关于 offset 的账户

北京吉普

原帖由 billxin 于 2011-9-14 09:50 发表


现在 harvey norman 打广告 说， no interest, no repayment, no... until ...之类的。  让你贷款去买 家具，电器之类的， 你去买么？
最后总计收费是要高过 你所购买商品的价格的。

买啊！
2年no interest，为什么不买呢？！
他家电器的价格比较合适，家具就算了。

空瓶子

借帖咨询，我也不太明白这个offset，按照大家的解释，offset里存了钱，每月repayment不变，但是还的本金增加，利息减少，是不是说，本来20年的贷款，有可能19年18年就还清了？

bats

原帖由 空瓶子 于 2011-9-14 10:25 发表
借帖咨询，我也不太明白这个offset，按照大家的解释，offset里存了钱，每月repayment不变，但是还的本金增加，利息减少，是不是说，本来20年的贷款，有可能19年18年就还清了？

是的

Bigman

我过去是所有余钱放Offset，后来改大部分放在Loan里。
需要钱的时候，免费redraw。

这样比较安全一点

benlomond

原帖由 billxin 于 2011-9-14 09:50 发表


现在 harvey norman 打广告 说， no interest, no repayment, no... until ...之类的。  让你贷款去买 家具，电器之类的， 你去买么？
最后总计收费是要高过 你所购买商品的价格的。

这个是你在免息期内真是不用还利息的，但若超过免息期贷款还没还清的话利息就高得吓死人（年利超过25%）。所以你如果可以在免息期内还完，比如20个月，还是合算的。

psp3000

原帖由 billxin 于 2011-9-14 09:42 发表


我的是st george 的。 按照上面的例子，每个月还是还 1500，放1万到 offset上面，利息是少还了，但是每个月的repayment还是一样。 还不如还进去 reduce repayment

觉得你没搞懂它是怎么算的。我也是st george的，你看来repayment没有变，但是你的还款年限自动减少了。repayment是由还本金的钱＋还利息的钱组成的，你利息少缴了，在repayment不变的情况下，加减法，就是说还进本金的部分增加了，那么在下个月的时候，你的总还款金额就减少了。但是因为银行仍然收你同样的repayment,你的还款年限自动减少x天。长此下去，可能你30年的贷款15年已经还完了。

newaussie

原帖由 psp3000 于 2011-9-14 23:40 发表


觉得你没搞懂它是怎么算的。我也是st george的，你看来repayment没有变，但是你的还款年限自动减少了。repayment是由还本金的钱＋还利息的钱组成的，你利息少缴了，在repayment不变的情况下，加减法，就是说还进本金的部分增加了 ...

Correct.

qinxialin1979

但是你还贷款的年数缩短了啊

原帖由 billxin 于 2011-9-14 10:42 发表


我的是st george 的。 按照上面的例子，每个月还是还 1500，放1万到 offset上面，利息是少还了，但是每个月的repayment还是一样。 还不如还进去 reduce repayment

cheroot

好贴，收藏先！

cxwer

那如果是选还interest only的话 是不是offset里存的钱越多 其实降低了真正的贷款本金 就会降低每月的repayment 因为是interest only的？？

qinxialin1979

我感觉应该是这样的。
可是为什么只是interest only，这样永远都还不完了啊

原帖由 cxwer 于 2011-11-19 00:42 发表
那如果是选还interest only的话 是不是offset里存的钱越多 其实降低了真正的贷款本金 就会降低每月的repayment 因为是interest only的？？

babobo

感觉LZ到现在都完全没有理解OFFSET 的含义，其实22楼的TX已经分析的很清楚了，你应该认真看下。

给你举个明显的例子，贷款了30万，贷款利率是7% ,

那么先看下面的图，这个是在OFFSET ACCT里面没有钱的情况下


Total repayments         $618,186

Loan term         23 years and 9 month(s)

Repayments        $502 per Week

好，那么如果我们在OFFSET ACCT 里面放30万，据我了解，很多人都会这样操作，不过 OFFSET ACCT里面的钱不要超过你的贷款额度，因为多余的部分不会产生利息。现在就很好计算了，当你OFFSET ACCT 里有30万的时候，完全抵消了你贷款的30万的 interest , 不过你的Repayment 还是 $502 per Week，但是这个502 都是直接还你贷款的本金，也就是你需要的还款时间是597个星期，也就是11年6个月左右你就可以把钱都还清。

Total repayments         $300,000

Loan term         11 years and 6 month(s)

Repayments        $502 per Week



同理，如果你在OFFSET 里面 放15万，现在计算的情况就比刚才复杂一点，因为有15万在 OFFSET 里面帮你对冲了，你现在如果按15万的LOAN来应该是Repayments $253 per Week，可你的Repayment 其实依旧还是 $502 per Week, 其中249 是直接还你的principal，然后253是还 principal和 interest  ，算下来是17年9个月左右还清。

Total repayments         $459,873

Loan term         17 years and 9 month(s)

Repayments        $502 per Week


我觉得LZ可能更看重减少你每个星期还贷的数额，那么这个OFFSET ACCT 不适合你，因为它的Repayment是固定的，只是LOAN TERM减少了，这个PACKAGE 其实适合Repayments不会给日常生活带来太大影响，手上还有余钱，但是这些钱可能会要用到的客户群。比如买车，现在carsales上车的interest rate 是 15.15%, 你选择从你的OFFSET ACCT 里面提5万出来买车，（前提是你的OFFSET ACCT 里面存了5万），那么你只需要支付这5万的利息，7%，而不是去用15.15%的车贷。

所以LZ也不要断言说这个就是忽悠人的，只能说不合适你。

[ 本帖最后由 babobo 于 2011-11-19 03:09 编辑 ]

asfd1979

原帖由 cxwer 于 2011-11-19 00:42 发表
那如果是选还interest only的话 是不是offset里存的钱越多 其实降低了真正的贷款本金 就会降低每月的repayment 因为是interest only的？？

完全正确，我就是这样还的。每个月的repayment都不一样，因为只有利息在里面。随着你offset里的钱多了，每个月的repayment也就减少了

asfd1979

原帖由 qinxialin1979 于 2011-11-19 00:57 发表
我感觉应该是这样的。
可是为什么只是interest only，这样永远都还不完了啊

当你offset里的钱和你贷款额一样的时候，你就还完了。因为你每个月repayment为0

spcd990

问下`如果往offset里放了10w`一直都不取出来`直到所有贷款还完`那loan term是减少了若干年`
那最后还完的时候`这10w是我的还是银行的?

hahawa_sapi

原帖由 spcd990 于 2011-11-19 10:28 发表
问下`如果往offset里放了10w`一直都不取出来`直到所有贷款还完`那loan term是减少了若干年`
那最后还完的时候`这10w是我的还是银行的?

当然是你的啊。

luvyrselfish

首先搞清贷款的这套是投资房还是自住房。
税物意义上，redraw账户和offset账户都是有区别的。
如果是投资房,offset账户很需要.

芒果布丁丁

原帖由 spcd990 于 2011-11-19 10:28 发表
问下`如果往offset里放了10w`一直都不取出来`直到所有贷款还完`那loan term是减少了若干年`
那最后还完的时候`这10w是我的还是银行的?

O(∩_∩)O哈哈~，不是很明白贷款的人想当然的说肯定是你的啦！

芒果布丁丁

原帖由 babobo 于 2011-11-19 02:54 发表
感觉LZ到现在都完全没有理解OFFSET 的含义，其实22楼的TX已经分析的很清楚了，你应该认真看下。

给你举个明显的例子，贷款了30万，贷款利率是7% ,

那么先看下面的图，这个是在OFFSET ACCT里面没有钱的情况下
482082

Total  ...

学习了，很感谢

ltbamboo

我觉得大部分朋友应该都不会有一栋房子真住30年以上的情况吧,应该都是住了几年或十几年就换更好的了.投资房更是如此.
所以 按我的经验和理解, Offset 最高利用率 其实不是本金利息一起还, 而是选择只还利息, 这样可以最大限度的掌握和利用资金.
因为如果选择本利一起还, 也就是每个月还的金额固定,那这部分还进去的本金其实是不能redraw拿出来用的. 能 redraw 的是你除了每月固定还款外,额外还进去的本金部分.
假设贷款 50万. 每月 P&I 还 3000, 2年以后额度降为48万,但这还进去的2万本金是不能redraw的. 如果这时额外一次性还了3万本金,这3万才是可以redraw的. 如果想再次利用之前那2万,就需要做refinance 了.
如果利用offset 账户,每月只还利息,但是OFFSET里放上足够的资金,就可以对冲贷款利息(相当于还本金),所以每月还的利息同样会逐渐降低,如果2年内陆续放了2万,然后再一次性放3万,因为选择了只还利息,所以无论这5万是放在offset 还是放在贷款账户,都是属于额外多还的,可以拿出来用.只是放到贷款账户的钱需要先redraw.
如果象42楼所说的极端情况,就是贷款30万, offset 里有 30万, 我觉得最好的方式同样是只还利息,但这样一来,利息完全抵消,等于只要每年交个年费最多300多而已.但手头资金又是很充足,如果要再投资买生意或房子也很容易.
不知道这么罗嗦说了一堆,能不能对大家多一些帮助

[ 本帖最后由 ltbamboo 于 2011-11-19 12:07 编辑 ]

ltbamboo

补充一句,特别是投资房,本来就是要最大限度的利用资金,所以选 OFFSET 只还利息是非常好的办法

MU

楼主要去改成IO+offset account才能看出每月利息的变化。。不然是P+I的话，按照楼主的理解能力估计还看不出变化

ssmuzsn

原帖由 ltbamboo 于 2011-11-19 12:05 发表
补充一句,特别是投资房,本来就是要最大限度的利用资金,所以选 OFFSET 只还利息是非常好的办法

这个方法是不错
但是会不会很难利用negative gearing来退税了

lala20000

这帖子学习了，一直都有些模糊不清现在完全清楚了

凉又又

原帖由 ssmuzsn 于 2011-11-19 14:27 发表


这个方法是不错
但是会不会很难利用negative gearing来退税了

没错，如果要利用NG的话，OFFSET账户里不要放钱。offset账户应该跟自住房的贷款账户link在一起，而不是跟投资房。

[ 本帖最后由 凉又又 于 2011-11-19 16:32 编辑 ]

dosh

简单点说，贷款50万还30年，interest only，如果你offset里有50万，那你每个月一分利息都不用还，30年后还50万。好处就是offset里的50万在有紧急情况下可以随时拿出来用。

MU

你的问题不存在。。interest only不是给你30年的。

zxzzd

举个简单的例子吧, 你贷款30w, 放offset30w, 那么你就一分钱利息都不要付了. 但是本金还是要给的.

yacon

很好的offset的扫盲贴

大歆小琪

原帖由 manunited 于 2011-11-19 22:58 发表
你的问题不存在。。interest only不是给你30年的。

一般interest only是3年一批的，那是不是如果贷50万，OFFSET里面放50万，是不是至少这3年，我什么事都不用做呢？请求证！