average-wages-australia.html )  

@ 房主或许就说：输了不就是每三年年不开新佳美罢了
Comments:  Are you a Toyota seller or Toyota Fan ?   why 新佳美 in 3 years ?  Is  新佳美 depreciated 8k per year ?  Does it mean I can purchase a three year  新佳美 by the price =  Full price of  新佳美 - 8k * 3= Full price of  新佳美 31k - 24k = 7k around ?  Should you also consider the kilometers and conditions ? Why not Honda Euro or Aldi or Mini Cooper or Lexus ?  Are they depreciated more than 8k per year?  Can I get a Lexus or Honda Euro for five years with 8k x 5 = 40k discount ?

Full price of 新佳美 (new camry)  is approx : 31k.   see: http://www.carsales.com.au/all-c ... pCar_Model_String|0


Overall, I feel the described property here is not a good investment for general families (General families referring to http://www.emigratetoaustralia.org/average-wages-australia.html ) if overall cost base is considered.  Apart from buying a property does encourage saving and delayed consumption.

[ 本帖最后由 newtoall 于 2011-10-13 08:55 编辑 ]

紫薇星

路过路过

Nat2011

哈哈，我的一个小小实例（数据都是真的）还看了不少讨论，也长知识了，我又查了一下，depreciation 还是会在以后处理时影响一些cost base, 但考虑到50％的ＣＧＴ减半计算，现在的depreciation对我们还是有好处。
我们是44万的房子，贷了53万的款（我们自己不需要，但贷款经理让我们多贷，说利率过了50万可以低点，因为是offset account，对我们没害处就要大了金额），十年的interest only payment. 目前看来我觉得对于我们自已还是一个比较安稳、供款压力很小，当然也很难有机会大挣的投资。觉得以后再陆续买几间，老了夫妻两自已管，收收租也不错。

韭菜

以后慢慢研究

seesun

做了去年年账不久，实话说投资房自己要交water，strata，council，
还有时不时这里那里的修修补补换换，加上各种维护费用，
当然不是全额付清的话还有银行利息，
这么多的开支，只租金一项收入，
只多了几百元，然后这点收入还要打点税，基本是扯平了，
而且贷款不到60%的情况下，白白损失了投进去40%的利息，
还要告诉自己投资房升值了安慰一下，其实这还是卖出去才兑现的事。。。
投资房，想说爱你不容易。
不知其它TZ的情况如何？

ivorsyd

呵呵华人就想赚快钱，今天买的楼花明天就恨不得涨个2万才爽
有多少人能一个房子拿住等10年？？？

click

很多华人买房是只买不卖，10年以上很多。

小日子

原帖由 click 于 2011-10-12 22:37 发表
很多华人买房是只买不卖，10年以上很多。

Boxhill - 现有176房上市
Glen Waverley - 现有242房上市
Doncaster - 现有145房上市

这些都是华人居住热门区域, 大量的房产上市套现。 相比于附近华人不是太中意的区例如forest hill - 45， wheelers hill - 87, 这个数字好像和你的说法截然不同。

这些数字也说明现在想在这三个区买房的同志还是稳一下， 投资客甩卖的现象比较严重，这些房源可以互相挤掉一点泡沫， 让子弹再飞一会

小薇

原帖由 seanshou 于 2011-10-7 17:01 发表
买投资房慎重啊！！！别被中介牵着鼻子走，真的是会套牢的。

同感。。。