投资房回报率

虾扯蛋

原帖由 pipiman 于 2010-10-13 22:38 发表
都是纸上谈兵
楼主的5%收租回报，4%的增幅也好
还是中介们或者教主们的6-8%租金回报，7年至少翻一番也好
都是假设的

还有楼上，你既然可以认为没有黑心房东隔房间华人区租金会大涨，我也可以认为没有黑心房东隔房间租金大跌 ...

choco2468

LZ 的分析很正面， 谢谢你的分析！

stockcomments.c

基本上就8-9%每年。30年平均下来。
但流动性太差。贡杆大，双刃刀。

lyrixyang

我不知道是否有人注意到没，就是weekly rent。如果长期持有的话，20年前的rent和20年后的rent是完全不一样的，那么是按照哪个数字填写？我试着用一个例子来做了一下，发现如果长期持有，比如20年的话，IRR还是相当高的，当然，我的weekly rent是用了10年左右的rate输入的

另外一个非常奇怪，照道理，如果其他都不变，只有margin tax rate不同的话，那么高的rate（例如46.5%）应该比低的（例如16.5%）的回报率高，因为NG的原因能退更多税，但是却不是这样的结果，结果完全相反。也就是说，经过20年，没有几个property是再能维持NG，当exit市场的时候，高margin tax rate的人需要交更多的CGT，导致了回报率更低。

我觉得这个spreadsheet的确计算很好，但是比较适合于短线投资房地产的情况，对于长期持有房地产的情况下，该spreadsheet没有考虑到利率变动的厉害的情况，没有考虑到投资者收入的变动，没有考虑到租金变化，没有考虑到refinance的情况（影响NG和其他的投资房）等各种原因

表是死的，人是活的，路有很多条。

lyrixyang

原帖由 盐商格格 于 2010-10-13 17:02 发表
看了许多中介在吹，同学们自己算一算吧，可以任意修改兰色的cell来反映您本身的情况。不过我算下来，一个税前20w以上的人贷款80%买个新apartment投资（非首置）5% gross rental，房价每年涨4%（前面有个tx的St George report里过去 ...

这个sheet是LZ做的吗？LZ是做会计的吧

蓝色热带鱼

非常有用，谢谢
我自己认为自住房有很大的税务和政策优势，尽量应该把自己的投资放在自住房。不过对于收入高，边际税率46%的同学，投资房是个好选择。

盐商格格

表中已经假设租金每年涨3%，与通胀持平。其实如果认为在同样的假设下，20年投资期限会比10年投资期限有更高的回报率是并不对的，基本上两者差得不多。我算了一下，如果一切不变，20年的irr反倒是只有8.5%。我想其中的原因有多种，不过其中最重要的恐怕是时间一久，您的present value of future cashflow就很低了，所以对irr和npv影响不大。我想投资期限在这个model中原没有其它假设（如房价增长率，房租增长率，或是贷款比例）所产生的效果大。

34楼说的第二点很对，高收入者虽然在negative gearing上有很多优势，但是卖房子时的CGT确是硬伤。所以如果将来想要脱手的时候，如果能有效的manage你的tax，其中的好处也不是一点点。

至于说model中不能顾及到的方面，任何model都可粗可细。这个model是很粗的一个，只能大约涵盖一些基本的投资理念，如果要做到非常细致的forecast，需要结合每个人的个人情况，我想这个帖子里就没要必要这样详细了。不过有一点excel基础的，很容易自己就改了。

盐商格格

忘记说了，我想长期持有的好处主要是避免了周期性的风险。20年的话恐怕要经历几个房产的cycle，可以避免在同一个或是紧挨着的cycle中高点买入，低点卖出的尴尬局面。所以长期持有可以基本保证与市场同步，如果timing好的话，还可以跑赢大市。如果是短期的话，除非是运气非常的好，像什么08年年底买入，今年上半年卖出这种（我想没几个人能做到）。要不然房地产流动性太差，交易成本太高。

bt123123

thanks