请教下各位觉得市场前景如何？手中的房子是扛着还是处理了好。

不负有心人

一时涨不起来

chriswxy

不卖,除非实在抗不住了

GKZ

原帖由 LinuxXp 于 2011-7-8 12:27 发表


100万的房子，每年利息+费用 > 8万，租金大约 4万，亏 >4 万。 10年亏 > 40多万，别说这些钱的机会成本。。。

不能这样算, 租金涨, 利息也许跌

LinuxXp

原帖由 GKZ 于 2011-7-8 12:34 发表

不能这样算, 租金涨, 利息也许跌

至少这一两年内，很少人看利息跌，如果你说澳洲历史水平，现在利息不算高

租金涨？我个人知道的是，前面好几年都没有涨了

北京吉普

原帖由 GKZ 于 2011-7-8 12:34 发表

不能这样算, 租金涨, 利息也许跌

利息不会跌

pomer

不卖, GLEN的房子好租, 大不了自己在中文报纸打广告, 每间每间地租, 租金会高一些.

click

要不怎麼說壯士斷腕呢，如果想脫件衣服那麼容易，就不叫斷腕了。
90萬的房子出租，性價比太差。50萬的還有可能留著。

click

一間一間的租？7萬裝修費就打水漂了。

GKZ

原帖由 pomer 于 2011-7-8 12:44 发表
不卖, GLEN的房子好租, 大不了自己在中文报纸打广告, 每间每间地租, 租金会高一些.

这个主意很馊, 1M的房子, 这样分租, LZ的10W的装修不是打水漂了

nicole

原帖由 click 于 2011-7-8 12:47 发表
要不怎麼說壯士斷腕呢，如果想脫件衣服那麼容易，就不叫斷腕了。
90萬的房子出租，性價比太差。50萬的還有可能留著。

同意.

youstone

“房价永远升” 的同学还不快点出来帮楼主挺住

cygrace

楼主的房子算是校区房吗？

GKZ

原帖由 cygrace 于 2011-7-8 13:01 发表
楼主的房子算是校区房吗？

应该不是, 校区现在还比较坚挺

anz2010

严重同意

eric_hl88

LZ现在新搬的房子是买的还是租的。如果经济状况允许的话，不如留着出租。装修的钱也可以算折旧抵税的。
没有什么必要去心痛装修的，找个好点的房客还是可以保持的。出租而不出售的原因我认为如下:

1. 现在你买进卖出，亏不少钱了，再去买个投资房，照现在墨尔本的投资房好像正的现金流的不多。一样都要亏，为何不减价出租，条件是要找高收入的理想租客或者好的中介。出租后，你NG装修，其实损失和新买个投资房比起来，亏不多多少，当然投资房有游泳池的确实不合算。贱卖房子的损失，说不定就够你扛几年亏损差额（和新投资房比较）。过了两三年，形势会明朗些的。
2. Glen w这个区好像是有好的学校的。亚洲人比较喜欢的区。这个区人均收入学历什么都不差。不算是出租投资房区，但是绝对是属于离开cbd近的好的生活区。所以cash flow不会太高，但是潜在升值保值潜力不错，至少不是会狂跌的区，因为地和location决定了。所以近10年来无论什么情况下中价位房产在这个区都没有真的大跌负数，最多是不增长，你感觉亏了是你买在高点，却要低点卖 （你是典型的追涨杀跌型投资者)。house可能要扛一个周期，会有转机。区内unit价格坚挺就是租客比较喜欢的原因。这里出租大house不多。因为都是自住多吧。
实际计算要结合你的自身财务状况，好好算算反正6年中不收CGT的

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-7-8 13:29 编辑 ]

LinuxXp

1. 现在你买进卖出，亏不少钱了，再去买个投资房，照现在墨尔本的投资房好像正的现金流的不多。一样都要亏，为何不减价出租，条件是要找高收入的理想租客或者好的中介。

其实现在卖，年底后者明年买，可能就好一些

mantou

估计LZ即使现在决定卖也有难卖到以前的价格. 刚刚新闻说现在全国挂牌待售房屋总量比去年同期 多 29%, 出租房屋总量比去年多12.8% .

pomer

原帖由 click 于 2011-7-8 12:51 发表
一間一間的租？7萬裝修費就打水漂了。

你现在卖也是打了水漂, 那是实打实地亏. 还不如先租着,等待房市转暖,裝修費再怎么亏也还只是帐面上的.

mmommo

首先，感谢大家真诚的意见，足迹上面热心的同学真的不少。

个人认为，左右目前房市最最主要的因素是汇率的原因。在市场上活跃的买家，个人感觉，能追捧价格的绝大多数是由海外背景的，本地买家要相对冷静很多，其中以中国最近的商业移民为主力军，印度，日本，马来，韩国都有不少出力，而澳币涨价直接影响了市场中的中坚力量。要想市场上去，首先得让澳币下来。可是这汇率比利息比房市还要没有规律可言。

我的个人情况基本如此：04年拿到136签证，4年前才过来的。没有固定工作，和朋友合伙做点生意，目前的现金流因为房子的问题，已经非常紧了。要是硬抗倒也能扛着，无非是把中国的老本以现在的汇率换过来，倒也没有太多，抗个一年半载倒不是大问题。关键是那点老本如果按照现在的汇率过来，那汇率差的损失也是实打实的摆在那里。

如果房子能出手，哪怕亏点，马上换个能有租金回报，将来有开发价值的房子，现金流的问题就解决了，而且从升值空间上看，应该是能比死扛着要好些。

话又说回来，我老婆一直是主张先出租，里边除了舍不得贱卖以外，还有一定的感情因素，我们来澳洲快4年了，在那个房子里面住了3年，一直很顺，而且那个房子三个大厅都朝北，4个卧室三个朝北，原来就是因为我们两个都很喜欢，才买的。包括我女儿还都是很怀念那所房子，原来她在 Mountview 上学，都是自己走过去的。原来装修的游泳池，她也是念念不忘。现在我们住的地方很小，当然也没有游泳池，唯一就是离新学校近了。当时考虑转学也是因为生意有了点起色，自己觉得有能力负担就把女儿转到朋友推荐的私校去了，现在想想，其实必要性也不大，mountview 本身就是维省最好的学校之一（这是我后来才知道的），相比较之下，私校也并未有好多少，最大的区别就是没有男同学了。

这个问题在我心中已经纠结了好几个月了，纠结到睡觉都不安了，昨晚半夜就是想这个事儿没睡着，起来发了个帖子，没有到人心的朋友这么多。

frankielynna

原帖由 mmommo 于 2011-7-8 14:33 发表
首先，感谢大家真诚的意见，足迹上面热心的同学真的不少。

个人认为，左右目前房市最最主要的因素是汇率的原因。在市场上活跃的买家，个人感觉，能追捧价格的绝大多数是由海外背景的，本地买家要相对冷静很多，其中以中国最近的商 ...

你这样的情况，多赚钱是王道，mt waverley的房子再跌也跌不到哪里去的，等你家女儿大学了，你还可以搬回来。国内的钱，现在能不搬尽量不搬。

豆包妈

校区内的房子吗？

samtheexpert

地是最值钱的。装修是最不值钱的。
在builder眼中，你的地和旁边板房的地是一样的价钱
在买家眼中，你的装修不一定符合他们的口味。所以只能说错过了那个925K的offer很可惜。
我不知道你的贷款是多少。我估计是50-60万之间。以未来5年平均8%的利率来计，每年4-5万的利息。租出去除去所有费用之后最多是亏2-3万一年吧？
按长安悉尼来说，墨尔本的地产高峰已经过去，未来几年基本不会太大增长。你5年后出手 ，按照你不亏的算法。起码要1.1m吧。

你现在的问题不是房子的问题，而是你的心理问题。
你硬扛，就要面对几年内睡不着觉的问题
你卖掉，就要面对几年后升值了懊悔的问题
你卖掉后想要及时投资又犹豫不决的问题

要有强大的内心和过硬的双手啊(monkey09)

penny7

我猜我知道LZ 是谁了。呵呵。

个人感觉如果CASH FLOW没有问题。可以出租先。

wdmznzd

现在没有正现金流的房子要卖掉

pomer

那很多人手上的投资房要抛售了

youstone

原帖由 frankielynna 于 2011-7-8 14:47 发表

你这样的情况，多赚钱是王道，mt waverley的房子再跌也跌不到哪里去的，等你家女儿大学了，你还可以搬回来。国内的钱，现在能不搬尽量不搬。

不是mt waverley的房子，是glen waverley 能进Mount View 小学  的房子，就是不知道是不是在GWSC校区里？

eric_hl88

[quote]原帖由 mmommo 于 2011-7-8 14:33 发表

如果房子能出手，哪怕亏点，马上换个能有租金回报，将来有开发价值的房子，现金流的问题就解决了，而且从升值空间上看，应该是能比死扛着要好些。


墨尔本或许有这样的正收益房产还带大把开发价值的房子，但是绝对是要些功力和运气才能找到，何况谁知道将来是否真有价值，所以看好眼前的就是。你投资房产的目的是增值还是正现金流？
你投资房产如果pofolio目前还很小，也没有退休的计划，那么投资房产只看正收益的还不是很必要的。正现金流的房子一年也就最多多个几千的，你也就一个投资房，对于你来说不是投资的主要目的，因为一般这种正现金流的房产增幅都不高。另外投资房产，记住中国的海外投资客实在是小部分。
你现在的房子为什么不可以出租，也有现金流的。租客一来，你就压力小许多了。虽然有亏损，但是容易扛太多了，大约估计一下你现在亏损7w元可以用来扛三年以上，这个区可是曾经有一年涨30%的经历的。三年中你就可以安稳睡觉了。装修就不要多虑了，最不值钱的部分。你已经弄过一次了，下次你都更熟悉行情了，还能便宜些。装修的贬值比房子本身还高。
最最重要的是要听老婆的话，我感觉周围听老婆话的人都发财，你都睡不着觉了，还不快些找中介出租。租了你就睡得着了。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-7-8 16:21 编辑 ]

youstone

原帖由 mmommo 于 2011-7-8 10:23 发表
拍卖的时候举手到820k（不是 vendor bid），因为斜对面差不多状况的卖了885k，而且人家在地势低的那头，所以当时一赌气没有答应。装修花了70k，去年年底有人出了 920k

920k--->820k  over -10%,
885k--->820k  over -6.5%
抄低派 是否该出手了？

samtheexpert

原帖由 eric_hl88 于 2011-7-8 15:51 发表
[quote]原帖由 mmommo 于 2011-7-8 14:33 发表

如果房子能出手，哪怕亏点，马上换个能有租金回报，将来有开发价值的房子，现金流的问题就解决了，而且从升值空间上看， ...

LZ是心理问题。你都能算出来他3年要亏7-8w 还是在能出租的情况下。LZ怎么能睡得安稳。而且未来3年 墨尔本的房子能不跌已经好了。做好8年抗战准备

LinuxXp

原帖由 samtheexpert 于 2011-7-8 16:25 发表



LZ是心理问题。你都能算出来他3年要亏7-8w 还是在能出租的情况下。LZ怎么能睡得安稳。而且未来3年 墨尔本的房子能不跌已经好了。做好8年抗战准备