悉尼地产SALES的买房经历。

tonyju626

原帖由 悉尼置业 于 2010-5-31 12:19 发表



所以说买房也要看时间段， 2003年是地产的上个顶峰， 就是因为这里几年没怎么动， 我才敢出手， 而且IKEA要造了， 由因为7年没怎么动， 我才觉得是个机会。

How much is the offplan you bought?

.... Sorry, I saw it

[ 本帖最后由 tonyju626 于 2010-5-31 12:35 编辑 ]

tonyju626

原帖由 linkspeed 于 2010-5-31 12:21 发表
航道会变的，我以前住bankstown很安静，后来飞机从头顶上过。悉尼机场应该搬到Goulburn那个方向去 (paopaobing(66)) ，就像墨尔本的avalon机场。

It won't change to Wolli Creek with such a large residential blocks here.

windboy

，，呵呵。。我也看好arncliffe:)

悉尼置业

带动周边项目增值 宜家地产战略的人气经济学
来源：21世纪网-《21世纪经济报道》  作者：周飙2009年09月09日09:04   [我来说两句] 　　宜家可以把一个地段的人气带旺，从而使周边地产增值

　　宜家中国以一系列积极行动引起了业界关注：20%至30%的大幅降价，面向二三线城市的加速扩张计划，以及从单一家居零售向多品牌综合商城的战略转变；其向综合化模式的转变尤其值得考察，据说该模式宜家已在俄罗斯等地经过尝试，取得不错的成绩，接下去将在北京大兴店和无锡店做试点，宜家为这两个项目购置了超出其单店标准面积五至十倍的地产，另外，其今年开业的大连店和筹建中的上海浦东店，面积也都超出标准配置60%左右，大概也为综合化留出了一定空间；综合化将使宜家部分的成为商业地产商，从而在商业地产的产业生态中扮演更积极主动的角色。


　　宜家新战略的基本逻辑是：作为知名零售巨头，宜家的店铺可以把一个地段的人气带旺，从而使周边地产增值，如果能通过恰当的商业模式将这一增值部分内部化，便可成为零售商的一大收入来源；进而，凭借这一收入源，宜家可以压低商品售价，取得对品牌号召力较弱的竞争对手的优势，从而扩大销售并进一步带旺人气。

　　显然，实施该战略的前提，首先是强大的品牌号召力，它给了零售商自主选择店址的能力：二流商家必须挤进最热闹的地方，而一流商家则可以制造热闹，并且在与土地供应方谈判时拥有足够的筹码；其次是恰当的选址，对于该战略，好的店址是那些交通方便、处于闹市区边缘、因而有较大增值空间的地段，而其中尤以城市环线附近为佳，宜家已有七家店的选址看来都符合这一条件，除了广州店，而广州店恰好是唯一一家租赁而非自购地产的宜家店。

　　人气经济的主要特点是路径依赖，即越旺的人气会对人流产生越大的吸引力，这种自我强化会一直进行直到接近过度拥挤的临界点，而一旦你成为旺地，后来者就很难与你竞争。建立在人气资源上的商业模式由来已久，19世纪的美国铁路公司会预先买下规划线路上的大批地产，城镇开发商通过赞助学校、教堂和图书馆来汇集人气，迪斯尼在兴建游乐园之前也会先买下一些周边地产，国内开发商也已学会在商铺招租发售初期，用极为低廉的租金吸引麦当劳肯德基等知名商家先行入驻；香港地铁票价非常便宜，但盈利却居世界第一，奥妙便在于其收入的四成来自地产收益。

　　理论上，如果所制造的人气资源带来足够高的租金，商家甚至可以免费提供商品和服务，在与人气经济类似的眼球经济中，便是如此；报纸价格高于零只是为了防止被直接送去废品站，如果报社确信你会认真阅读，他会很乐意免费赠阅，所以，当赠阅成本极低且网页无法被送去废品站时，雅虎和谷歌便可为我们提供大量优质的免费服务了；正如将人流引导聚集到一处可以收获人气租金，将视线聚集到一处可以收获眼球租金，这种商业模式与钓鱼技巧中的撒窝子颇为神似，商界比钓场更高明的是：撒好的窝子可以直接卖给或租给别人，收租的形式，或者是后来者的店铺租金，或者是广告位出租，于是某些商家便演化为撒窝子专业户。

　　然而，宜家的撒窝子战略在中国将面临独特的困难，由于地方政府垄断了初级土地供给，并且城市发展和区域功能定位几乎完全取决于政府规划，而留给市场自发聚集和开发商引导的空间极少，自发人气聚集往往得不到基础设施方面的支持，反而常常面临规划变动的巨大风险；在此背景下，撒窝子的成功需要企业与地方政府的密切互动。所以我们迄今还未看到在这一模式上大获成功的跨国公司，迪斯尼上海项目在延宕多年之后仍未见动工，倒是像金浩集团所采用的由国内开发商与国际零售巨头合作撒窝子模式，看起来颇有些成功的苗头

radar

最近很多华人中介都在猛推Wolli Creek，是不是因为佣金给的最高啊？

hsqhugh

警惕 慎重

悉尼置业

为什么很多人推， 其实很简单， 目前各个可以买到的区。 都真的没什么好楼盘了。 东区价格这么高。 ChaTSWOOD INNERWEST 没楼盘。 PARRAMATTA， 没那么方便， 太远。 HURSTVILLE卖的比WOLLI CREEK 还贵。RHODES不是不喜欢就是觉得价格上去了。 其它的区华人都不会考虑。 华人悉尼还会考虑买哪？ 没了。 现在客户可以接受的价格， 和有特色的区真的不多了。

hsqhugh

既然这么独特,应该很抢手了.为啥还要恁多人推呢?

维他奶一号

newington如何？最近一个老外中介猛向我推荐那里的楼盘呢。

aimarlu

2年前住过那，觉得好多房子都是租给学生，火车站出来往后面点走，灯好暗，树都是刚植上去的

悉尼置业

newington是很好的区啊， 原来那里就是住奥运选手的， 据说水管有两条，有纯饮水水管， 和一般区还不一样。 那里就是有个WOOLIE公交靠BUS到STRATHFIRLD火车站， 算是方便把。 因为有525,526两路车。 自住挺合适的。

悉尼置业

原帖由 hsqhugh 于 2010-6-2 13:31 发表
既然这么独特,应该很抢手了.为啥还要恁多人推呢?

不推， 人家怎么知道呢？ 当年的RHODES也是靠SALES推出去的， 今天不用了， 今天RHDOES是抢的。 看MIRVAC上周开盘就知道了， 可是你会买么？

hsqhugh

RHODES,我是不会买啦,污染的问题.

中介推RHODES时,有提污染吗?

rhodes现在是抢的??可怜的人们...

推wolli creek时,有提过08年这个区新apt大跌吗?

idontknow

chatswood有楼盘
Inner west也有楼盘啊
只是没有打听全罢了

原帖由 悉尼置业 于 2010-6-2 12:56 发表
为什么很多人推， 其实很简单， 目前各个可以买到的区。 都真的没什么好楼盘了。 东区价格这么高。 ChaTSWOOD INNERWEST 没楼盘。 PARRAMATTA， 没那么方便， 太远。 HURSTVILLE卖的比WOLLI CREEK 还贵。RHODES不是不 ...

idontknow

sales卖完一个区就说不好，反正他们手里现有的区的房子永远是最好的，只要是以前卖过的房子现在都能挑出毛病，

hsqhugh

原帖由 idontknow 于 2010-6-2 22:01 发表
sales卖完一个区就说不好，反正他们手里现有的区的房子永远是最好的，只要是以前卖过的房子现在都能挑出毛病，

好象是这么回事哈

tonyju626

原帖由 hsqhugh 于 2010-6-2 19:37 发表
RHODES,我是不会买啦,污染的问题.

中介推RHODES时,有提污染吗?

rhodes现在是抢的??可怜的人们...

推wolli creek时,有提过08年这个区新apt大跌吗?

05-06大跌的

悉尼置业

我为我的职业骄傲， 因为我背负的可能是一个客户一辈子最大的一笔投资。

似乎论坛的各位对SALES有很大的意见， 然后我似乎成为了被攻击的对象的感觉， 我真的为我的前辈们感到羞愧。 唉～～～

这里呢我没有必要和各位去争论一些有的没的东西， 毕竟我们的职责是CONSUALTANT。 如果某些SALES因为利益驱使 丧失了他们是CONSUALANT的原则， 那我真的为他们感到惭愧。 但同时你们也请不要把种种SALES的恶习强行放在我的身上的感觉。

这里买房投资，我身体力行， 以身作则。

悉尼置业

原帖由 tonyju626 于 2010-6-3 09:39 发表

05-06大跌的

这讯息，这正式我出手的考虑因素之一。 其实， 我只是分享我的买房心得， 综合多种考虑得出的， 如果各位认同我很开心， 不认同也正常。 天下人都买一个区， 那还了得。

[ 本帖最后由 悉尼置业 于 2010-6-3 11:38 编辑 ]

petercome

How about Epping woodlands? 华人会不会考虑?

kangarooo

还行, 不过好象卖光了. 不知道是不是真的. 附近旧的二房大多 50w plus了. 校区效应明显.

hsqhugh

原帖由 悉尼置业 于 2010-6-3 11:28 发表
我为我的职业骄傲， 因为我背负的可能是一个客户一辈子最大的一笔投资。

似乎论坛的各位对SALES有很大的意见， 然后我似乎成为了被攻击的对象的感觉， 我真的为我的前辈们感到羞愧。 唉～～～

这里呢我没有必要 ...

楼主肯定还年轻.
但愿你能永远保留这份纯真.

白雲山民

站出來就要預左比人拍磚，只要你能堅持纯真﹣﹣﹣﹣假以時日大家是會看出來滴，

悉尼置业

原帖由 hsqhugh 于 2010-6-3 13:10 发表


楼主肯定还年轻.
但愿你能永远保留这份纯真.

非常感谢， 其实也不算太年轻， 年过30， 之前在一家大的保险公司做了很多年的客服和投诉处理， 处理由于保险推销员误导客户带来的种种问题， 好sales总是会有一些问题出来的，俗话说常在河边走哪有不湿脚， 因为我薪水体制和行业大多数不同， 所以自己难能保留份平常心，有时候真的是天下乌鸦一般黑， 我要太纯也很假， 我也只能尽力做个不呱呱叫的太难听的乌鸦吧。 谢谢各位说我纯真， 我听了很开心， 比起老练和精干这些也算是褒义词的话， 纯真能让我听了心里更舒服些。

谢谢各位大大的鼓励了！！！

yssn

现在wolli creek还有新的房子卖么？感兴趣的说

悉尼置业

原帖由 petercome 于 2010-6-3 11:42 发表
How about Epping woodlands? 华人会不会考虑?

epping woodland不是去年卖的很好？ EXCLUSIVE卖的， 买家都是华人， 这个开发商也是质量不错的。 应该已经卖完了吧。

petercome

多谢点评，最近想买hornsby那里的投资房？有啥好的楼盘推荐

gushenghua

楼主一看就是推销那里楼盘的中介
相信我好的值得投资的地产是要你自己去仔细找的 绝不是上门推销得来的
别太信那些华人中介的话了

hsqhugh

原帖由 悉尼置业 于 2010-6-3 21:35 发表


非常感谢， 其实也不算太年轻， 年过30， 之前在一家大的保险公司做了很多年的客服和投诉处理， 处理由于保险推销员误导客户带来的种种问题， 好sales总是会有一些问题出来的，俗话说常在河边走哪有不湿脚， 因为 ...

设想一下,现在你在推销rhodes的房子,面对客户,在描绘RHODES的便利,水景etc时,你会告诉他rhodes严重的污染历史吗?会告诉他那昼夜不停排放的白烟是开发商在净化土壤吗?会提醒他那里有刺鼻的气味吗?
这也许是个很囧的问题.
这个行业有时就是如此.想永远诚信很难.太诚信了,事业就未必成功.
当然,楼主推荐的wolli creek这个区,还是不错的,只是我不太喜欢楼花.

jxhelen

原帖由 hsqhugh 于 2010-6-4 08:17 发表


设这个行业有时就是如此.想永远诚信很难.太诚信了,事业就未必成功.

同意。
不过还是希望LZ能将纯真尽量保持久一点，这样我们足友又多了一个专业人士可以咨询。:)