墨尔本东西部份数据参考

eric_hl88

原帖由 starchu 于 2011-9-14 16:18 发表


你估计没有明白census是怎么采样的，统计局的人口统计是按照当地居民来算的，它主要讨论的是某个区的居民收入，房东如果不住在那里，不算本地居民，我不知到clayton的投资客到底是分布在全澳大利亚的各个什么区，但是肯定不算是clayton的收入。

我原来就想写投资判断用的数据不同于做人口普查，看看census报告就可以了，这个census这么准，ＡＢＳ的人都好容易发财。　另外这个census 在ＡＢＳ怎样做的，您别说，我还真太懂了。

starchu

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-14 16:40 发表


我原来就想写投资判断用的数据不同于做人口普查，看看census报告就可以了，这个census这么准，ＡＢＳ的人都好容易发财。　另外这个census 在ＡＢＳ怎样做的，您别说，我还真太懂了。

我的目的是把数据贴出来，至于是要投资还是要自住，这个需要对数据进行分析才能知道，比如人口结构数据可以反应出Clayton的出租房市场肯定会比其他几个区域更好，但是自住就相对差了很多

punky

说啥好呢 "第二战场"刚刚也被关了 难道这里会是第三战场吗？Keep calm please everyone.  我一个专业打酱油的 弄得和版主一样   Keep calm keep alive!!

eric_hl88

原帖由 starchu 于 2011-9-14 16:43 发表


我的目的是把数据贴出来，至于是要投资还是要自住，这个需要对数据进行分析才能知道，比如人口结构数据可以反应出Clayton的出租房市场肯定会比其他几个区域更好，但是自住就相对差了很多

首先感谢你的信息。但是问题是自住的朋友，关心数据干什么，看图表涨幅没有太大关联，只有自己去实地感觉才知道喜欢不喜欢。ＡＢＳ不会告诉你附近餐馆质量怎样，购物方便吗。邻居友善吗等等。
投资的朋友可以用你的数据但是不全面，最好的信息来源是当地和你熟悉的agent和本地居民。
另外今天没有时间了，我想以后有机会和你探讨一下新区和旧区的比较方法，我认为你的比较是不合理的。新区的增长特性完全和其他建成的区不同，有自己特别的曲线。要比也要等这个新区地全部开发完了，没有空地了，房子都盖好了，那时候才刚开始有新区的准确地价，市场价格，如果要比较成长率，还要多等几年才比得出。　一个新区，算它３０００户人家，如果市面上有３００，４００个物业出售，１０％，你看其他区有没有１０％房产在拍卖出售的。这个数据你应该可以统计出来的。

starchu

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-14 17:04 发表


首先感谢你的信息。但是问题是自住的朋友，关心数据干什么，看图表涨幅没有太大关联，只有自己去实地感觉才知道喜欢不喜欢。ＡＢＳ不会告诉你附近餐馆质量怎样，购物方便吗。邻居友善吗等等。
投资的朋友可以用你的数据但是不全 ...

我同意你的观点，新区旧区比较方式肯定是不同的，这里只是给出短时间能够拿出来的一些基本信息，多点时间可以整理出更多的信息，餐馆购物的数据不是很好统计，每个人要求不一样，只能罗列，比如有没有亚洲超市了，有没有中国餐馆了，短时间内我只能把几个最基本的数据拿出来，如果我又时间可以整理更多的数据，我会更新的，不过基本上我是每时间做那些了，

starchu

原帖由 punky 于 2011-9-14 17:03 发表
说啥好呢 "第二战场"刚刚也被关了 难道这里会是第三战场吗？Keep calm please everyone.  我一个专业打酱油的 弄得和版主一样   Keep calm keep alive!!

放心这里，只看数据，不吵架

jin_18

这点我同意，新区的增长和成熟区域的比较确实是不同，因为大家的基数不一样。

就好像考试50分进步到了75分和90分进步到95分，光看数据并不能完全说明问题。

manafox

本地人的看法就是长期看哪儿都差不多，我需要住这里才买这里

豆包妈

sunshine和footscray，治安是挺烂的
可是房价不烂
因为近city，房价和租金那是蹭蹭的涨啊
记得n年前，帮朋友在footscray租房子，
350刀就租不到3室unit了，破的都租不到，那还是n年前呢

starchu

原帖由 豆包妈 于 2011-9-14 21:04 发表
sunshine和footscray，治安是挺烂的
可是房价不烂
因为近city，房价和租金那是蹭蹭的涨啊
记得n年前，帮朋友在footscray租房子，
350刀就租不到3室unit了，破的都租不到，那还是n年前呢

靠近大学的地方永远不愁租，

starchu

这里有一幅不错的图，整个墨尔本地区的房价分布



[ 本帖最后由 starchu 于 2011-9-14 21:24 编辑 ]

豆包妈

PC的人群收入最高
可确只买得起这几个区里面最便宜的房子
真有趣

kobewoo

你仔细看帖子了吗?要想冷嘲热讽也得说到点上吧?一点都不专业,逮着谁就咬一口,牙口儿再好也不能这样啊.不早了,洗洗睡吧,大婶

CrystalBell

学习了.

eric_hl88

做为非melbour的居民，我如果要投资，肯定要做调查先，东西方向我都不care，我也不知道哪里是哪里，效益第一，非常感谢楼主信息，我就用搂主的图表看五年各区performance，我做出如下判断。
东区burwood,box hill的house表现突出，五年增幅都达50%以上，特别是burwood,如果抄底在09年三月，两年就有接近80%的增幅，传说中的7年一番果然真有。
Flat中，东区Clayton表现令人称赞，几乎 65%的增幅，但是house 明显被炒上去后大幅下降，flat保持高增长，说明此区应该是接近town centre的，另外出租方便的，同时flat比例可能较高的区。
西区house都有五年中50%的增幅，其中foorscary最好。flat和house都有75%以上增幅。可能是西区较成熟社区或者接近towncentre，另外demography和house/flat比比较适中，我想等会看看在mel的哪里位置。
其他因素，比如持有成本，西区新区开始时候，应该比较难找租客，因为设施和施工问题。后面出租房价和东区比要少些吧，扣除东区成本高的因素，两者扣税后每年投资持有成本其实差不多。最多东区一年多个5000元。
但是房产有个好特点是杠杆效应，比如投资burwood，5年前50w，自己拿出20%，就是10w，现在house均价80w，粗略算用10w元赚了30w，在boxhill更是惊人的最高两年内可以用11w赚了39.2w，同期在西区表现最好的foorscary,均价33w，自己拿出6.6w，现在61w均价，就是6.6w赚了28，PC是6.8w赚了17w。
大家看看其实投资增长率一看，比例好像相差不多，但是实际收益中，boxhill完胜，两年毛利28w。burwood 五年20毛利，footscary五年21.4w，PC就五年10.2w毛利。
另外因素，是新区稳定后的租客目标市场比较，这个在此表中不能给出，忽略。实际中如果自己出10%，那么效益差距更加明显。五年中还有两年的利率是很低的。
建房因素，新区如果买house and land package,或者自己盖，那么不确定因素更大，可能延期，超支，空房期贷款利息，都没有考虑，因为这样就无可比性。
所以我个人如果要投资mel，综合affordbility,我会持续关注clayton house，还有footscary的flat，因为两者都有过高记录，另外clayton如果再跌，就有投资价值了，clayton flat不考虑是由于担心flat比例高，租客竞争，同时综合长期enquity增长因素，选house，加上毕竟location第一要素，投资的房子又不是我住,所以考虑此区。footscary flat同样理由推算。burwood 和box hill现在已经高涨，投资价值不明显了。投资效益应该不高了。
实际操作中，我会看看实地环境，再把自己要求的目标范围锁定，然后发给中介帮忙一起找。网上要两个区都关注，最后在这个范围中找个潜在效益最高的房子。
个人意见，非melbour居住，所以无关东西之争，欢迎讨论拍砖。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-9-15 15:18 编辑 ]

starchu

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-15 15:09 发表
做为非melbour的居民，我如果要投资，肯定要做调查先，东西方向我都不care，我也不知道哪里是哪里，效益第一，非常感谢楼主信息，我就用搂主的图表看五年各区performance，我做出如下判断。
东区burwood,box hill的house表现突出，五年 ...

有一个小问题，你的计算中初始投资额度不同，一个10万，一个6.6万，多投入了差不多50％多，所以收益肯定大很多。如果有经济实力的话，拿出同样10万，两边都任选一遍都能够得到类似的收益，如果你资金有限，只有门槛偏低的西面可以投资，收益率是也是相当客观的。总之一句话，这几年你往哪里投资，只要是个房子，只要不是偏远地区，高危地区，只要有点什么，靠点什么，都能赚钱。。。

[ 本帖最后由 starchu 于 2011-9-15 15:38 编辑 ]

小日子

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-15 15:09 发表
做为非melbour的居民，我如果要投资，肯定要做调查先，东西方向我都不care，我也不知道哪里是哪里，效益第一，非常感谢楼主信息，我就用搂主的图表看五年各区performance，我做出如下判断。
东区burwood,box hill的house表现突出，五年 ...

朋友很专业啊， 热烈欢迎这种不带感情色彩的理性分析！
顶你

dragonzz

pc的价格看上去似乎上涨的不明显，但是开发商出来的地再一点点变小，从最开始的700～800平方，到现在基本上只有300～500平方的地。

eric_hl88

原帖由 starchu 于 2011-9-15 15:33 发表


有一个小问题，你的计算中初始投资额度不同，一个10万，一个6.6万，多投入了差不多50％多，所以收益肯定大很多。如果有经济实力的话，拿出同样10万，两边都任选一遍都能够得到类似的收益，如果你资金有限，只有门槛偏低的西面可以投资，收益率是也是相当客观的。总之一句话，这几年你往哪里投资，只要是个房子，只要不是偏远地区，高危地区，只要有点什么，靠点什么，都能赚钱。。。

在一个区多投资你要在当时有胆量的，当时做判断时候不象你现在这么容易马后炮打准，你当然可以买两个房子拉平10w投资，但是你忘记了重要因素，还有持有成本，你一年如果盖新房子，不说你超支，按时完工，没有纠纷，但是没有租客这点，你一年利息多付 1w5，这可要多少周房租？另外都说了效益比看起来不差多少，实际收益绝对值在杠杆后，好的和差的要差几个数量级
买两个房子在同一个区，鸡蛋都放一个篮子里？新区一个都前景未明朗，还弄两个，我反正感觉porfolio就要多样化，比如appt，unit（townhouse），exsiting house,new house都要有，甚至redevelop，rennovation，subdivision都是赚钱的选项。

starchu

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-15 16:14 发表


在一个区多投资你要在当时有胆量的，当时做判断时候不象你现在这么容易马后炮打准，你当然可以买两个房子拉平10w投资，但是你忘记了重要因素，还有持有成本，你一年如果盖新房子，不说你超支，按时完工，没有纠纷，但是没有租客这点， ...

我是针对sunshine和footscray来说的，因为这些地方租金能够保障

eric_hl88

原帖由 starchu 于 2011-9-15 15:33 发表


有一个小问题，你的计算中初始投资额度不同，一个10万，一个6.6万，多投入了差不多50％多，所以收益肯定大很多。如果有经济实力的话，拿出同样10万，两边都任选一遍都能够得到类似的收益，如果你资金有限，只有门槛偏低的西面可以投资，收益率是也是相当客观的。总之一句话，这几年你往哪里投资，只要是个房子，只要不是偏远地区，高危地区，只要有点什么，靠点什么，都能赚钱。。。

你说的资金少就只能将就选西区低价是错误的。两者杠杆后本金没有差多少，持有成本东区略高些。其实我的观点中已经很favour 新区了，都说还没有计算land settle等候时间，施工期间额外支出，另外租客空房期，什么是高危因素，不是哪里居民烂不烂，因为我都不住那里，烂透了，只要有烂人喜欢住，我收到钱就是我的好区，这个是目标市场定位，我做TOYOTA dealer,但我收工回家是可以开奔驰的，何况找个好的property manager,根本不是我操心管理。真正高危因素是找不到租客，租金竞争，同一区appt和自住房house之，比例太低，这些才是地雷。其实投资东区，根本不是你想象的资金巨大差别。选区要结合自己的目标（cash flow还是enqutiy 增长)和持有能力。
所以我个人完全不同意你关于“由于低价就有投资价值，或者太贵就没有投资价值的观点”

starchu

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-15 16:28 发表


你说的资金少就只能将就选西区低价是错误的。两者杠杆后本金没有差多少，持有成本东区略高些。其实我的观点中已经很favour 新区了，都说还没有计算land settle等候时间，施工期间额外支出，另外租客空房期，什么是高危因素，不 ...

也许是我没表述清楚，我的意思说资金低又想投资的人，是指那些做大量贷款额度有困难的，本身经济实力有限的人群，所以他们想入东区投资都没有办法入市的那部分人。另外我说到处都能赚钱是针对整个房产这些年的发展轨迹，而之前投资房地产的人来说的。 我从来就没有表达过 ”由于低价就有投资价值，或者太贵就没有投资价值的观点“，我针对的是贷款能力，银行又杠杆，但是不是任何人都能够用到这个杠杆的，这和贵无关，和本身的融资能力有关系

[ 本帖最后由 starchu 于 2011-9-15 16:37 编辑 ]

water_wood

２００７年， MELBOURNE各区房价大涨，而PC的房价变动不大。 自２００８年起，一部份TX开始以东区UNIT的房价，在PC买HOUSE或买地建HOUSE自住，PC也因此成为本坛的一个HOT TOPIC。

本坛的神奇之处是，自２００８年起，在PC安家落户的TX越来越多， 而同时对PC的吐糟和漫骂也越来越离谱,。

不妨以２００８年中为基点，以相近房价的东区UNIT和PC的HOUSE做最近三年的对比：

                   JUN E２００８    JUNE ２０１１
BOXHILL       unit                   ３８７          ４５０     １６％   
BURWOOD   unit                   ４７５          ５２０     9 ％
CLAYTON      unit                   ３７０          ４５０     ２１％
PC                   unit                   ４２０          ５１５     ２２％

其间，东三区的UNIT房价起伏较大，进场时机不好的话，更易被套牢，风险高，机会成本大。而PC的房价在这三年不仅增长稳定，而且增辐较大。当然，三年的时间太短，房价短期的波动也不代表一切。

本坛PC的TX大多是自住，对PC的感受应该基本属实。

starchu

原帖由 water_wood 于 2011-9-15 16:40 发表
２００７年， MELBOURNE各区房价大涨，而PC的房价变动不大。 自２００８年起，一部份TX开始以东区UNIT的房价，在PC买HOUSE或买地建HOUSE自住，PC也因此成为本坛的一个HOT TOPIC。

本坛的神奇之处是，自２００８年起，在PC安家落户的TX越来越多， 而同时对PC ...

金融危机后，政府的FHOG一出来，主要的目想要是刺激房屋供应量，对新房的补贴达到3万多（没记错的话，还是2.6万？）所以买地建房就成了很多首次置业人员的选择，这才使得很多新区人口激增，土地价格激增。很多原本要在老区看房的都跑新区来了。 所以在08年的时候，政府政策一出来，就有很多投资者跑到新区去买地了，然后到09年中抛售，很多资金充足的，花10％的资金，一次购入5－10块土地，投入10－20万，一年以后抛出，轻轻松松收益50－100万，这些人看准了政策和低利率的黄金机会，短期炒作了一把。当然也冒很大的风险，高风险高回报，不过这只是一次性的机会，不是安全的地产投资手法。

[ 本帖最后由 starchu 于 2011-9-15 16:54 编辑 ]

eric_hl88

我们现在谈的是投资，都一万次说过自住房不要看报表的，自住随便你喜欢，看我都选择住canberra，那里可是别号堪村呢。
报表用来分析是为了投资用的。另外我2008年时候有看过melbourne的房价，都不知道PC，所以我根本没有诽谤侮辱PC的企图和目的。

如果五年前投资PC，获利10w，现在应该可以拿出80% enquity去再贷款买一个30w左右的物业（30% ltv)，这个小物业每年估计要多支出持有成本7000左右起码，flat成本其实高。
而同期买burwood，获利20w，现在80% 是16w，可以再贷款买个53w的物业，house吧，大概持有成本每年9000-1w，
再五年后呢，burwood客有两个house ，VS PC客一house一个flat。burwood多付出15000左右。
这两个投资组合，你选那个。不论拼cash flow 还是拼enquity增长

starchu

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-15 16:52 发表
我们现在谈的是投资，都一万次说过自住房不要看报表的，自住随便你喜欢，看我都选择住canberra，那里可是别号堪村呢。
报表用来分析是为了投资用的。另外我2008年时候有看过melbourne的房价，都不知道PC，所以我根本没有诽谤侮辱 ...

我也没有谈自住房，我在说上一波投资土地的热潮。在一般情况下，投资新区不是好的选择，除非有政策刺激，我一直在说投资那些租金有保障的区。再次强调，没有人说你诽谤侮辱，这里只针对数据讨论观点，不带任何感情色彩

[ 本帖最后由 starchu 于 2011-9-15 17:13 编辑 ]

eric_hl88

感谢你的理解肯定。但是你又错了。新区投资当然有价值，首先投资客还谈什么FHOG，没有这个照样赚钱，有这个FHOG，是builder赚得多些，房子都来不及盖，开发商地皮买得快些，地价炒起来可开心呢。
新区你看看以前那些炒买PC地皮的帖子（mel居然可以这样弄，真算幸福），我个人认为那些就是新区投资真道。无他，快进快出耳。或者买了地做了house and land package买给中介什么，都不要自己真去盖房子，风险太小了。
还有要么你认识builder，小投资拼出个刚够住人的投资专用房，面积大，配置低，快速脱手，easy money，新区其实好多金矿呢。等到2008年，大家都来弄，赚谁的钱去。后面地皮一期一期都给开发商赚了。
看你的帖子，好像你就是06年入伙的第一期，你就是在PC赚到一部份人群，但是你的经验不可以代表08年后的人。

starchu

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-15 17:19 发表
感谢你的理解肯定。但是你又错了。新区投资当然有价值，首先投资客还谈什么FHOG，没有这个照样赚钱，有这个FHOG，是builder赚得多些，房子都来不及盖，开发商地皮买得快些，地价炒起来可开心呢。
新区你看看以前那些炒买PC地皮的帖 ...

估计是我的语言能力下降了，每次都被你误解，我没说新区没价值，我说的是新区投资风险较大，不能按照常规方法投资，需要有歪点子，而且需要胆子大。还有似乎我就是写炒地皮帖子的人，看FHOG正是为了炒地皮来的，结合政策和需求分析，从06年到现在我就没盖过房子，builder被我玩了一次又一次。既然你都提到了我的炒地皮的帖子，起码是认同我的，估计是那时候写的详细，容易理解，现在懒了，不想写太多，意思就表述不清楚了，地皮正是我在这3，4年来在新区最看重的投资渠道。

[ 本帖最后由 starchu 于 2011-9-15 17:49 编辑 ]

上帝之手

请问你在PC住了多久了，怎么知道PC的大多是自住房？

豆包妈

原帖由 kobewoo 于 2011-9-15 01:17 发表
你仔细看帖子了吗?要想冷嘲热讽也得说到点上吧?一点都不专业,逮着谁就咬一口,牙口儿再好也不能这样啊.不早了,洗洗睡吧,大婶

4.家庭收入
Clayton < Box Hill < Burwood < Point Cook

小侄子，跪安吧