澳洲房价下跌危害初现

patricb

那地价怎么决定和由什么决定呢？

小日子

原帖由 patricb 于 2011-8-31 11:47 发表
那地价怎么决定和由什么决定呢？

哈，一语中的！

realfenglin

原帖由 patricb 于 2011-8-31 11:47 发表
那地价怎么决定和由什么决定呢？

应该由人口相对土地需求决定吧。
澳洲适合人生活的主要是几个大城市。只要政府合理控制土地扩展面积和人口增加数目应该就可以平衡地价吧。

房子价格最近出现下降，主要原因，个人认为：
1. 这几年移民人数下降，学生等移民难度增加的影响开始出现。由租房市场传播过来的压力。
2. 澳洲银行前几年对澳洲经济过于乐观。加息造成租金零售业出现大面积疲软。市场需要时间来进行调节。
3. 失业率没有减少。
4. 澳元汇率高

北风

我不是专家，也不是builder，只是说说我知道的
有些新区有土地开发周期，和开发成本，这可以算作比较固定的地价成本
但是大多数老区地价是由很多别的因素决定的，其中很重要的就是当地的房价

很多人会想到，地价决定了房子的成本，而房价有决定了地价，这不是一个循环吗？
表面看起来确实是循环，但是有一点决定了它不是一个真正的循环
这点就是影响的周期，和波动的幅度
地价影响房子成本，房价在影响地价
这之间是有时间差的，影响的幅度也很不一样
就好象RBA看到通胀率高了就加息，而加息又会影响通胀率一样
它们看似互相影响，但是之间有先有后，有时间差，也有幅度的不同

这只是我的一点个人想法，欢迎大家讨论

原帖由 patricb 于 31/8/2011 11:47 发表
那地价怎么决定和由什么决定呢？

北风

刚才没有说完
地价和房价就好象一个是7日均线，一个是20日均线
我觉得这个理解很好

原帖由 北风 于 31/8/2011 12:04 发表
我不是专家，也不是builder，只是说说我知道的
有些新区有土地开发周期，和开发成本，这可以算作比较固定的地价成本
但是大多数老区地价是由很多别的因素决定的，其中很重要的就是当地的房价

很多人会想到，地价决定了房子的成 ...

zhongbingo

原帖由 北风 于 2011-8-31 11:30 发表
我不是builder没法仔细算
只是会听到builder的朋友和我抱怨没得赚了，只是在养活工人
一般来说房价应该降不到地价+造价以下的，否则这个行业就没得做了但是也有例外，例如现在的美国
很多地区房价远小于地价+造价，以至于新 ...

这点不同意， 美国，上次香港，中国的1993， 次次都跌破成本价。
只有这样，才能减少供给

北风

是的，最终是还受到土地需求的影响
当然还有土地开发的政策计划，土地开发成本，土地开发周期的影响
尤其是新区，这些成本在澳洲都不低的，为什么澳洲做什么成本都这么高？
个人觉得是因为没有足够的劳动力，也灭有足够大的市场，还有公会制度，等等等等

原帖由 realfenglin 于 31/8/2011 11:59 发表


应该由人口相对土地需求决定吧。
澳洲适合人生活的主要是几个大城市。只要政府合理控制土地扩展面积和人口增加数目应该就可以平衡地价吧。

房子价格最近出现下降，主要原因，个人认为：
1. 这几年移民人数下降，学生等移 ...

兔年大吉

别跌跌跌了

http://www.realestate.com.au/property-house-vic-burwood-107694606

帮忙分析一下, 这价位合理吗?

北风

是的，我这里说的是一般来说
美国，上次香港，中国的1993都是特殊时期
这些特殊的时期更像是泡沫破裂，而不是挤泡沫
而且是有其他很多关联的特殊情况共同影响造成的
我觉得现在的澳洲出现这种特殊时期的可能性不太大

原帖由 zhongbingo 于 31/8/2011 12:08 发表

这点不同意， 美国，上次香港，中国的1993， 次次都跌破成本价。
只有这样，才能减少供给

zhongbingo

原帖由 北风 于 2011-8-31 12:17 发表
是的，我这里说的是一般来说
美国，上次香港，中国的1993都是特殊时期
这些特殊的时期更像是泡沫破裂，而不是挤泡沫
而且是有其他很多关联的特殊情况共同影响造成的
我觉得现在的澳洲出现这种特殊时期的可能性不太大

能举一个成功的挤泡沫的例子吗？

北风

好房子。。。
我去年到今年关于这个区的auction记录是这样的
112房子auction，Sold 50个
112个房子中有4个房子是5房或者6房的，其中2个Sold，价格分别是790000和1055000，都成交于去年8月份
还有两个是1150000和1025000，Passed in，分别在去年9月和今年2月
就价格上看你这个房子是这个区顶级的房子
我没有看过这房子，不过我觉得你要是喜欢的话，一定要去看看auction，很有可能低价成交，甚至passed in捡便宜
祝你好运

原帖由 兔年大吉 于 31/8/2011 12:14 发表
别跌跌跌了

http://www.realestate.com.au/property-house-vic-burwood-107694606

帮忙分析一下, 这价位合理吗?

北风

我觉得大多数察觉不大的下跌都算是挤泡沫
比如07年底-09年初的VIC房价

原帖由 zhongbingo 于 31/8/2011 12:23 发表

能举一个成功的挤泡沫的例子吗？

realfenglin

原帖由 zhongbingo 于 2011-8-31 12:23 发表

能举一个成功的挤泡沫的例子吗？

任何社会都不可能不出现泡沫（就连社会主义国家都有）因为人对利益的无限追求，人也无法控制自己的欲望，投机资本的运营方式等， 这个与人有限的价值判断能力和地球有限的可利用资源存在着矛盾。于是，整个社会出现泡沫似乎成为了一个周期性的问题。
但是，到目前为止，全球性的经济大萧条（就是那种人吃不上饭）出现的次数是可以数出来的。

所以，通过短期内下跌等方式，都算是挤泡沫的成功案例。
为什么说是成功呢，是因为，通过这样的方式，可以让市场自己去消化一定的泡沫。 或者说再生产一些泡沫添加剂，防止的就是泡沫里面的空气突然增加，超出可空性。一旦那样，开个玩笑，人类也有办法，打一场仗，死一堆人，就可以控制了。

北风

一般拿着这样的budget的买家不会在这个区和你抢的

原帖由 北风 于 31/8/2011 12:29 发表
好房子。。。
我去年到今年关于这个区的auction记录是这样的
112房子auction，Sold 50个
112个房子中有4个房子是5房或者6房的，其中2个Sold，价格分别是790000和1055000，都成交于去年8月份
还有两个是1150000和1025000，Passe ...

zldfe

原帖由 小李同志 于 2011-8-31 10:56 发表


北风兄能不能给分析分析，建造成本高，更多是由哪个原因造成的？是因为人工太高即劳动力匮乏，或者是因为建筑技术落后造成的生产力低下？

问问工会，为啥工资这么高

北风

过去的一年有3个房子在这条街出售
一个3房的，1025000 Vendor bid，去年10月
一个4房的，950000 sold，去年12月
一个3房的，今年5月，没有成交价

原帖由 兔年大吉 于 31/8/2011 12:14 发表
别跌跌跌了

http://www.realestate.com.au/property-house-vic-burwood-107694606

帮忙分析一下, 这价位合理吗?

chiny

原帖由 兔年大吉 于 2011-8-31 12:14 发表
别跌跌跌了

http://www.realestate.com.au/property-house-vic-burwood-107694606

帮忙分析一下, 这价位合理吗?

价位合理..可是不值....命门是LAND太小拉, 才500出头~~升值潜力不大~~新房贬值很厉害~~~当然自住是灰常舒服滴~~

这个价位是可以找一个地大很多可是没那么新滴HOUSE哒

click

地价是一个很模糊的概念，比如,builder花50万拍下一块地，在上面盖房子，可以认为地价就是50万吗?我觉得不行。
同样一块地，在不同的时期，是可以卖出不同的价格的，理论上看，地价可以为0。当然政府不会允许这样的情况发生。
builder抱怨不赚钱，那是因为他在高点的时候拿地，到低点的时候卖，当然不赚钱。
房屋的成本，可以说是买地的价格加上造房的成本，但是房子有折旧，地价也不是买地的价格。很难说以后不会跌破成本价。

n95

House prices continue downward trend

兔年大吉

我刚买了这附近的房子, 一直觉得买贵了, 但如果上面能以这价格成交的话, 觉得我的还是合算的.

虽然大家都在说跌跌跌的, 但好房子其实跌得不多, 有些房东卖不出好价的话, 就会收起来, 过一段日子再说,

另外我觉得现在买房的话有个好处, 可以去挑一挑, 砍砍价.

北风

你买的不是这个吧
http://www.realestate.com.au/property-house-vic-burwood-107567939

原帖由 兔年大吉 于 31/8/2011 14:51 发表
我刚买了这附近的房子, 一直觉得买贵了, 但如果上面能以这价格成交的话, 觉得我的还是合算的.

虽然大家都在说跌跌跌的, 但好房子其实跌得不多, 有些房东卖不出好价的话, 就会收起来, 过一段日子再说,

另外我觉得现在买房的话有个好处, 可以去挑一挑, 砍砍价.

兔年大吉

其实刚开始看房的时候, 我也报着一定要地大的念头, 房子旧一点没关系, 可是真的一圈下来, 还是觉得买新点的房子好, 太旧的房子要么拆了,重新建,要么重新装修, 都要有时间和精力.对于新移民来说, 有点吃不消这种折腾. 买套能马上住进去的, 这是最好的选择.

chenjianmti

原帖由 兔年大吉 于 2011-8-31 14:59 发表
其实刚开始看房的时候, 我也报着一定要地大的念头, 房子旧一点没关系, 可是真的一圈下来, 还是觉得买新点的房子好, 太旧的房子要么拆了,重新建,要么重新装修, 都要有时间和精力.对于新移民来说, 有点吃不消这种折腾. 买套能马上住进去的, 这是最好的选择.

chiny不是也说了，自己住当然新房子好啦。我有个朋友是handyman，他的旧house里里外外都自己一个人弄，都说再买房一定买新的拉。
人生苦短，要及时行乐阿。

chenjianmti

原帖由 兔年大吉 于 2011-8-31 12:14 发表
别跌跌跌了

http://www.realestate.com.au/property-house-vic-burwood-107694606

帮忙分析一下, 这价位合理吗?

http://www.realestate.com.au/property-house-vic-ashwood-107613003
我觉得这个比你贴的这个合算。glen iris,ashwood,burwood三区交界的地方。
比一年前跌了不少了。

上书房行走

location决定地价，房子本身的质量 格调 决定房子价格, 加起来就是售价.

sxy

原帖由 兔年大吉 于 2011-8-31 12:14 发表
别跌跌跌了

http://www.realestate.com.au/property-house-vic-burwood-107694606

帮忙分析一下, 这价位合理吗?

这房子5卧才2个卫生
应该有一个是ensuite吧，那剩下的合用一个卫生？这么大的房子了，就不能多搞一个？

hss0898

学习

click

原帖由 上书房行走 于 2011-8-31 15:26 发表
location决定地价，房子本身的质量 格调 决定房子价格, 加起来就是售价.

没那么简单，location只是一方面，经济形势，政府对该区域的开发计划等等，都会影响地价

兔年大吉

不是。

小李同志

最新RP DATA：
房价与上个月相比整体下跌0.6%，2011年截至目前为止下跌2.9%。
售房平均耗时55天，相比去年同期为45天。
买家可以以相对于开价7.2%的折扣成交，去年同期为5.7%

以下为大城市具体数据

城市       中值       与上个月相比     与去年同期相比      与去年相比
悉尼     ￥561，625      0%             -1.5%             0.5%
墨尔本   ￥501，500      -1.6%          -6.2%             -5%
布里斯班  ￥440，000     -0.6%          -5.6%             -7%
佩斯     ￥470，000      -1.3%         -4.9%             -7.1%
阿得雷德  ￥395，000     -1%            -3.2%             -3.9%
堪培拉    ￥549，000     -4%            3.7%              3.8%
霍巴特    ￥340，000     -1.3%          -5.9%             -5.1%
达尔文    ￥429，500    -0.4%           -0.1%             -3.0%