听老婆的，还是听我的？

Qiuqian

北风，不太明白“interest only是双刃剑，不一定好用的，银行也不是慈善机构",能解释一下吗？
如果把平时多余的钱全放在OFFSET里抵利息，用INTEREST ONLY 应该更灵活一些吧？有什么弊端吗?

lilygu2005

原帖由 peacepeace 于 2010-4-13 11:20 发表
那我将来这房子出租转为投资房了，怎么办？按老妖的说法，是不能先付本金的。

你先自住,然后转出租,不超过6年的话,不影响你自住性质,就是说如果你卖掉,是不用交CGT的,超过6年就要交CGT了.

lilygu2005

原帖由 peacepeace 于 2010-4-13 11:07 发表
怎么讲?不懂。不用interest only用什么？

就是有两种还款方式
一种interest only,开始只还利息,不还本金,这样每个月还款额比较低,你的流动资金会比较充裕,但缺点是因为不还本金,所以还的比较慢,一般比较适合投资用,等房价涨后卖掉一次还本付息.
另一种就是还本付息同时进行,开始每个月还款额比interest only多,但因为贷款额也在减少,以后你的还款额会随本金减少而递减.
比较适合自住.
两种还款方式也会影响你的贷款额度,另外你可以让中介开张房租证明说明是为多贷款,但你买房时还是按自住买,就不影响你首次购房的补贴了.

北风

主要是interest only一般会使你的贷款额度大幅下降，就是你本来能贷50万的可能只能贷40万了，这有时候会让你的选择范围减少很多
其次interest only一般都只能monthly pay，有些银行是每天算interest，有些银行则不是，即使是说明每天算interest的，我也觉得他们对于interest only的账户也是monthly计算的，这点我没有办法证明，希望能有人证明我是对的或者错的（需要有interest only + offset才能看的出来）

原帖由 Qiuqian 于 13/4/2010 11:59 发表
北风，不太明白“interest only是双刃剑，不一定好用的，银行也不是慈善机构",能解释一下吗？
如果把平时多余的钱全放在OFFSET里抵利息，用INTEREST ONLY 应该更灵活一些吧？有什么弊端吗?

户口本第一页

钱放offset账户里和付银行本金一样的啊！
还可以自由取出使用，好处绝对比本+息多！

wdmznzd

原帖由 peacepeace 于 2010-4-13 11:13 发表
谢谢支持。

我们是直接找的银行贷款，没有找broker，难道broker能多批贷款？

如果不能的话谁还找broker？但你可能享受不到利息的优惠

户口本第一页

原帖由 北风 于 2010-4-13 12:50 发表
主要是interest only一般会使你的贷款额度大幅下降，就是你本来能贷50万的可能只能贷40万了，这有时候会让你的选择范围减少很多
其次interest only一般都只能monthly pay，有些银行是每天算interest，有些银行则不是 ...

利息是每天算的啊
如果monthly的算，怎么算啊？那每个人都在结息的那天存入大量资金入offset，那银行更赔死了，不可能有这个空子的。

我家是io+offset的，根据每个月进出offset金额不同，每个月利息都不同！

[ 本帖最后由 户口本第一页 于 2010-4-13 14:25 编辑 ]

qqyang

Interest Only+offset account不会让你多发生1分钱利息，也不会让你的贷款额度降低，理由：
1、interest only虽然降低贷款额度，但offest account余额则能够同时增加贷款额度，eliminate掉影响为0;
2、interest only+offset account的payment可以选择monthly或者fornightly，完全由客户决定，中途可以更改，interest only+offset account利息的计算方法是（当日贷款账户余额-当日offset账户余额）乘以利率，如果你将计划偿还的本金按时放入offset account，不作变动，则每个月的利息总额与还本付息方法是一样的。影响为0.

北风还不懂的话，就需要付钱找人教了。

北风

呵呵，我觉得你需要付钱了
1.你可以试试看申请interest only会不会降低额度，事实是检验真理的标准，我原来也以为不会影响的
2.至少CBA是只能monthly的，好像NAB也只能是monthly。如果onterest only而计算interest是按月，当然有影响

很多事情要求证一下比较好，不要随口说

原帖由 qqyang 于 13/4/2010 14:29 发表
Interest Only+offset account不会让你多发生1分钱利息，也不会让你的贷款额度降低，理由：
1、interest only虽然降低贷款额度，但offest account余额则能够同时增加贷款额度，eliminate掉影响为0;
2、interest only+offset account的payment可以选择monthly或者fornightly，完全由客户决定，中途可以更改，interest only+offset account利息的计算方法是（当日贷款账户余额-当日offset账户余额）乘以利率，如果你将计划偿还的本金按时放入offset account，不作变动，则每个月的利息总额与还本付息方法是一样的。影响为0.

北风还不懂的话，就需要付钱找人教了。

peacepeace

原帖由 lilygu2005 于 2010-4-13 12:37 发表

就是有两种还款方式
一种interest only,开始只还利息,不还本金,这样每个月还款额比较低,你的流动资金会比较充裕,但缺点是因为不还本金,所以还的比较慢,一般比较适合投资用,等房价涨后卖掉一次还本付息.
另一种就 ...

谢谢,说得真仔细。

那就是说，我先自住，半年以后再出租，只要在六年内卖掉，我就不付CGT，但仍然可以用interest+本金来还贷，还可以增加贷款额。

peacepeace

原帖由 lilygu2005 于 2010-4-13 12:37 发表

就是有两种还款方式
一种interest only,开始只还利息,不还本金,这样每个月还款额比较低,你的流动资金会比较充裕,但缺点是因为不还本金,所以还的比较慢,一般比较适合投资用,等房价涨后卖掉一次还本付息.
另一种就是还本付息同时进行,开始每个月还款额比interest only多,但因为贷款额也在减少,以后你的还款额会随本金减少而递减.
比较适合自住.
两种还款方式也会影响你的贷款额度,另外你可以让中介开张房租证明说明是为多贷款,但你买房时还是按自住买,就不影响你首次购房的补贴了.

这个不太懂。

是说我先按自住房买，然后出租时让中介给我开个房租证明？

不是说自住房半年后就可以改成投资房了吗？那为什么还要开个证明？

zhengtao

要用你太太的收入有一个大的前提，就是必须要过试用期。现在的试用期最少三个月，多可以到6个月。加上招工的时间。就算现在开始找，一个月内找到。你最少都需要四个月的时间，银行才会用你太太的收入。

时间是一切的前提。

zhengtao

原帖由 北风 于 2010-4-13 12:50 发表
主要是interest only一般会使你的贷款额度大幅下降，就是你本来能贷50万的可能只能贷40万了，这有时候会让你的选择范围减少很多
其次interest only一般都只能monthly pay，有些银行是每天算interest，有些银行则不是 ...

红色字体的部分，不会发生那样的情况。影响贷款额度的是负债和收入，怎样选择连本带息，还是只还利息，不会影响贷款能力。

利息是每天计算。每月charge一次。按月计算利息的，可能有，但我没见过。

[ 本帖最后由 zhengtao 于 2010-4-13 19:24 编辑 ]

flyspirit

原帖由 北风 于 2010-4-13 14:38 发表
呵呵，我觉得你需要付钱了
1.你可以试试看申请interest only会不会降低额度，事实是检验真理的标准，我原来也以为不会影响的
2.至少CBA是只能monthly的，好像NAB也只能是monthly。如果onterest only而计算interest ...

你说的申请Interest Only降低额度，是亲自试过吗？

我虽然没有试过，但我知道此类产品可以随意在Interest only和I+P之间转换。申请人完全可以先申请I+P，settle之后转成I。因此我认为贷款额度和还款方式没啥关系。

北风

我亲自试过

原帖由 flyspirit 于 13/4/2010 20:48 发表


你说的申请Interest Only降低额度，是亲自试过吗？

我虽然没有试过，但我知道此类产品可以随意在Interest only和I+P之间转换。申请人完全可以先申请I+P，settle之后转成I。因此我认为贷款额度和还款方式没啥关 ...

北风

1. 我亲自试过，不过不是bank west，你可以拿你们公司的贷款工具实际操作试试看
2. 你没见过？以前还有过按年算的。你干了几年贷款了？

原帖由 zhengtao 于 13/4/2010 19:20 发表


红色字体的部分，不会发生那样的情况。影响贷款额度的是负债和收入，怎样选择连本带息，还是只还利息，不会影响贷款能力。

利息是每天计算。每月charge一次。按月计算利息的，可能有，但我没见过。

flyspirit

原帖由 北风 于 2010-4-14 09:10 发表
我亲自试过

我操作过先P+I然后转I only。你说的应该也是真的，但可以有办法work around

qqyang

Westpac不是这样计算的。

HappyRain

看大家讨论学习了！

令狐不冲

谁正确就听谁的

big_beast

俺个人觉得：

付20%的首付足够了，手上的余钱放在offset帐上冲减利息
找个broker，贷到足够需要的贷款
至于还不还本金，看自己愿意……
先自住一年，保证住房补贴安全入帐
离开悉尼期间可以出租
俺映象中自住房也可以出租，且卖出时不用交税，前提是你没有第二套房子

这么干唯一的条件是：任何时候都还得上贷款-_-b

lilygu2005

原帖由 peacepeace 于 2010-4-13 17:54 发表


这个不太懂。

是说我先按自住房买，然后出租时让中介给我开个房租证明？

不是说自住房半年后就可以改成投资房了吗？那为什么还要开个证明？

这个只是银行贷款时用,就是一个证明文件,证明这间屋如果出租的话,大约可得到多少市场租金,不是你实际已经出租了,你买房时还是按自住买,就是为了帮你多取得贷款用,没有别的用途,你以后出不出租,和这张证明没有关系.

sk

利息从来都是按天算的, 只是多久付一次给银行, 可以每周, 每14天, 或每月. 在有100% off set 的情况下, 多久付一次, 利息都是相同的. 另外, interest only不会影响贷款的额度.

hunter38

我比较赞同你的看法

户口本第一页

怎么想怎么不可能按月结息。

如果按月结息，那我3月10日，offset里有10万，就放了一天，11日就转出，得出的贷款利息是x
5月10日，offset里有10万，但是我放了10天才转出，那得出的贷款利息是y
io+offset的话：x=y？因为是按月结的？每个月月底30日结息，在30日那天，我offset账户里的balance，3月和5月是相同的，所以x应该等于y！
不可能啊！实际是3月和5月的贷款利息是不同的，x>y！

还有北风说的cba的io+offset是必须月还款，这个不是吧，我有朋友现在就用cba的，就是2周还款啊！
另外一个朋友用的nab的，也是2周还款的！
我自己用的westpac的，是月还，因为当时自己要求的，要改成2周的也没问题啊！

北风

按月结算只是我的猜测，大多数银行都说利息是按日结算的，但是却规定io必须要monthly还，所以我会疑问
我也说了没有机会实验证明，你的例子虽然不算很严谨，不过也让我的疑虑减少了很多，谢谢！
如果你能计算一下3月和5月的利息差是不是10万9天的利息就完美了。

你确定你朋友是cba的io还2周还款？cba给我的资料和人当面对我说的都是io只能按月还。下面这段是摘自cba网站：
1. Interest only repayments can only be made monthly.  The interest only payment period may be for any term of 1 – 15 years for Investment Home Loans and 1 – 10 years for owner occupied Home Loans, irrespective of the fixed, guaranteed, or discounted variable rate term.

至于io贷款额减少，
如果你拿网上的计算器，当然看不出来，甚至银行机构自己用的贷款额计算也看不出来
因为。。。贷款额只是与收入，支出有关。。。。。。。
其实不光是，你真正开始申请的计算的时候，就会显示出来不同
因为你的贷款额还和risk有关，而用io，你的risk就高

原帖由 户口本第一页 于 14/4/2010 12:37 发表
怎么想怎么不可能按月结息。

如果按月结息，那我3月10日，offset里有10万，就放了一天，11日就转出，得出的贷款利息是x
5月10日，offset里有10万，但是我放了10天才转出，那得出的贷款利息是y
io+offset的话：x=y？因为是按月结的？每个月月底30日结息，在30日那天，我offset账户里的balance，3月和5月是相同的，所以x应该等于y！
不可能啊！实际是3月和5月的贷款利息是不同的，x>y！

还有北风说的cba的io+offset是必须月还款，这个不是吧，我有朋友现在就用cba的，就是2周还款啊！
另外一个朋友用的nab的，也是2周还款的！
我自己用的westpac的，是月还，因为当时自己要求的，要改成2周的也没问题啊！

zhengtao

原帖由 北风 于 2010-4-14 12:59 发表
按月结算只是我的猜测，大多数银行都说利息是按日结算的，但是却规定io必须要monthly还，所以我会疑问
我也说了没有机会实验证明，你的例子虽然不算很严谨，不过也让我的疑虑减少了很多，谢谢！
如果你能计算一下3 ...

1. 利息是按日结算，这个应该在贷款的Terms and Condition里面可以找到。

2. 利息是每个月收一次。也就是每个月从扣到贷款账户上。

3. 关于IO是否影响贷款能力。其他银行不清楚，今天为止，我们银行绝对不会影响。

4. 关于还款方式。大部分的合同里面是写了如果是IO，那么还款方式只能是每个月还，也就是按照Direct Debit的方式，从指定的账户里面往贷款转一次帐。但其实 Direct Debit 可以无限次做。每天做都可以。银行不会有闲功夫去查每个月客户还了一次钱还是换了两次。 多还了，银行也不会找你麻烦。这么说吧，银行是不会惩罚多还钱的客户，只有不还钱或者少还钱的，才有麻烦。

5. 另外，问我做了几年贷款，这个有点跑题了啊。按年计算利息，按月结算利息。没见过就是没见过，我不以为耻，更不以为荣。再说了我还年轻。真要说我做贷款做10几年了。那我不都快50岁了，好家伙，我都可以进父母版了！！！ 见过我的TZ们都知道，我可没那么老。

北风

bankwest真的绝对不会影响？看来bankwest确实不错，这点来说比我用的CBA好
在网上随便搜了一下，贴一段Lloydstsb银行的
Can I change my repayment type?
If your existing mortgage is on an interest-only basis, you can ask to change it to a repayment basis at any time. If it's set up on a repayment basis, you can only switch it to interest-only if your total mortgage amount is 75% or less of your property’s value.
不光是改repayment type的时候，申请的时候也有
An interest-only mortgage without an investment product can make a considerable difference to your monthly costs. Many lenders do still accept such applications but they will limit the loan to around 75 per cent of the property value, to protect themselves and the borrower from negative equity.
为什么要这样？因为interest only的risk大，尤其去年前年那样的光景，银行也怕啊。
当然了，大多数澳洲银行不会硬规定到75%这么夸张，也不会在贷款的宣传里面写的很清楚，这都是真正开始做贷款的时候，才搞出来的。
记得当时CBA给我做贷款的时候我也很奇怪，为什interest only能贷的会少？

顺便解释一下，之前问这位bankwest的朋友。做了几年的贷款？
是因为我确实奇怪，利息月结算也不是什么很稀奇的事情，贷款经理居然不知道？
不过现在想来也不奇怪，毕竟人家只是做一个银行的。术业有专精
所以有时候贷款，是可以先找找broker了解了解情况的，因为broker经历的种类多一些，杂一些，也能有些比较，还省得跑好几家银行做比较了。

原帖由 zhengtao 于 14/4/2010 19:27 发表

3. 关于IO是否影响贷款能力。其他银行不清楚，今天为止，我们银行绝对 ...

kr2000

如果你的房子不是投资房，有 free redraw的话，你跟你老婆都对。
如果这两个条件不满足的话，你对。

户口本第一页

原帖由 北风 于 2010-4-14 12:59 发表
按月结算只是我的猜测，大多数银行都说利息是按日结算的，但是却规定io必须要monthly还，所以我会疑问
我也说了没有机会实验证明，你的例子虽然不算很严谨，不过也让我的疑虑减少了很多，谢谢！
如果你能计算一下3 ...

嘿嘿，我这人超懒的，能想到这步已属不易了，不能再深入计算了。

我确定我朋友cba是2周还的，而且我在westpac贷款，开始broker给我搞错了，弄成本+息了，我没签合同，他重新出合同，马上改成io+offset，贷款额度一点没变，没说因为产品改了，额度就给我下降了。
别的银行不知道了，没贷过，不好说！