thx

michaelchin

原帖由 Fernando 于 2011-6-12 14:26 发表

婴儿潮那批鬼佬现在不是应该陆续退休卖房子downsize或者搬去乡下了嘛？

Young males returning to the United States, Canada, and Australia following tours of duty overseas during World War II began families, which brought about a significant number of new children into the world. This dramatic increase in the number of births from 1946 to 1964 (1947 to 1966 in Canada and 1946-1961 in Australia) is called the Baby Boom.
最年轻的baby boomer也50+了

jerryinau

没现金流还是不要买投资房了
任何投资都不要影响自己的生活水平，不然得不偿失，时间是钱买不来的

Fernando

原帖由 michaelchin 于 2011-6-12 14:41 发表

Young males returning to the United States, Canada, and Australia following tours of duty overseas during World War II began families, which brought about a significant number of new children into th ...

嗯，就是二战后出生的那批
现在50＋，正陆续退休，按照西人的退休方式，多数人会卖大房子换小房子，还有一部分人应该贷款都没还清，不卖就不能退休

王者至尊

请解释一下自住房和投资房的不一样

nis

什么叫做生活质量下降？

lingyang

这个世界上有个东西叫搜索引擎...

sunrise

password

原帖由 usyd 于 2011-6-12 13:29 发表


建议：
1、短期————加租；
2、中期————想尽办法退税；
3、长期————习惯就好，婴儿潮那批鬼佬也开始纷纷入市了的说；

一家之言。

建议：
1、短期————多赚钱；
2、中期————多赚钱；
3、长期————多赚钱；

以不变应万变

password

原帖由 Fernando 于 2011-6-12 14:56 发表

嗯，就是二战后出生的那批
现在50＋，正陆续退休，按照西人的退休方式，多数人会卖大房子换小房子，还有一部分人应该贷款都没还清，不卖就不能退休

继续 YY 吧，澳洲根本没有二战后那批婴儿潮，二战时澳洲本来就没出几个兵

anitaying

婴儿潮那批鬼佬的后代也要买房子的呀

qinyi

每年移民要进来20多万，相当于总人口的1%+ ， 从长远看对房产的需求是很旺盛的。

cgz

不明白跟有没有有贷自住房有啥关系？

lake

如果 没有 自住房 ，就要租房住
租房的话，政府有钱给，还不用付康嫂费和strata费，是这个 理吧

lanshen4001

投资房是不错的选择。租金不断攀升，若干年后会成为正回报，还反过来交税。中国人习惯国内的3，5年暴富，哪有心思等十几二十年。而澳洲房产是稳中有升。投资概念要改。

白色冻冻

有钱买，没钱不买

golden100

工薪层不容易

eric_hl88

原帖由 realkogarah 于 2011-6-12 14:24 发表
按照市场上的年息6.51%来算， 11年后每一块钱本金会翻一番。不比10年翻一番的那个差吧？

你还算知道放银行本金11年后会翻一翻，但是你没有想到投资房95%的借贷的人，11年后房子同样翻一番的收益最多可能是你本金放银行的19倍你不算了？有这种收益机会的只有用杠杆炒期货。但是期货操作不像房子那样稳健，做反方向很容易爆仓血本无归，因为房子有租客租金，不抛售也有NG。

dlcat

原帖由 eric_hl88 于 2011-6-12 19:16 发表


你还算知道放银行本金11年后会翻一翻，但是你没有想到投资房95%的借贷的人，11年后房子同样翻一番的收益最多可能是你本金放银行的19倍你不算了？有这种收益机会的只有用杠杆炒期货。但是期货操作不像房子那样稳健，做反方向很容易爆仓血本无归，因为房子有租客租金，不抛售也有NG。

赔了是放大20倍，这就是美国房价暴跌也没人接盘的原因。

philguo

2000年后资金全部涌向房地产，造成了全世界的通货膨胀，过去十年房价的增长以后不会再被复制的。房价在涨的唯一原因也就会是通货膨胀。至于七年翻一番的忽悠理论只适用于特定时期。如果2018年的房价是现在的一倍，那么到时候汽油会是3澳币一升。

realkogarah

你这理论听过多少遍了。。。。。。。从股票，期货，金属到地产。。。。。。。。现金为王，资本市场以小博大的不是英雄就是乞丐。可惜英雄只在报纸上见过，乞丐周围倒是蛮多的。。

eric_hl88

原帖由 xs8111 于 2011-6-12 11:31 发表
双打工家庭一边交着自住房不能NG的利息, 一边再管着一套"投资房", 租金除去利息, STRATA或维修费, 空租, 中介费, 水费, COUNCIL费, 一年下来真的很痛苦噢. 如果不碰到金融危机时的大起, 怎么算怎么瞎忙活.

你这么喜欢NG，那么我建议你出去自几租一间房子住，现在的自住房房子就可以出租算投资房了，6年内出售还是免CGT。很可能你自己租的房子离开上班地方还更近，生活更便利。就租小点的算downsize，不讲究的还可以和人合租。
关键是NG后自己还要掏出口袋的钱加上自己去租房的钱的总额要小于你现在要付的每个月的房贷利息，你就赚了，那么你在没有降低生活水平的同时利用租客和NG帮你还款。当然如果你现在的自住房已经很小了，或者出租情况不会理想，那就多赚钱吧。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-6-12 19:45 编辑 ]

eric_hl88

原帖由 dlcat 于 2011-6-12 19:26 发表

赔了是放大20倍，这就是美国房价暴跌也没人接盘的原因。

投资房哪个房子不是出租用的，难道空关着。就没有正收益房产？一个周期都没有经过，就知道亏？这个和生意买卖一个道理，做之前有谁还知道稳赚大赚。房产投资既有期货的leverage功能，又有别人来帮你承担大部分损失，在你走错方向时候，所以是平民百姓能操作的一个好的投资。既然是投资，就关系到入场时机，市场定位，资金管理，风险评估管理，各人看水平能力赚钱，和做哪个买卖不是一样。但是非要说这个生意是永远没得做了，是稳亏的买卖，那么世上就没有房地产这个行当了。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-6-12 20:11 编辑 ]

eric_hl88

原帖由 philguo 于 2011-6-12 19:27 发表
2000年后资金全部涌向房地产，造成了全世界的通货膨胀，过去十年房价的增长以后不会再被复制的。房价在涨的唯一原因也就会是通货膨胀。至于七年翻一番的忽悠理论只适用于特定时期。如果2018年的房价是现在的一倍，那么到时候汽油会是3澳币一升。

房价涨一倍，有投资房的人，就是6元一公升都用得起。

luluau

原帖由 eric_hl88 于 2011-6-12 19:51 发表


投资房哪个房子不是出租用的，难道空关着。哪里来20倍？没有正收益房产？一个周期都没有经过，就知道亏？

澳洲的投资房很难产生正的现金流， 这是人所共知的， 这也是为什么所谓“NG” 理论横空出世的原因。

是你自己说的， 贷款95%， 所以等于20倍的杠杆。 那为什么20倍的杠杆在赚钱的时候，是20倍， 赔的时候，就不是20倍了？  难道不是房价跌了5%， 等于你的本金赔光了。

至于房地产的一个周期， 哎， 真的在高点接货的，有几个能熬过一个轮回的。  房地产和股票不一样。 股票你买了就买了，跌了你说你忍， 哪怕跌了80%， 你也可以装作看不见。 偶尔还会有个分红什么的。  可是房子不一样， 那要每个月问你要利息， 持续不断的。 你可以看不见它，它记得住你。

eric_hl88

原帖由 luluau 于 2011-6-12 20:09 发表



澳洲的投资房很难产生正的现金流， 这是人所共知的， 这也是为什么所谓“NG” 理论横空出世的原因。

是你自己说的， 贷款95%， 所以等于20倍的杠杆。 那为什么20倍的杠杆在赚钱的时候，是20倍， 赔的时候，就不是20倍了？  难道 ...

你有操作过投资房吗，如果有，你的房子从来没有找租客的？正现金流找不到，NG后变break even或者正的，你没找到别说别人没有，就现在的市场都有。
澳洲股票市场倒闭的公司，血本无归你可能没有见过。到还没有见过周围人50万的房子，几年后5万卖出去。
房价跌5%就算我本金全输了，这个我就不回答你了。
反正我理解和股票不同的是，投资房最大亏损在你买房的时候你就知道了，如果锁定利率，那么就是房贷利息和其他杂费开支加上365天空房不出租。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-6-12 20:28 编辑 ]

luluau

原帖由 eric_hl88 于 2011-6-12 20:12 发表


你有操作过投资房吗，你的房子没有找租客的？
澳洲股票市场倒闭的公司，血本无归你可能没有见过。到还没有见过周围人50万的房子，几年后5万卖出去

人家说的买股票，买分红，是指telstra BHP那样的公司， 这些也都是养老金青睐的公司， 主要投资原则是稳定的现金分红。 而股价上升的收益， 那才是大周期经济发展的结果。

买股票，买那种没事儿就倒闭的。 买房子，20倍的杠杆，指望房价脱离社会现实， 无线上涨的。 这也叫做投资？  就这种思路，还讨论大周期呢。  哎，无知者无畏啊。  如果真的物价飞涨， 那是会影响社会的稳定的。 而动荡的社会，房子是下跌最快的。 看看北非，中东。

michaelchin

95%的贷款，你背十年负现金流，背得动我算你狠

xs8111

原帖由 王者至尊 于 2011-6-12 14:59 发表
请解释一下自住房和投资房的不一样

某位爱删贴的马甲吧...这水平

chiny

这要看神马类型滴投资房, 有些房子租金很高, 也是正现金流,可是卖出去就不值钱拉, 升值最快滴那一些HOUSE想要靠出租实现正现金流要撑多少年啊?? 不大量升值根本RECOUP不鸟COST~~~刨去利息, 还有TAX, AGENT COMMSION, MAINTAIENCE COST, ~~真正能说赚钱滴还是直接卖掉自住房~~在税务上是正现金流滴话就要打税拉, NG就变的毫无意义~~不排除有钱人找个好滴ACCT 正现金流也做到NG~~都一样, 所以说NG就是鸡肋~~~这就是为神马现在AR那么低, 不是人家不想卖, 人家算过, 按BUYER滴价钱一卖就亏钱拉发~~~就变成替银行和政府打工拉~~~澳村滴高利息高税率才是命门

wdmznzd

原帖由 lingyang 于 2011-6-12 11:49 发表
打工的收入都是明的, 一般都是自己有生意或者至少是个小生意的人去做NG比较划算... 收入多少自己可以控制....

打工的去搞投资房除非房价大涨否则跑赢通胀就不错了

说的有道理，内西现在就是很多做生意的和builder在轮番炒