负扣税真的那么美吗？

ronitrue

印花税不能做expense，只能做property 的cost，在将来计算capital gain的时候算进去的。

另外，回“ mxgong ” 的帖子
50 万的印花税两万多。lz不算是胡说八道吧。

lz折旧没错，lz算的是2.5%的prime cost的计算方法，40年。这个是special building write-off 。
你说的是Diminishing Value 的计算方法，适用于fixtures＆fittings 与lz说的东西不一样。

14500*0.3没有什么错啊，在假设taxable income是3.5万-8万之间（超过8万大概38%-40%看哪年的退税），marginal tax rate就是30%。你说的15%只适合收入低于3万5。 不明白你为什么说lz不对，最多只能说情况不全面。

flyspirit

原帖由 netstat 于 2010-8-30 13:43 发表
我估计是不行

谢谢楼上的同学回复

说过以选股票的方式来看房子，首先你要追求的是分红（房租），而不是增值

只有每股收益升上去了，股价才会上去

股价高企而股息低的股票是高风险的，不涨反跌的可能性最大 ...

股票投资也不是为了分红，是为了股价上涨。你的投资理念有问题。

ronitrue

还有一小点好处就是-
税交了就是没了，买了房子给利息还有升值的潜力。
宁可投机一下，也不要扔入大海呀。

snow_white

看不明白，算不明白
只想着，negative gearing就不用白白交掉那么多的税，中途房子卖掉的话，赚的钱比10万放银行吃利息多

wangjing_ku

原帖由 ialienam 于 2010-8-30 14:11 发表
就像前面有人講的都是那些agent和accountant把它過度美化 (不這樣做他們哪有錢賺).
而大部分的investors在end of financial year拿到refund就以為自己賺到了.

我覺得這tax deduction只是一部分reason讓大家愛投prop ...

投资房有一定的杠杆在里面。以你的例子，14.5万的房子，买的时候首付也许只要1.45万，这样算10年后的收益就不止81%了。

很赞成你的思路，要算清楚true cost。

[ 本帖最后由 wangjing_ku 于 2010-8-30 20:08 编辑 ]

MU

有靠存银行发大财的么？有的话说一声。。

yaotianhao

投资房就是投资， 不要期望太高
挣大钱靠投机

armwe1

原帖由 netstat 于 2010-8-30 12:31 发表
以50w的房子举例：
首付10w，贷款40w，如果7%的利息，则每年28000的利息
假设是新房，按40年折旧，每年是不是50w/40=12500（此处不确定，还请高人指点，是不是前几年能折的多点？）

一般来说，50w的房租出租大概500一周，一年收入是500×52=26 ...


10w存银行一年可得：
按6%的存款利息： 10w×0.006 = 6000

LZ聪明是聪明，可是忘记一事了。这10w存银行按6%的存款利息： 10w×0.006 = 6000 得到的钱是要交税的，这
6000*30% = 1800
6000*40% = 2400
这1800或2400交了税你能拿到多少钱在手中？应该很清楚吧？所以说为什么收入高的人更要投资了，这钱越来越多，利息越来越多，交税的比率越来越大，如果交到45%想想快一半的利息么有了。肯定是不划算的.....

Fernando

原帖由 nikyxin 于 2010-8-30 12:35 发表
如果在mel

50w租不到500一周的
50w的房子印花税要3w
其他的维修等费用应该也算进去
房子不可能一直都有租客，应该考虑最少每年１个月的空置期

1. VIC 50万的房子印花税 2.5w
2. 如果不是house，维修费都算在strata里面。如果不是买特别差的房子不会很高。
3. 投资房每年要是空置1个月，location也选得太差了

mxgong

原帖由 nikyxin 于 2010-8-30 13 begin_of_the_skype_highlighting              2010-8-30 13      end_of_the_skype_highlighting:46 发表 [img]http://www.oursteps.co m.au/bbs/images/common/back.gif[/img]

你平时也是这么说话的么？我说的不对你指正就好了，至于说什么胡说八道么？切～～～

又一MM， 切~

mxgong

原帖由 ronitrue 于 2010-8-30 14:13 发表
印花税不能做expense，只能做property 的cost，在将来计算capital gain的时候算进去的。

另外，回“ mxgong ” 的帖子
50 万的印花税两万多。lz不算是胡说八道吧。

lz折旧没错，lz算的是2.5%的prime cost的计算方法，40年。 ...

首先不是楼主说的50万2万印花税，是某楼一人说50万印花税3万。

另外，关于 tax rate， 俺虽然不是会计，但是我理解下来，如果你的总收入去掉你的总开销，剩下的TAXABLE INCOME 如果只有14300的话，难道加的是30%的税？ 应该是15%左右吧。这个跟你高收入，低收入有啥个关系。最后看的是TAXABLE INCOME ！

[ 本帖最后由 mxgong 于 2010-8-31 00:06 编辑 ]

njskater

此帖很长知识，学习中

woody

个人觉得，负扣税价值一般重在三个前提，1，工资在最高税率之上且稳定，特别是现金收入的老板们 2，有投资价值的新房，前十年的折旧。3，破烂房，有翻新升值价值。 这里还是说明，千万不要信某某集团，某某同盟，某某宾利变自行车讲座之类的房子。

如果不是符合这些标准之一，或全部，可能几乎看不到负扣税的明显价值，有点像salary sacrifice车一样。

而房屋的盈利模式并不一定完全依赖于房价上涨，要么用其他方式让房屋升值，或者能将部分收入转为现金。。。。。邪门点子等等，得看你做不做坏事

楼上朋友说的杠杆原理，如果运用得好，房屋重新finance以后，那价值就会递增，而不是简单的翻倍。全是瞎猜的，

好像楼主的算法是不是假设房租不变了？本金，贷款一直不变，但你的租金一般是上涨趋势的。好像老妖以前有个计算公式的，还是有点复杂的。

我身边同事买的投资房，3-5年后，不但利用不到负扣税，还要逼他交税，因为3-5年后，他们的房租都高于利息了，无奈下他们得继续买新房，还是以前说的，他们好像是有他们的一套选房的方法。所以，关键可能还是要选好房子，和选股票一样。

[ 本帖最后由 woody 于 2010-8-31 00:28 编辑 ]

笑面猫

没有capital gain，投资房产没有太大意义。这笔投资的钱如果用来减轻债务的成本还没算呢

netstat

受教了，谢谢楼上诸位耐心的解释

chatchat

投资不合算，反而存银行利滚利，比国内强很多，还不用费心。
不过，看房，买房有很多乐趣。

velociraptor

" 我身边同事买的投资房，3-5年后，不但利用不到负扣税，还要逼他交税，因为3-5年后，他们的房租都高于利息了，无奈下他们得继续买新房"

多么幸福的无奈。

velociraptor

如果税率 40％，存银行赚的利息，被扣走40％。痛。 而去投资房负扣税，享受的税务补贴也是40％。爽。

这样一来一去，差别可就大了。

如果你税率15％，那就没什么感觉了。自己玩自己的，税务局不帮忙。

所以，负扣税越是高收入的人越是玩得爽。

可口可乐

真不知道，怎么办好了，我的好好琢磨琢磨

MU

３０％税率也觉感觉不错。。

平平淡淡

"个人觉得，负扣税价值一般重在三个前提，1，工资在最高税率之上且稳定，特别是现金收入的老板们 2，有投资价值的新房，前十年的折旧。3，破烂房，有翻新升值价值。 这里还是说明，千万不要信某某集团，某某同盟，某某宾利变自行车讲座之类的房子。"

请问如果投资新房，前十年的折旧能每年抵税吗？还是要等卖的时候才能体现？

hy841

大家讨论负扣税这么高兴，可是谁有卖过投资房？capital growth 加taxable income这部分税交起来也很爽的吧？

薰依草

原帖由 hy841 于 2010-8-31 15:31 发表
大家讨论负扣税这么高兴，可是谁有卖过投资房？capital growth 加taxable income这部分税交起来也很爽的吧？

没错，所以如果预计涨幅不会很多的投资房没必要这么去折腾

qqyang

CGT和Income Tax只会交其中一个，不会加起来交的。

n95

Once you are into a stage, (cash inflow > cash outflow) then an other property required, and you need to renovated this one to expand your expenses and depreciation. The best way is get all funds from bank, IE will increase as well. It will not cost you any cents and maximise tax deductible benefit.

All this will base on you are high salary income / have enough cash flow support your debts, it is very complicate process and everyone have different conditions. So put yourself in a affordable proflio rather than copy others investment strategy

wmai10000

原帖由 薰依草 于 2010-8-31 15:33 发表

没错，所以如果预计涨幅不会很多的投资房没必要这么去折腾

真要是能预计的到，大家就都发了~~~

woody

原帖由 平平淡淡 于 2010-8-31 15:14 发表
"个人觉得，负扣税价值一般重在三个前提，1，工资在最高税率之上且稳定，特别是现金收入的老板们 2，有投资价值的新房，前十年的折旧。3，破烂房，有翻新升值价值。 这里还是说明，千万不要信某某集团，某某同盟，某某宾利变自行车讲座之类 ...

我同事的房子是每年报一万多折旧来退税，好像是有个比例的。

woody

原帖由 hy841 于 2010-8-31 15:31 发表
大家讨论负扣税这么高兴，可是谁有卖过投资房？capital growth 加taxable income这部分税交起来也很爽的吧？

这个可能得找比较有经验的会计师帮你想办法，应该有新政策能让你的captital gain转移到。。。。上，具体操作有点复杂，还要结合最新的政策等，有朋友这样处理了，他金融危机前卖了2003年买入的房爆赚后。 否则那税交的撕心裂肺，呵呵。

[ 本帖最后由 woody 于 2010-8-31 21:55 编辑 ]

令狐不冲

负口水只是一个传说.....

小名

越看越糊涂呢。。。