澳洲经济，通货膨胀与房价

舒克

原帖由 cheers 于 2005-4-6 12:28 发表
高难话题。。。。细看看。。。是不是人口增加也有关系呀。。。

偶也有同感的说

琴儿

原帖由 舒克 于 2006-11-9 10:21 发表


偶也有同感的说

当然， 这个世界以人为本， 经济上的一切元素都是围绕人转的。

（啊， 不小心说了妄言。。原谅原谅。。。 俺撒也不懂。。。）

ingeer

都是强人.. 学习中..

xingbu

原帖由 无产阶级 于 2005-4-5 18:54 发表
关键是你写的太专业，不好回帖。以免贻笑大方。

同感，同感。

clickle

卢卡斯补充了通论的内容，但老实说这两个人的理论都没有一般性，同义反复的词因为太多所以易混，而且引用起来作逻辑推论需考虑的条件变量太多。

我宁愿看经济解释也不看宏观。

ling

原帖由 123游客123 于 2005-4-6 13:39 发表
是不是将所有的钱到加油站换成汽油,然后放在后花园,就可等住发达啊

占领中东!

gsy

原帖由 ling 于 2006-11-17 22:05 发表



占领中东!

小心还没发财,油就已经变质了!! 乐极生悲啊!!!

豆宝宝

唔唔，石油是硬道理

vmaya

洋务运动员

听得我一愣一愣的

thomass620

说世界经济，不能不考虑中国和美国，这两个巨大经济体．．．不要小看中国，还有那些因为投资环境恶化，虚拟资金膨胀，腐败资金外逃，冲击澳洲地产市场的现实．．．

澳大利亚不是那种中东或拉美的资源国家，但也和其他发达国家不同．．．

世界的大势是，发达国家举债消费，中国廉价劳动力大规模生产，但是美国不愿意继续这样的游戏，打压中国出口，逼迫人民币升值．长久的廉价劳动力和对民企的压制政策使得中国只有唯一的优势，廉价劳动力．所以，人民币的升值被有意打压，造成严重的通货膨胀和人民币资产被低估．

因此发达国家资本家和国内的官僚资本家勾结横扫中国资本市场，法律保护不够，使中国非过热的行业一片萧条投资环境恶化．．．并引发巨大规摸的虚拟资金进入地产股票市场．．．二元经济形成．．．大量资金外逃加拿大，澳大利亚．．．说不会影响澳洲地产市场，我看是有点自信．．．

[ 本帖最后由 thomass620 于 2007-10-12 11:20 编辑 ]

icebear

Economic Game!

张爱钱

关注

云淡风轻

一个国家的房地产价格并不完全取决于本国的利率和通货膨胀  就业率等因素。当然这些也是一部分。
        随着澳洲的经济发展，对劳动力的需求越来越大。而本国人口的增长有太少。所以需要不断的吸收各种移民。也等于变相的吸收资金。大量资金的涌入一方面促进日常经济发展另一方面直接进入房地产市场。此时无论房产价格是高估还是低估都不会成为购房着考虑的首要因素。人的基本需求是重要的。
        人数的增加必然会引起房产资源的不足，而政府能够拿出来的土地有很少。所以地产商会进行改建房屋。各种unit，townhouse层出不穷。根据澳洲的法律，这些房子是被固定在土地上的。这就显得house更为强手。拥有一块完全属于自己的土地成为时尚话题，而且随着时间的推移越来越紧俏的话题。这时候很多人宁愿出比实际高的价钱去购买一个house。也就是提前高估房产。期待以后升值更快。这是人的心里需求。
        很多人还有一种想法--现在有能力就多给儿女留一块地。随着西方婴儿潮一代到了领福利的年纪。越来越多的人发现当时的社会保障制度的直接承担者竟然是自己的子女或孙子。婴儿潮一代已经提前透支了他们儿女的养老金。越来越多的人也认识到经济不可能永远在增长，现在的年轻人一走向社会已经背负了一大堆的债务又如何能轻松的面对天文的房价。这是社会问题变更中产生的需求。


还有很多都是房价上涨的不可忽视的因素。总的来说房价会稳重有升，而且会一直再升。升的幅度绝对不是1％

云淡风轻

哇～～～～～十分呀。谢谢老妖啦。
美一把。

黑山老妖

原帖由 云淡风轻 于 2007-10-20 23:11 发表
哇～～～～～十分呀。谢谢老妖啦。
美一把。

说得不错的哦。当然要鼓励啊。

thomass620

谢谢老妖加分....

呵呵,我也是根据各种报道中国国内的某些足以影响世界的乱象乱说几句....

中国的巨大虚拟资本,在炒热本国的地产股票,制造本世纪最大经济泡沫的同时,不可能不影响资本移民最多的澳大利亚及加拿大地产市场的....中国资本在本国已经找不到投资渠道了,只能在股票地产里追求高利润,然后外逃....而外国资本跟进炒热后,也是要外撤外逃的...

就看法治国家如何避免泡沫了

iceland

看看2年前的帖，现在好像又在谈这个问题，不过现在的房价比2年前已经不是涨了一点点了

aus2007

有高人指点下面说法对？ 偶想不明白。。。如果说是这样的话，那么现在的高利率下房价还算是低估了的？那工党上台利息下降的话，房价要飙升咯？

"高利率无疑抑制了购房的激情，同时也抑制了房价的攀升(即房价在高利率时期是被低估的) 。等到利率回归到较低的水平时，一直被压抑的房价和购房欲望开始释放，房价也开始逐渐回到它的真实价值上，甚至高于它的真实价值。而当下一轮通货膨胀，加息周期来临之时，人们由於对高利率，还贷的畏惧，房价又被低估。如此周而复始。"

星爷

太高深了

aus2007

有地才是硬道理啊，新房子（最近新盖的unit, villa, townhouse, dupliex) 以后乏有潜力可挖了，因为已经被人给开发过了，联苯带利加价买给你了。。。还是买House带地有发展。。。呵呵。。。

大球球

"这里有一个很实际的例子，在工党执政期间，澳洲的利率曾经达到过10%以上，主要原因就是工党政府花钱大手大脚，又是接受难民，又是提高福利，结果财政赤字居高不下，只能通过发行钞票来解决问题，"

在成熟的市场经济国家里，政府无法直接“发行钞票”的，货币供应量的增加，最直接的方法是中央银行降低存款准备金率。政府有了赤字怎么办？一般最直接的方法就是发行政府债券。

大球球

原帖由 aus2007 于 2007-11-8 22:41 发表
有高人指点下面说法对？ 偶想不明白。。。如果说是这样的话，那么现在的高利率下房价还算是低估了的？那工党上台利息下降的话，房价要飙升咯？

"高利率无疑抑制了购房的激情，同时也抑制了房价的攀升(即房价在高利率时期是被低估的) 。等到利率回归到较低的水平时，一直被压抑的房价和购房欲望开始释放，房价也开始逐渐回到它的真实价值上，甚至高于它的真实价值。而当下一轮通货膨胀，加息周期来临之时，人们由於对高利率，还贷的畏惧，房价又被低估。如此周而复始。"

几点粗浅看法：

首先工党上台可不能保证利率下降。我觉得这种误解正是工党希望民众能有的。

成熟市场经济国家里，任何政府想要保持低利率，只能从经济政策上着手。尽量压低通货膨胀，减少政府开支，抑制投资需求，乃至抑制全社会工资水平，抑制消费需求。而以上这些措施，很可能会有抑制整体经济发展速度的副作用，甚至会一定程度造成较高失业率。以上经济政策有效果了，央行才可能考虑降低利率。而从工党的政策倾向来看，很难。
当然国际经济的影响也是很大因素，暂时不讨论。

其次金融资产的价格，从理论上来说是和利率成反比的。如果p是市场价格，r是该资产年收益，i是年利率，则p=r/i. 比如说一张债券，尽管面值是100块，但是年收益可以有10块，而当年银行利率为5%，则该债券的价格应该是10/0.05=200块。
所以如果单纯把房子看成金融资产，因为有房租收益，确实利率下降房价上升。当然房子很特殊，很多起他因素影响了。

[ 本帖最后由 大球球 于 2007-11-11 02:24 编辑 ]

aus2007

zuozuo

写的好！长知识了。

看来看去，好像可以悟出两点，不知对否。
一是，如果现在利率继续上涨，那么房价会被抑制；如果利率下降，房价会大幅上涨。
二是，买Unit和Townhouse，不如买house保值，因为house有地。那么买unit，townhouse就存在更大的风险。

audream

原帖由 zuozuo 于 2007-11-26 10:54 发表
写的好！长知识了。

看来看去，好像可以悟出两点，不知对否。
一是，如果现在利率继续上涨，那么房价会被抑制；如果利率下降，房价会大幅上涨。
二是，买Unit和Townhouse，不如买house保值，因为house有地。 ...

如果这么简单，人人都成富翁了。

Prisonbreaker

通货膨胀不止是货币发行过量的问题,随着经济的增长,物价上涨很正常,因为每件商品的机会成本和材料,人力成本都在增加,导致恶性通货膨胀的根本因素其实是社会财富分配的不均衡,很简单的例子,一栋房子,,如果三个人各有50万,那最多有人愿意花50W成交,如果一个人10W,一个人60W,一个人70W,成交价格就很可能超过50W甚至超过60W.

Prisonbreaker

PS,凯恩斯的古典经济学理论已经过时了

alfredbird

这坟挖的。。。

perhaps_love

晕，看完才发现05年的贴，07年拿出来讨论了一轮，09年又挖出来了。
想知道，2011年再挖出来时，房价又是怎样一个位置。。。。。。