买个投资房，到底能退多少税？

wentworthpoint

原帖由 flyspirit 于 2010-10-6 16:13 发表
楼主， 如果不隐瞒收入，贷款90%， 你手里有没有可以positive cash flow的房子。

以下这个是我上面例子中提到的那个房子，总价575K，贷款90%，租金周720，不隐瞒收入的数据：
                总结        实际租金计算                       
周支出        $        737        737                       
减去 周租金收入        $        720        720                       
减去 周退税        $        88        88                       
房产投资-每周投入        $        -71        -71                       
房产投资-每年收入        $        -3681        -3681                       
                                               
以上显示，交57.5K，每周净收入为71.

假设该首付存入银行，如下表：                                               
                        首付存入银行                       
税前年收入 (当前) (1)        $        70000                应交收入税        $        14550
利息收入        $        3450                               
税前年收入总和        $        73450                应交收入税        $        15585

                                               
每周利息收入        $        66                每周利息税收支出        $        20

                                每周净利息收入        $        46

以上显示，每周净收入为46。

也就是说，不隐瞒实际租金，贷款90%，比存入银行每周要多赚25。因为贷款额度大了，可负扣税部分增长了，退税就多了。

wentworthpoint

当然，这要买到好的投资房。我文章中也提到过，是买到好的投资理财产品，投资回报是惊人的。

北风

真的不会有的
你看他下面的计算就知道了
这样的偶然的例子，还要这样苛刻的条件，还要算上付扣税，才能得出这样的结果
想想吧

原帖由 flyspirit 于 6/10/2010 15:26 发表


LZ的分析就是以positive cash flow为前提的, 不然就没啥好谈的。

北风

你算得贷款利率多少？空置率多少？council rates？

原帖由 wentworthpoint 于 6/10/2010 15:43 发表


以下这个是我上面例子中提到的那个房子，总价575K，贷款90%，租金周720，不隐瞒收入的数据：
                总结        实际租金计算                       
周支出        $        737        737                       
减去 周租金收入        $        720        720                       
减去 周退税        $        88        88                       
房产投资-每周投入        $        -71        -7 ...

lycans

原帖由 wentworthpoint 于 2010-10-6 16:43 发表


以下这个是我上面例子中提到的那个房子，总价575K，贷款90%，租金周720，不隐瞒收入的数据：
                总结        实际租金计算                       
周支出        $        737        737                       
减去 周租金收入        $        720        720                       
减去 周退税        $        88        88                       
房产投资-每周投入        $        -71        -7 ...

就按你这个例子，但strata没算。 council rate没算。 中介租房提成没算。 把这些算进去的话， 就不会是positive了。 呵呵。

lol

一周收入720?
开玩笑吧

wentworthpoint

原帖由 北风 于 2010-10-6 16:51 发表
真的不会有的
你看他下面的计算就知道了
这样的偶然的例子，还要这样苛刻的条件，还要算上付扣税，才能得出这样的结果
想想吧

不是条件苛刻，而是买房人当时做了大量的功课。
还有一个房子475K，在parramatta，整租620.就算是全部贷款，不算退税也够还利息的了。这也是真实的例子。
所以希望每个朋友在买房前充分考察论证好，买投资房就是像淘宝找恋人一样才能有好的收益。
有心人才能买到好的投资房，不是这个那个人说好就好的，也不是中介说好就买的，一定要自己做好功课。看好了也就不要犹豫，机会就是稍纵即逝的。
天天研究的和偶尔看一下的肯定不一样。

同时谢谢你的意见。你说的很对，不是每一个房子都会有很好的收益的。这才能区分是否会理财。

黑山老妖

我那个计算投资房的spreadsheet呢？
拿出来看看。

offset的计算：http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=68943
计算投资房的盈亏：http://www.oursteps.com.au/bbs/attachment.php?aid=132375
买房还是租房：http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=105826

wdmznzd

我觉得楼主多少有点忽悠人，说的是投资房，那意味着投资的人已经还清了一套自住房或有一个可以白住的地方，否则以这个收入没法贷到款。而且没有考虑房屋维修的费用，如果是长线投资这个费用往往不小。而且楼主只说7年间房价的增值，但没有说房地产市场的流通性差的问题，也就是在你觉得房价合适的时候你未必能卖的出去，你最多做refinance, 那不过是加大杠杆。

wdmznzd

原帖由 wentworthpoint 于 2010-10-6 17:03 发表

不是条件苛刻，而是买房人当时做了大量的功课。
还有一个房子475K，在parramatta，整租620.就算是全部贷款，不算退税也够还利息的了。这也是真实的例子。
所以希望每个朋友在买房前充分考察论证好，买投资房就是像淘宝找恋人 ...

但是楼主你并没有在你自己的第一个帖子里加上这个条件，就是投资人要自己十分精通市场或是专业投资人而不受想楼主这样的中介影响，同时还要有一定的运气，就是看到合适的投资就能买到。可以说如果满足精通自己投资的市场同时运气好这两个前提条件的话，投资其他产品的回报率肯定高于投资房地产。在这里要讨论的是作为普通投资者在平均市场里的投资回报与风险的比较。

wentworthpoint

原帖由 黑山老妖 于 2010-10-6 17:04 发表
我那个计算投资房的spreadsheet呢？
拿出来看看。

offset的计算：http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=68943
计算投资房的盈亏：http://www.oursteps.com.au/bbs/attachment.php?aid=132375
买房还是租房：h ...

多谢老妖又拿出来分享。

蓝马

自己做不到正现金流，不代表lz推荐的房子不能。如果买了lz推荐的房子就可以正现金流了，你说是不是，lz？

wdmznzd

楼主不用告诉我们Rhodes, Parramatta的这两个例子，而要说说在你经手的房子中象这样的投资回报率的占多大比例。

蓝马

原帖由 wdmznzd 于 2010-10-6 17:25 发表
楼主不用告诉我们Rhodes, Parramatta的这两个例子，而要说说在你经手的房子中象这样的投资回报率的占多大比例。

lz手里很多的，想知道的话请找lz详谈。

wentworthpoint

原帖由 wdmznzd 于 2010-10-6 17:20 发表


但是楼主你并没有在你自己的第一个帖子里加上这个条件，就是投资人要自己十分精通市场或是专业投资人而不受想楼主这样的中介影响，同时还要有一定的运气，就是看到合适的投资就能买到。可以说如果满足精通自己投资的市场 ...

？？我这样的中介的影响？？
好像我们并不认识，也没打过交道。
我是中介，但从来没有忽悠过任何人。也没怂恿任何人买自己不认同的房子。
也没有在房价的基础上加钱骗人，或者加钱以后再给discount那样的黑中介干的事。
我第一个帖子里就写了，如果能买到好的理财产品，回报是惊人的。
文章主要探讨的是投资房税收方面的理论，至于案例，是一个生活中的实实在在的例子。
如果要是说完全严格计算的话如维修，房租未来的上涨还没计算呢。
如果按照平均的计算来讲，买个60万的房子，交20%，每周再拿出50-100养房子也是比较正常的。

谢谢阁下的讨论。希望你也能买到帮你赚钱的房子。

蓝马

lz为什么不再谈谈房产本身的增值呢？这个应该是买投资房的大头吧？

wentworthpoint

原帖由 蓝马 于 2010-10-6 17:22 发表
自己做不到正现金流，不代表lz推荐的房子不能。如果买了lz推荐的房子就可以正现金流了，你说是不是，lz？

大哥，别起哄行吗？
看热闹的不怕事大啊，哈哈。
别让管理员认为我们联合做托。
这里的人都挺专业的，也不需要我推荐什么。

不会在这里做广告，一开始就说了。不是专业财务人员，就是让大家批评，相互交流共同进步的。
喜欢这里没有商业化广告的气氛。

wentworthpoint

原帖由 蓝马 于 2010-10-6 17:39 发表
lz为什么不再谈谈房产本身的增值呢？这个应该是买投资房的大头吧？

大哥，这个标题是写投资房退税的问题，主要写的是cash flow.
capital growth当然是投资房的最大头了，那就跑题了。不敢像某些传销中介说得那样几年肯定会怎么样翻番，见仁见智吧。

蓝马

原帖由 wentworthpoint 于 2010-10-6 17:45 发表

大哥，别起哄行吗？
看热闹的不怕事大啊，哈哈。
别让管理员认为我们联合做托。
这里的人都挺专业的，也不需要我推荐什么。

不会在这里做广告，一开始就说了。不是专业财务人员，就是让大家批评，相互交流共同进步的。
喜欢这里 ...

贤弟，什么叫做起哄呢？我说的是真话，难道不是？

llpbc09

很有趣的Topic。 仁者见仁吗。

kelly9881

投资，投资房？我觉得都是仁者见仁的问题，有一点强调：每家都是不一样的，最基本的比如承受风险的能力，所以不能一概而论。
楼主说的，绝大部分我是同意的；在房租700的问题上，我原则是不计较，因为每个实际情况不一样。有一点要强调，折旧的东西每年下降，所以全新的房子当然比20年的一个旧房折旧更多。

各位看官，也别非得这么较真，放到你家的具体情况跟定有变化，教科书总是和现实生活有差距的嘛！

daidailx

原帖由 frostywb 于 2010-10-6 13:51 发表


真能忽悠！2003-2010年这7年，有哪个地方的房子长得超过20%都是烧高香了

这位从哪里来的??很会讲笑话啊

wentworthpoint

原帖由 黑山老妖 于 2010-10-6 17:04 发表
我那个计算投资房的spreadsheet呢？
拿出来看看。

offset的计算：http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=68943
计算投资房的盈亏：http://www.oursteps.com.au/bbs/attachment.php?aid=132375
买房还是租房：h ...

谢谢老妖的分享，我大体看了一下计算投资房的盈亏的表格。有2点需要改进下，这个表格得年份比较久了，所以大家用的时候需要更改下日期不然折旧计算偏低。
还有就是这个表格是适合多于一个收入来源的人，如果只有一个收入来源得话表格无法计算。所以大家要么把收入分到2个上面去，要么就要改一下表格得公式。
另外利率等等需要 做出相应得更新。

计算后仍然为从第一年开始positive cash flow.

wentworthpoint

原帖由 北风 于 2010-10-6 16:55 发表
你算得贷款利率多少？空置率多少？council rates？

贷款利率是现在得市场利率按6.5%算的。我朋友settle以前就开始出租，然后settle就开始租，签了一年。而且很好租，很多人抢。自己租得还是。

wentworthpoint

原帖由 lycans 于 2010-10-6 17:00 发表


就按你这个例子，但strata没算。 council rate没算。 中介租房提成没算。 把这些算进去的话， 就不会是positive了。 呵呵。

都算了的， strata按一年4000算得， council rate和水是按1500一年算得。不过没算中介提成。在现在这个市场里，房子不愁租得。

小铁匠

我觉得不管楼主是干什么的，他打了这么多字出来，多多少少有值得学习和借鉴的地方。
（我和楼主不认识）

flyspirit

原帖由 北风 于 2010-10-6 16:51 发表
真的不会有的
你看他下面的计算就知道了
这样的偶然的例子，还要这样苛刻的条件，还要算上付扣税，才能得出这样的结果
想想吧

看来你说的是对的，LZ一直没有回应我。

wentworthpoint

原帖由 flyspirit 于 2010-10-6 16:13 发表
楼主， 如果不隐瞒收入，贷款90%， 你手里有没有可以positive cash flow的房子。

有的。不好意思刚看到你的问题。可以加msn聊 wentworthpoint@hotmail.com, 否则有做广告的嫌疑。

RAMBLER

把所有最理想的状况加在一起才有可能的结果做例子太极端了

其实投资房的好处大家差不多都了解，刚狂热了2年，大家还很激动。只是对未来的房价走势不确定，现在的确有被高价高息套牢的可能，到时候割肉都卖不掉。当房价急转直下的时候还会有那么多所谓的潜在投资人么？资本肯定会往股票等市场转移。

flyspirit

原帖由 黑山老妖 于 2010-10-6 17:04 发表
我那个计算投资房的spreadsheet呢？
拿出来看看。

offset的计算：http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=68943
计算投资房的盈亏：http://www.oursteps.com.au/bbs/attachment.php?aid=132375
买房还是租房：h ...

老妖的计算很仔细。 IPCalculator中depeciation很少，是不是因为旧房的缘故？